부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 89.10.30 경기도 부천시 중구 O동 OOO 대지 497.1㎡를 취득하여 91.5.7 동 지상에 건물 492.54㎡(위 토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 사업에 이용하다가 94.3.29 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하고, 94.11.21 실지거래가액인 양도가액 441,000,000원, 취득가액 411,771,077원으로 양도 차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 거래상대방에게 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 조회하였으나 이에 대한 회신이 없기 때문에 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 94.12.16 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 84,782,650원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.14 심사청구를 거쳐 95.6.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 OO물산이라는 상호로 접착제인 화공물질 제조업을 영위하는 자로서 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하여 사업을 영위하여 오던 중 사업부진등의 사유로 쟁점부동산 등 사업일체를 포괄양도하는 과정에서 잔금을 어음으로 수령하여 94.3.12 결제가 된 후인 94.3.29 소유권이전등기를 이행해 주고, 자산양도차익예정신고를 하지 못하고 있던 중 처분청이 양도소득세 결정전 조사O용통지서를 송부해 옴에 따라, 양도소득 확정신고기한이 도래하기 이전인 94.11.21 실지거래가액을 확인할 수 있는 쟁점토지의 취득계약서, 쟁점건물의 신축비용 명세서 및 영수증, 양도시 사업포괄양도 양수계약서, 거래사실확인서 등의 제반서류를 첨부하여 소정의 양도소득 해명자료 제출서와 함께 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 이행하였음이 관련증빙에 의하여 확인되는 데도 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도시 거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 만 아니라 매매대금에 관한 금융자료도 제시하지 못하고 있기 때문에 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당되므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점부동산의 실지양도가액 441,000,000원에 대하여 살펴보면, (가) 청구인이 93.10월 쟁점부동산을 포함한 사업체의 전체자산을 청구외 OOO에게 포괄양도양수하기로 하고 작성한 양도양수계약서에 의하면 다음과 같이 565,331,702원에 양도하면서 청구인 명의의 차입금 400,000,000원을 우선 계약금으로 지급하고, 나머지 금액은 93.12.31까지 지급하는 것으로 되어 있다. 《 청구인의 사업체 포괄양도양수 자산O역》 자 산 계정 과목 부 채 46,989,040 원 외상매출금 15,054,202 원 제 품 15,688,460 원 원 재 료 750,000 원 전화가입권 360,000,000 원 토 지 81,000,000 원 건 물 42,500,000 원 기계 장치 3,350,000 원 차량등 기타 차 입 금 400,000,000 원 자 본 금 165,331,702 원 565,331,702 원 합 계 565,331,702 원 (나) 사업체의 포괄양도양수계약서 O용에는 쟁점부동산의 가액을 구체적으로 명시하지 아니하고, 동 계약서에 첨부된 위 자산 및 부채O역서상에 토지가액 360,000,000원, 건물가액 81,000,000원으로 명기만 하고, 동 부동산 가액의 평가근거와 91.5.7자로 준공된 쟁점건물가액 170,491,077원이 준공일로부터 2년 5개월 후인 93.10월 매매계약체결시 준공당시 금액의 47.5%에 상당한 81,000,000원으로 평가한 근거도 명시되지 아니하고 있어 동 쟁점부동산의 가액은 위 총자산가액 565,331,702원의 범위 O에서 매매당사자들이 임의로 기재하였다고 볼 수 밖에 없고, 또한 매매대금을 입증할 금융자료도 제시하지 못하고 있으므로 위 사업체의 포괄양도양수계약서에 첨부된 자산 및 부채현황에 기재된 쟁점부동산가액 441,000,000원을 실지양도가액으로 볼 수는 없다 하겠다.

(2) 쟁점부동산의 실지취득가액 411,771,077원에 대하여 살펴보면, (가) 쟁점토지의 경우 등기부등본에는 청구인이 89.10.26 매매를 원인으로 89.10.30 청구외 OO융단주식회사로부터 취득한 것으로 되어 있는 반면, 취득시 작성된 매매계약서 및 매매대금을 수령하고 거래상대방이 영수한 영수증상의 양도자는 청구외 OOO으로 되어 있어 등기부상 양도자와 매매계약체결시 양도자가 다르며, 당심판소가 등기부상 양도자인 청구외 OO융단주식회사의 관할세무서인 여의도세무서에 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인한 결과 쟁점토지를 포함한 전체토지 1,295.64㎡를 청구인등 3인에게 572,457,400원에 양도한 것으로 확인되는 바, 위의 총양도금액 중 쟁점토지에 상당하는 가액을 전체토지에 대한 쟁점토지의 비율로 안분계산하면 219,635,526원(572,457,400원 × 쟁점토지 면적 497.1㎡ ÷ 전체토지 면적 1,295.64㎡)으로서 이는 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득가액 241,280,000원의 91% 수준 밖에 되지 아니함을 알 수 있다. (나) 청구인은 쟁점건물을 직접신축하면서 지출된 비용이 170,491,077원이라고 주장하면서 자재비용 명세서, 노임비 지급명세서 및 경비지급O역서를 제시하고 있으나, 노무비 48,250,000원의 경우 청구인이 제시한 명세서상 근로자와 노임을 지불하고 공급받은 간이세금계산서 및 영수증상의 공급자가 상이할 뿐 만 아니라 간이세금계산서 및 영수증상에는 공급자의 성명만 기재되어 있고 주소 및 주민등록번호가 기재되지 아니하고 있어 사실상 노무비의 지급대상이 불분명한 경우에 해당되므로 청구인이 제시한 증빙은 신빙성이 없어 보인다.

(3) 위의 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 94.11.21 자산양도차익예정신고시 관련증빙을 첨부하여 신고한 양도가액 441,000,000원과 취득가액 411,771,077원은 확인된 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.