토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 의왕시 OO동 OOO, 전 1,802㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’88.10.28 청구외 OOO으로부터 취득하여 ’94.5.23 청구외 OOO에게 양도한 후 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 105,000,000원, 양도가액 108,120,000원)으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 신빙성이 없음을 이유로 부인하고 기준시가(취득가액 62,325,015원, 양도가액 218,042,000원)로 양도차익을 계산하여 ’95.1.16 청구인에게 ’94년 귀속분 양도소득세 70,085,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.2.27 심사청구를 거쳐 ’95.6.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 105,000,000원에 취득하여 108,120,000원에 양도한 것이 사실이며 양도시의 거래가액이 기준시가보다 낮은 이유는 쟁점토지가 법원의 경매대상으로 된 사실이 있어 시가보다 저렴하게 거래되었기 때문이므로 처분청이 청구인의 신고내용을 부인한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 108,120,000원이라는 주장이나 양도당시의 계약서를 보면 입회인도 없이 법무사가 작성한 검인계약서로서 당사자간에 사실과 다르게 작성될 수 있는 것이고, 동 거래를 사실로 볼만한 대금 수수사실에 대한 구체적인 금융자료 등을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 개별공시지가는 218,042,000원이고 동 지가는 시가의 80% 정도를 반영하고 있는 점등에 비추어 볼 때 저가로 양도할 특별한 사유도 없이 개별공시지가의 절반에도 못미치는 가격으로 양도했다는 청구주장은 사실로 보기는 어렵다. 그렇다면 이 건의 경우 청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 양도 및 취득시의 가액을 확인할 수 있는 경우에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목 및 동법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우로서 그 실지거래가액이 확인되는 경우에는 예외적으로 그 확인된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 실지거래가액으로 신고한 내용을 보면 취득가액 105,000,000원, 양도가액 108,120,000원, 필요경비 105,326원, 양도소득 특별공제액 9,500,000원으로 하여 양도소득금액이 △6,485,326원으로 신고하였음이 ’94.12.23 처분청에 제출한 자산양도차익 예정신고 및 자진납부계산서에 의해 알 수 있다.

(2) 청구인이 신고시 증빙서류로 제출한 매매계약서를 보면 취득시 계약서는 일반매매계약서이고 양도시 계약서는 검인계약서로 되어 있는 바, 동 검인계약서상에 기재된 양도시의 거래가액(108,120,000원)은 개별공시지가인 218,042,000원과 비교하여 볼 때 49.5% 수준에 불과하고 그 밖에 쟁점토지의 감정평가액(324,360,000원), 근저당설정 채권최고액(278,000,000원), 최저경매 예정가(166,100,000원) 등과 비교하여 보아도 현격히 낮게 되어 있다.

(3) 쟁점토지의 경우 청구인이 ’88.10.28 취득하여 5년 7개월간 보유하다가 지가가 급격히 상승한 시기인 ’94.5.23 양도하면서 뚜렷한 이유도 없이 기준시가보다 훨씬 낮게 거래한 것으로 하여 양도소득이 없었다고 신고한 것은 그 신빙성을 인정하기 어렵고 당심에서 청구인이 주장하는 실지양도가액(108,120,000원)에 대한 대금수수관계 금융자료 등 구체적인 증빙서류의 제시를 요구(국심 46830-3448, ’95.8.21) 하였으나 자료제시를 하지 못하고 있다. 위와 같이 쟁점토지 양도의 경우 그 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.