취득부동산의 취득시 전 소유자의 채무 30억원을 청구법인이 인수하여 동 금액을 취득가액에 가산하여야 하는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1994서2437

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구법인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 대지 2,007㎡ 및 동 지상의 호텔(OO호텔)용 건물 1,925.17㎡(이하 “취득부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 89.12.30매매를 원인으로 90.8.28 소유권이전등기함으로써 취득하고, 달리 취득한 토지를 합병하고 건물을 증축한 후 같은 동 OOOOO 대지 2,584㎡ 및 같은 동 OOOO 외 1필지 전 83㎡와 동 지상의 호텔용 건물 3,027.26㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.8.21 청구외 OOO에게 양도한 후, 취득부동산 거래가액 1,705,250,000원에 자본적 지출 1,765,215,053원을 더하여 취득가액이 3,452,283,235원이고 양도가액이 3,550,000,000원이어서 9,716,765원의 양도차익이 발생한 것으로 신고하였다. 처분청은 청구법인에 대한 조사를 실시하여 쟁점부동산의 실제양도가액이 5,338,291,482원인 사실을 확인하고 95.2.16 청구법인에게 신고누락된 양도차익 1,788,291,482원에 대한 법인세 특별부가세 696,673,653원과 동 양도차익을 익금산입하여 산출한 법인세 706,069,297원을 합한 1,402,742,950원을 91.3.1～92.2.29 사업년도분 법인세로 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 95.3.21 심사청구를 거쳐 95.6.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구법인은 취득부동산을 청구외 OOO으로부터 취득함에 있어서 그 매매가액을 4,705,250,000원으로 정하고 대금은 청구외 OOO이 양도일 현재 취득부동산을 담보로 청구외 (주)OOO상호신용금로부터 대출받은 채무 30억원을 인수하고 나머지 1,705,250,000원을 실지 지급하기로 하였으나 취득부동산을 계상함에 있어 실지지급한 금액만을 기장하고 인수채무 30억원은 기장누락하였는 바, 매매목적물에 금융기관의 대출로 인한 근저당권이 설정되어 있다면 매도자는 매매대금으로 대출금을 변제하거나 매수자가 채무를 인수하여야만 매매계약이 유효하게 성립되는 것이고 매매계약은 반드시 계약서가 있어야만 성립되는 것이 아니므로 청구법인이 동 채무 30억원을 인수한 것으로 보아 취득부동산의 취득가액은 신고한 가액에 채무인수액 30억원을 더한 금액이 되어야 하며,

(2) 90.9.30 증축으로 인하여 부담한 추가등록세 12,661,710원을 취득원가로 인정되어야 하고,

(3) 청구법인이 쟁점부동산 소재지로부터 현재의 본점소재지로 이전함으로 인하여 91.9.30 중과된 취득세 285,459,720원과 등록세 350,761,530원은 청구법인이 호텔영업을 하고 있음에도 불구하고 쟁점부동산을 비업무용으로 보아 중과한 것으로 명백히 위법한 과세이므로 취득세 중과분이 손금 또는 취득원가에 해당되지 않는다는 재무부예규에도 불구하고 동 취득세는 취득원가에 산입해야 함은 물론 등록세의 경우도 취득원가에 당연히 산입되어야 한다. 따라서 쟁점부동산의 취득원가는 위 기장누락 채무, 중과된 취득세 및 등록세와 추가등록세를 가산하면 7,101,166,195원이 되므로 양도차익이 발생하지 아니함에도 불구하고 1,788,291,482원의 신고누락이 있었던 것으로 보고 과세한 이 건 부과처분은 부당하므로 취소하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 등기부등본에 의하면 90.4.18～90.7.26 청구외 OOO 외 9인이 취득부동산을 담보로 각각 3억원씩 대출받은 것으로 되어 있으나 청구법인이 그 10인의 채무를 인수하였다고 보기 어렵고, 청구법인이 당초 신고시 제출한 매매계약서에는 채무 30억원을 인수한다고 약정한 사실이 없을 뿐 아니라 청구법인은 동 채무를 인수한 사실은 물론 원금 및 이자상환사실에 대하여도 기장한바 없으며, 청구외 OOO은 청구법인의 이사로서 특수관계가 있고 30억원이나 되는 거액의 채무를 기장하지 아니한 것은 납득하기 어려운 반면 청구법인은 달리 채무인수사실을 입증할 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 채무액에 상당하는 금액이 포함되지 아니한 취득가액을 취득원가로 보고 한 이 건 부과처분은 잘못이 없다.

