부동산의 실지양도가액이 290,000,000원인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 원처분개요 청구인은 91.5.31 서울특별시 영등포구 OOO동 OOO 대지 119㎡ 및 그 위 건물을 취득한 후 동 지상건물을 멸실하고 같은 곳에 93.4.22 근린생활시설 및 주택 273.09㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 재건축 하여 94.6.10 청구외 OOO 등에 양도한 데 이어 94.8.1 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 필하였다. 처분청은 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 94.12.16 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 21,449,350원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.13 심사청구를 거쳐 95.6.12 심판청구를 하였다. 2.청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 95.5.24 처분청에 실지거래가액에 의하여 과세표준확정신고를 하였으며 또 그 신고금액은 실제의 거래가액임이 계약서와 거래상대방의 거래사실확인서로 분명한 데도 불구하고 그 이상의 객관적인 입증자료가 없음을 이유로 신빙성이 없다 하였으나 그러기에 앞서 국세청은 먼저 위 양도계약서상의 금액이 사실과 다르다는 것을 구체적으로 증명함이 마땅하다.
• 나. 국세청장 의견 양도당시 실지거래가액에 관한 증빙으로 검인계약서만 제시할 뿐 그 내용이 사실임을 뒷받침 할 수 있는 금융자료등 객관적인 입증자료의 제시가 없으며 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의한 지가상승 비율(양도가액대 취득가액 비율)은 96.3%인 반면 기준시가에 의한 비율은 160.8%로 현격한 차이를 보이고 있음에도 이에 대한 소명을 정당한 사유없이 하지 못하고 있는 것으로 보아 청구주장 실지거래가액에는 신빙성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 실지양도가액이 290,000,000원인지를 가리는 데 있다.
• 나. 이 건 관계법령을 본다.

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의해야 함을 알 수 있다.

(2) 위 규정에 의하면 양도자가 과세표준확정신고기한까지 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 신고자체가 불성실한 것으로서 그 신고내용이 사실과 다른 것으로 인정될 경우에는 그 신고된 거래가액으로 양도차익을 계산할 수 없고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 풀이된다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 과세표준확정신고기한전인 95.2.13 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 심사청구를 한데 이어 95.5.24 처분청에 실지거래가액에 의하여 과세표준확정 신고를 한 사실이 확인되는 만큼 일단 법령에서 정하고 있는 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 경우에는 해당한다 할 것이므로 쟁점으로 되어 있는 양도가액의 진위여부를 이하에서 검토하기로 한다. 첫째, 청구인은 실지양도가액이 290,000,000원 이라 주장하면서 그 입증에 필요한 “증빙서류”로서 검인계약서외 거래상대방의 확인서를 제출하였는바 동 계약서상에 부동산 대금이 290,000,000원으로 기재되어 있기는 하나 중개인이 없어 계약서의 진실성에 의문이 있고 또한 동 계약내용대로 대금이 수수 되었음을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 자료가 없으며, 거래상대방의 거래확인서 역시 쟁점부동산의 대금으로 위 금액을 지불하였다고 하고는 있으나 사후에 작성된 것으로 이는 개인간의 사문서에 불과한 것이어서 그 증거가치를 인정키 어렵다고 판단된다. 둘째, 구주택철거 및 신주택건설도급가액이 평당 1,800,000원으로 총 150,000,000원인점, 당초 청구인은 성업공사로부터 토지를 151,100,000원에 취득한점과 양도당시 공시지가기준 토지가액이 268,940,000원인점 등을 종합하여 판단할때 위 검인계약서상의 쟁점부동산 매매대금은 토지가액에 불과하므로 이를 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 다만, 청구인은 이례적인 저가로 양도하게 된 사정에 대하여 다른 공유지분소유자인 청구외 OOO과 쟁점부동산의 처분에 관하여 다툼이 있은 후 부동산임의경매결정 등이 있었다 하나 쟁점부동산은 결국 원매자인 청구외 OOO등에게 정상적인 매매를 통하여 이전된 것이므로 이는 직접적이고 충분한 이유가 되지 못하는 것으로 보인다. 셋째, 당초의 건물(토지포함)은 유입물건으로 성업공사를 통하여 취득되었던 점과 양도당시 세입자가 다수 있었으나 계약서상에 해당전세보증금에 대한 상계처리 등에 관하여 약정이 없는점 등의 정황증거로 보아 위 주장양도가액은 실지거래가액으로 보기 어렵다 할것이고 따라서 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당한 것으로 보인다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.