[주 문] 서부세무서장이 94.12.18 청구인에게 결정고지한 93년 귀속 양도소득세 437,711,990원은 청구인이 93.3.17 양도한 서울특 별시 서대문구 OO동 OOOOOOO번지 임야에 대한 개 별공시지가가 조정된 경우 그 조정된 개별공시지가를 적용하 여 기준시가를 산정하고 양도차익을 계산하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 청구외 OO지역주택조합과 OO제2지역주택조합에게 93.3.17에 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOO 임야 59.416㎡, 같은동 OOOOOOOOO 임야 223.906㎡, 같은동 OOOOOOOOO 임야 66.583㎡(이하 OO지역주택조합 지분에 해당하는 토지를 “쟁점①토지”라 하고, OO제2지역주택조합 지분에 해당하는 토지를 “쟁점②토지”라 한다)에 대하여, 청구외 OO주택산업주식회사에게 93.3.8에 같은동 OOOOOOOOO 임야 407.08㎡, 93.3.17에 같은동 OOOOOOOO 임야 310㎡와 같은동 OOOOOOOOO 임야 500.426㎡(이하 청구인이 OO주택산업주식회사에 양도한 토지를 “쟁점③토지”라 한다)에 대하여 각각 매매를 원인으로 소유권이전등기하여 주고, 94.5 처분청에 실지거래가액에 의하여 과세표준 확정신고를 이행하면서 양도소득세 17,663,110원을 자진납부한 사실이 있다(위의 각 번지 토지 전체면적중 청구인 지분 비율은 1/12이며, 위에 표시된 면적은 청구인 지분에 해당하는 것이다). 처분청은 청구인이 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 94.12.18 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 437,711,990원을 추가결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.16 심사청구를 거쳐 95.5.23 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점①토지는 청구인이 소속하고 있었던 OO지역주택조합이 그 사업부지로 취득한 토지의 일부로서 편의상 청구인 등 3인(청구인, OOO, OOO)에게 명의신탁한 토지 중에서 청구인 지분에 해당하는 것인데, 청구인이 93.2.25자로 동 주택조합을 탈퇴하게 되자 위 3인의 명의로 되어있던 토지 소유권의 일부를 OO지역주택조합에 이전등기하였던 바, 이는 소득세법상 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 유상양도에 해당하지 아니한다(OO지역주택조합은 사업부지로 취득한 토지중에서 일부 필요없는 토지를 OO제2지역주택조합과 OO주택산업주식회사에게 양도하였다고 한다).
(2) 청구인은 쟁점①, ②, ③토지를 전소유자 청구외 OOO로부터 총 184,999,999원에 취득하였고, OO제2지역주택조합에 대하여는 쟁점②토지를 22,000,000원에, OO주택산업주식회사에 대하여는 쟁점③토지를 204,333,333원에 양도하였으므로 동 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다.
(3) 설사, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOOO 토지(OOOOOOOOO 토지의 전체면적은 8,693㎡인데, 청구인은 이중에서 724.322㎡를 취득, 양도하였다)의 개별공시지가가 소유자들의 심판청구에 의하여 93.12.18 조정되었으므로 그 조정된 개별공시지가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다(위 토지에 대한 개별공시지가는 90.1.1을 기준으로 ㎡당 533,000원에서 373,000원으로, 92.1.1을 기준으로 ㎡당 753,000원에서 448,000원으로 조정되었다).
- 나. 국세청장 의견 청구인이 과세표준 확정신고시에 신고한 거래가액이 거래상대방인 OO주택산업주식회사를 조사한 결과 사실과 다른 것이 확인되는 바, 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니므로 처분청이 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다.
4. 심리 및 판단
- 가. 쟁점①토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 제4조 제1항 제3호에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 구분하고, 같은조 제3항에서 제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 청구인은 과세표준 확정신고시 스스로 쟁점①토지와 쟁점②토지를 함께 묶어서 그 취득가액을 41,306,713원으로, 양도가액을 42,666,666원으로 하여 OO지역주택조합과 OO제2지역주택조합에 양도한 것으로 신고한 사실이 있고, 소유권이전등기시에도 등기원인을 매매로 한 사실이 있으며, 쟁점①토지에 대하여 OO지역주택조합이 청구인에게 명의신탁을 하게된 경위 등을 객관적인 자료를 통하여 입증하지 못하고 있다. 따라서, 쟁점①토지에 대하여 청구인이 OO지역주택조합에게 매매를 원인으로 소유권이전등기한 것에 대하여 그 소유권이전등기 원인에 따라 처분청이 위 소득세법 제4조에서 규정하는 자산의 유상양도에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 나. 청구인이 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점①, ②,③토지에 대한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하는지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제170조 제3항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 토지의 양도차익 계산에 있어서 그 취득가액과 양도가액은 그 당시의 기준시가에 의하되, 다만, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 규정되어 있다. 청구인은 당초 과세표준 확정신고시 쟁점①토지와 쟁점②토지를 함께 묶어서 그 취득가액은 41,306,713원으로, 양도가액은 42,666,666원으로 신고하였으나, 이 건 심판청구시 쟁점①토지는 명의신탁받은 토지이므로 대가의 수수없이 소유권이전등기만 하였다고 주장하고, 쟁점②토지의 양도가액은 22,000,000원이라고 주장하는 바, 당초 과세표준 확정신고시 신고한 내용과 다소 차이가 있다. 쟁점③토지에 대하여 청구인은 청구외 OOO, OOO과 함께 총 613,000,000원(청구인 지분 204,333,333원)에 OO주택산업주식회사는 그 장부에 취득가액을 총 1,037,000,000원(청구인 지분 345,666,666원)으로 기재하고 있다. 청구인의 경우 그 거래가액이 상당히 고액이므로 취득 및 양도가액에 대하여 금융자료 등 객관적인 자료를 제출하여 입증할 수 있을 것임에도 불구하고, 거래상대방의 확인서 등을 제시하고 있을 뿐이므로 청구인이 제출한 확인서만을 전적으로 신뢰하여 당초 과세표준 확정신고시 청구인이 신고한 거래가액이 실지거래가액이라고 인정하기는 어렵다. 따라서 처분청이 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 보아 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 다. 토지에 대한 개별공시지가가 조정된 경우의 양도차익 계산에 대하여 살펴본다. 소득세법 제60조, 같은법 시행령 제115조 제1항의 규정을 종합하여보면, 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우에 있어서 그 취득 및 양도당시의 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 개별필지에 대한 지가(개별공시지가)에 의하도록 규정되어 있다. 시장·군수·구청장이 심판청구결정 등에 따라 개별공시지가를 조정하였다면, 그 조정된 개별공시지가가 당연히 효력을 가지게 되는 것이므로 개별공시지가의 조정시기에 관계없이 취득 및 양도당시의 기준시가는 새로운 개별공시지가에 의하여 계산하여야 할 것이다. 청구인이 제출한 토지가격확인원 등에 의하면, 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOOO의 개별공시지가는 90.1.1을 기준으로 ㎡당 533,000원에서 373,000원으로, 92.1.1을 기준으로 ㎡당 753,000원에서 448,000원으로 조정된 사실이 인정되는 바, 처분청이 이에 대하여 재조사하여 개별공시지가가 조정된 사실이 확인되면 위 토지의 취득 및 양도당시의 기준시가는 그 조정된 개별공시지가에 의하여 계산하여야 할 것이다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.