(2) 법인세법 제16조 제16호에서 지방세법 제112조 제2항의 규정에 의한 취득세 중과분은 각사업년도 소득금액계산상 손금에 산입하지 아니하며 특별부가세 과세표준 계산시 취득원가에 포함하지 아니하는 것이 타당한 바, 처분청이 청구법인이 주장하는 취득세중과분을 취득원가에 산입하지 아니함은 정당하며,

(3) 등록세 추가분 및 증축분 등록세의 경우 당해 세액에 대한 납부사실을 알 수 있는 증빙의 제시가 없어 동 금액을 취득원가에 산입하여야 한다는 청구주장도 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 ①취득부동산의 취득시 전 소유자의 채무 30억원을 청구법인이 인수하여 동 금액을 취득가액에 가산하여야 하는지 여부(쟁점1), ②쟁점 부동산 취득에 대하여 취득세 285,459,720원과 등록세 350,761,530원이 중과되고 쟁점부동산의 증축으로 인한 등록세 12,661,710원을 납부한 사실이 있어 위 취득세 및 등록세가 취득가액에 포함되어야 하는지 여부(쟁점2)에 다툼이 있다. 관련법령을 보면, 법인세법 제59조의2 제1항에서 『특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다.』고 규정하고, 제3항에서 『제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만...』고 하고 제1호에서『취득가액. 다만...』을 열거하고 있으며 같은 법 시행령 제124조의2 제2항에서 『법 제59조의2 제3항에서 “취득가액”이라 함은 제48조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 취득가액(부당행위계산에 의한 시가 초과액을 제외한다), 건설자금에 충당한 금액의 이자와 자본적 지출액을 합계한 금액을 말한다. 』고 규정하고, 같은 법 시행령 제48조 제2항에서는 『제1항의 감가상각에 있어서의 취득가액은 다음 각 호에 의한다.』고 규정하고 제1호에서『매입한 고정자산은 매입당시의 그 대가(등록세·취득세·기타 부대비용을 포함한다)』라고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 제16조에는 『다음 각 호에 게기하는 손비는 내국법인의 각사업년도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.』고 규정하고 그 제16호에 『토지초과이득세와 지방세법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세(동법 동조 제1항의 규정에 의한 세액을 초과하는 금액에 한한다)』를 열거하고 있다.

