아파트의 취득가액을 최초 국세청 고시 기준시가를 환산하여 계산함에 있어서 토지부분 취득가액을 아파트 준공당시의 환산기준시가를 기준으로 재 환산하여 계산할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 개포세무서장이 ’95.4.16 청구인에게 결정고지한 ’94년도분 양 도소득세 26,110,090원의 처분은 쟁점아파트의 취득가액(환산 기준시가)을 145,493,363원으로 하여 과세표준과 세액을 경정 한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 ’88.4.27 서울특별시 동작구 OO동 주택개량사업 제2지구에 토지(면적:미상)를 취득함으로써 주택재개발조합원이 된 다음 ’90.8.7 동 지구내에 준공된 OOOOO OO OOOO(대지 67.38㎡, 건물 145.4㎡, 이하 합하여 “쟁점아파트”라 한다)를 ’94.4.14 양도하고 ’94.5.10 양도가액은 ’90.9.1 국세청 고시기준시가 213,000,000원(양도 당시에도 불변임), 취득가액은 위 국세청 고시기준시가를 환산한 기준시가 206,729,928원으로 하여 양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 준공시점(’90.8.7)으로 1차적으로 환산하여 기준시가를 계산한 다음 환산기준시가를 토지와 건물로 구분하고 토지의 취득가액(’88.4.27 당초취득)은 환산된 토지의 기준시가를 ’88.4.27 시점에서 다시 환산하여 양도차익을 계산하고 ’95.4.16 청구인에게 ’94년도 귀속 양도소득세 26,110,090원을 경정 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.5.3 심사청구를 거쳐 ’95.7.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 소득세법시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호의2 나목에서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류, 거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의하고, 같은법시행령 제5항에서는 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니한 경우 취득당시에의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고, 위 산식에서 분자인 취득당시의 과세시가표준액에는 토지와 건물의 과세시가표준액의 합계로서 이 때 토지의 과세시가표준액이라 함은 지방세법 시행규칙상의 토지등급표의 등급별의 가액인 바, 이에 건물 취득당시의 과세시가표준액을 합계한 금액이 분자인 취득당시의 과세시가표준액이 되고, 같은법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 것으로 규정하고 있는데 이것은 같은법 제23조 제1항 제1호와 같이 부동산을 토지와 건물로 구분하여 자산종류별로 기준시가와 양도소득금액을 계산하는 것이기 때문이므로 공동주택과 같이 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 위 제170조 제2항의 규정에 따라 안분한 자산종류별 가액에 필요경비 등을 공제하여 양도소득금액을 계산하면 됨에도 처분청은 더 나아가 ’90.5.1 개정된 같은법시행령 부칙 제3항에 규정한 산식(’90.9.1 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 환산산식)에 의거 토지가액을 안분계산한 후 이를 기준으로 다시 토지 취득당시등급과 건물 취득당시 등급에 의하여 취득당시의 토지가액을 재 계산한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트는 조합아파트로서 토지지분을 조합원이 먼저 취득한 후 위 지상건물을 나중에 완공한 경우로서 토지 및 건물의 취득시기가 서로 달라 양도차익 계산시 토지와 건물의 가액을 각각 구분 계산하여야 할 것으로, 쟁점아파트의 취득가액 계산은 쟁점아파트중 건물의 취득시점을 기준으로 환산 취득가액을 계산한 후 토지와 건물을 각각 안분계산하여 아파트 건물의 취득가액과 아파트가 준공되기 이전에 취득한 토지의 취득당시의 토지가액을 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당함에도 청구인은 단순히 쟁점아파트중 건물의 준공시기에 토지와 건물을 함께 취득한 것으로 하여 취득가액을 신고함으로 취득가액이 과다하게 계산되었다 할 것으로 처분청이 이를 다시 계산하여 양도소득세를 추가 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득가액을 최초 국세청 고시 기준시가를 환산하여 계산함에 있어서 토지부분 취득가액을 쟁점아파트 준공당시의 환산기준시가를 기준으로 재 환산하여 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제60조, 같은법시행령 제115조 제1항 제1의 2호 (나)목, 같은조 제2항, 제5항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시의 기준시가가 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 취득당시의 기준시가를 계산할 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 ’88.4.27 이 건 토지를 먼저 취득하고 이를 기초로 하여 ’90.8.9 쟁점아파트를 취득(아파트 건물 준공)하였으며 쟁점아파트에 대한 최초 국세청장 기준시가 고시는 ’90.9.1 행하여졌다.

2. 처분청은 쟁점아파트의 취득 환산기준시가를 계산함에 있어서 ’90.9.1 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 213,000,000원(건물+토지)을 쟁점아파트 건물 준공당시인 ’90.8.7로 별지1과 같은 방법으로 환산하여 기준시가(쟁점아파트 취득당시 환산기준시가)를 계산하고, 쟁점아파트 취득당시 환산기준시가를 각 자산별 기준시가에 의하여 토지분 환산기준시가와 건물분 환산기준시가로 구분한 다음, 그 토지분 환산기준시가(’90.8.7 아파트 준공 당시)를 기초로 하여 토지의 취득당시인 ’88.4.27 현재의 환산기준시가를 계산하여 동 ’88.4.27 현재의 토지분 환산기준시가와 ’90.8.7 쟁점아파트 준공당시의 건물분 환산기준시가를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 함으로써 ’88.4.27 취득당시의 토지분 환산기준시가는 ’90.8.7 쟁점아파트 준공당시의 토지분 환산기준시가를 재 환산한 결과가 되었다. 청구인은 2)에서 본 바와 같이 토지분 취득 환산기준시가를 재 환산한 것은 법령의 규정에 정한 바가 없으므로 잘못이라고 주장하고 있으나 이는 쟁점아파트의 건물과 토지의 취득시기가 상이함에 따라 생긴 현상으로서 위 법령에서의 재 환산 규정의 명문화 여부와는 관계없이 수리적 계산상 당연한 것으로서 처분청의 쟁점아파트의 환산기준시가 계산방식은 달리 잘못이 없다고 인정된다. 다만, 별지 1에서 보는 바와 같이, 처분청이 쟁점아파트 취득당시(’90.8.7 건물 준공시)의 환산기준시가를 계산하면서 건물의 과세시가표준액은 ’90.8.7 현재의 수치를, 그리고 토지의 과세시가표준액은 ’88.4.27의 수치를 적용하는 착오가 있었던 것이 발견되었으므로 별지2와 같이 정정하여 이 건 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부는 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별지 1 ] 처분청의 쟁점아파트 취득가액(환산기준시가) 계산내용

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⑤ [ 별지 2 ] 쟁점아파트의 취득가액(환산기준시가) 계산내용

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