쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOO OOO OOOOOOOO (대지 48.05㎡ 건물 109.760㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 92.5.25 취득하여 93.8.4 양도하였고, 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실은 없다. 처분청은 쟁점아파트의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 95.1.16 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 30,634,050원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.14 심사청구를 거쳐 95.6.8 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고를 아니 하였다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였으나, 위 법정신고를 하였더라도 실지 취득가액이 153,000,000원이고 실지 양도가액이 154,000,000원으로서 양도소득은 없으므로, 결국 이 건 과세처분은 양도소득이 없는 곳에 과세한 부당한 과세처분이며, 또한, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한다 하더라도, 기준시가 조정기간이 동일한 이 건의 경우 취득당시 기준시가에 의하여 양도당시 기준시가를 환산함에 있어서, 처분청은 취득 당시의 기준시가와 그 직전 기준시가와 차액을 기준으로 하여 양도 당시 기준시가를 환산하였으나, 취득 당시의 기준시가와 양도후에 고시된 기준시가와의 차액을 기준으로 양도 당시의 기준시가를 환산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트 양도 후 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실이 없으므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부와 ② 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도한 이 건의 경우 양도 당시 기준시가 계산이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 쟁점 ①에 대하여

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 소득세과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 위 법령은 실질과세원칙에 대한 예외를 인정한 규정으로서, 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이나 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며 과세표준확정신고기한이 경과된 후에는 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없다는 취지인바(같은 뜻: 대법 86누 287, 87.2.10등 다수), 청구인은 쟁점아파트를 양도한 후 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 사실이 없으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 하겠고, 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하여 양도차익을 산정한 처분은 적법하다고 판단된다.

• 다. 쟁점 ②에 대하여

(1) 소득세법 제60조·같은법시행령 제115조 제3항 및 같은법시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호를 종합해보면, 양도차익의 산정시 적용할 취득 및 양도 당시 기준시가를 결정함에 있어서 동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도함으로써 양도당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우에는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 양도 당시의 기준시가로 한다고 규정하고 있다. 양도 당시의 기준시가 = 취득 당시의 기준시가 + (취득 당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × 양도자산 보유기간의 월수/기준시가 조정월수

(2) 청구인의 쟁점아파트 취득 당시(92.5.25) 고시되어 있는 기준시가는 90.9.1 고시된 122,000,000원이고 그 전기의 기준시가는 89.6.24 고시된 78,000,000원이며, 90.9.1 기준시가 고시 후 청구인의 쟁점아파트 양도일(93.8.4)까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니하여 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 동일하므로, 처분청은 쟁점아파트의 양도 당시 기준시가를 다음과 계산하였는바 위 법령에서 정한 산식에 합치되는 적법한 계산이다. 양도 당시의 기준시가 = 122,000,000원 + (122,000,000원 - 78,000,000원) × 15월 / 15월 = 166,000,000원 청구인은 쟁점아파트 양도일 이후인 94.7.1 고시된 기준시가 125,000,000원과 취득당시 기준시가 122,000,000원에 의하여 다음과 같이 양도 당시의 기준시가를 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 이는 위 법령에 위배되는 계산이므로 받아들일 수 없다. 양도 당시의 기준시가 = 125,000,000원 + (125,000,000원 - 122,000,000원) × 15월 / 46월 = 122,978,260원 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.