• 가. 먼저 쟁점 1에 대하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 법인세신고시 양도가액을 3,550,000,000원으로 하고, 취득가액은 당초 청구외 OOO으로부터 취득한 토지·건물의 가액 1,705,250,000원에 자본적 지출액 1,765,215,035원을 합한 3,452,283,235원인 것으로 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 인정하나 양도시 작성한 실지 매매계약서에 의하여 양도가액이 5,338,291,482원(동 계약서에 의한 거래가액은 5,950,000,000원이었으나 쟁점부동산 이외의 자산의 가액을 제외한 금액임)이라 하여 신고누락한 양도차익 1,762,844,713원에 대하여 이 건 부과처분을 한 사실이 확인된다. 위 부과처분이 있자 청구법인은 양도시 거래가액은 인정하나 취득가액의 경우 청구법인 앞으로 취득부동산의 소유권이전등기가 있기 이전에 취득부동산을 담보로 청구외 OOO이 청구외 (주)OOO상호신용금고로부터 30억원을 대출받은 사실이 있으며 그 내용이 근저당권설정등기에 의하여 확인되고 양도시 계약서에 동 채무를 청구외 OOO이 인수한다는 약정이 있으므로 청구법인이 취득부동산을 취득할 때 동채무를 승계받은 것이므로 신고한 취득가액에 채무 30억원을 가산하여야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 첫째, 등기부등본에 의하면 취득부동산의 토지 및 건물에는 90.4.18 OOO 등 4인, 90.5.31 OOO, 90.7.18 OOO, 90.7.23 OOO, 90.7.26 OOO등 2명을 채무자로 청구외 (주)OOO상호신용금고를 채권자로 1인당 채권최고액 4억5천만원의 근저당권설정등기가 각 등기접수일과 같은 날 설정계약을 원인으로 등기되어 있으나(건물은 91.8.27 추가 및 공동담보로 제공되었다), 청구법인은 이들 10인명의의 대출이 모두 청구외 OOO의 채무라고 인정할만한 근거자료를 제시하지 못하고 있으며, 청구외 OOO 등이 취득부동산을 담보로 대출받은 시기가 90.4.18부터 90.7.26까지로 매매계약을 체결한 89.12.30 후인 점으로 보아 매매가액을 결정할 당시에는 채무가 발생하지 아니하였고 매매계약서 등 거래증빙은 물론, 채무인수에 관한 약정을 한 사실도 확인할 수 없으며, 청구법인의 장부에도 30억원의 채무에 대하여 기장한 사실이 전혀 없는 점으로 볼 때, 청구외 OOO 등의 채무 30억원을 청구 법인이 인수하였다고 인정할 수 없으며, 둘째, 설사 채무액 30억원이 실제로 청구외 OOO 1인의 채무라 하더라도 동 채무를 청구법인이 인수한 사실이 없고 매매계약 체결이후에 발생한 채무이며, 청구외 OOO은 청구법인 대표이사이면서 대주주인 청구외 OOO의 자(子)이고 청구법인의 이사인 점을 보면 이는 매매와 별도로 청구외 OOO의 대출에 청구법인 소유재산을 담보로 제공한 것으로 볼 수도 있으며, 셋째, 청구주장대로라면, 청구법인은 취득부동산을 취득한 후 대대적인 증축을 하여 약 18억원의 자본적 지출을 하였으면서 취득가액에 비하여 양도시 약 18억원의 손해를 보고 양도하였다는 것이고, 또한 청구법인은 손해를 보면서 양도할 수밖에 없는 근거를 제시하지 못하고 있어 이러한 거래를 사회통념에 비추어 볼 때 진실된 것이라고 인정할 수 없고, 넷째, 위에서 살펴본 바를 감안하면 양도시 매매계약상에 채무 30억원을 청구외 OOO이 승계하도록 약정하였으나, 동 약정은 담보설정된 채무액만큼 가격을 인상하여 거래가액을 형성한 것으로 보아야지 승계받은 채무를 다시 승계시킨 것으로 볼 수 없다고 판단된다. 따라서 처분청이 거래가액으로 본 취득가액 3,452,283,235원과 양도가액 5,338,291,482원은 거래시 형성된 가격으로서 실지거래가액에 해당되며, 거기에 전소유자로부터 채무를 승계받아 후소유자에게 동 채무를 승계시켜 동 채무가액이 취득가액 및 양도가액에 똑같이 포함되어야 하는 것으로 볼 수는 없다 할 것이므로 취득가액에 30억원을 가산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.
• 나. 쟁점2에 대하여 살펴본다. 청구법인은 이 건 부과처분에 대하여 종로구청장이 쟁점부동산 중 토지를 비업무용토지로 보고 취득세 285,459,720원을 중과하였고 청구법인의 본점소재지를 쟁점부동산 소재로부터 현주소지로 이전함으로 인하여 대도시내 지점설치에 따른 등록세 350,761,530원을 중과하는 부과처분을 하였으며, 쟁점부동산중 건물을 증축한데 따른 등록세 및 방위세를 12,661,710원 납부하였으므로 동 금액은 취득가액 및 손금에 산입하여야 한다고 주장하면서 종로구청장의 지방세과세예고 공문과 중과등록세 영수증(납부하지 아니한 것)사본, 증축분 등록세영수증(91.8.21 수납인 소인)이라 하는 영수증사본, 일부분의 장부사본 등을 제시하고 있다. 살피건대, 전시한 법인세법 제16조 제16호에 의하여 지방세법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지에 대한 취득세 중 동법 제1항의 규정에 의한 세액을 초과하는 금액은 각사업년도 소득금액계산상 손금에 산입하지 아니하고 법인세 특별부가세 과세표준 계산시 취득가액에도 산입하지 아니하는 것 (법인22601-1072, 91.5.26; 국심 94서2437, 95.4.22 같은 뜻)일 뿐 아니라, 중과등록세 영수증의 경우 관할관청의 관인도 날인되지 아니한 것이고 달리 부과처분된 사실을 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없어 지방세 예고문에 의하여 과세가 이루어졌는지 확인할 수 없으며, 제출한 장부사본의 경우 일부분에 불과하고 장부에 근거한 결산 및 법인세신고내용을 알 수 있는 증빙의 제시가 없어 당해 세액이 고지 또는 납부되었으며 동 세액을 장부 및 결산에 반영하지 아니하여 법인세 신고시 소득금액에서 차감하지 아니하였는지, 취득가액에 기산입하지 않았는지 여부 등을 확인할 수 없다. 따라서 취득세 및 등록세 중과분과 추가납부한 등록세를 취득가액 및 손금에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.