[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOOO 대지 330.6㎥(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.8.26 취득하여 보유하다가 1991.12.27 양도하고, 취득가액은 238,461,960원, 양도가액은 360,000,000원으로 하여 처분청에 1992.1.28 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 등기용검인계약서에 기재된 양도가액과 청구인이 신고한 양도가액이 상이하다는 등의 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1995.1.16 청구인에게 1991년도 귀속분 양도소득세 167,977,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.3.8 심사청구를 거쳐 1995.5.23 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 재단법인체인 OOOOOO재단으로부터 취득하였기 때문에 취득가액(238,461,960원)에 대하여는 다툼이 없다 하겠으며, 청구인은 다른사람 2인과 공동으로 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 대지 3,899㎥를 취득 필지를 분할하여 쟁점토지를 청구인이 소유하게 되었는 바, 쟁점토지는 필지분할된 토지중 그 위치가 다른토지에 비해 좋지 않고 사업자금 압박으로 쟁점토지를 매각하지 않으면 안될 형편이라 부득이 쟁점토지를 360,000,000원에 양도하였고, 등기용검인계약서에 실지양도가액보다 높은 금액인 430,000,000원으로 기재한 것은 당초 실지거래가액으로 관할구청에 토지거래허가신고를 하였으나 실지거래가액이 공시지가와 비교하여 너무 낮은가액이라서 토지거래신고를 받아 줄 수 없다는 담당공무원의 말에 따라 실지거래가액보다 높은 금액으로 검인용계약서를 작성한 것이므로 법정기한내에 신고한 이 건의 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOOOOO재단으로부터 238,461,960원에 취득하여 청구외 OOO에게 360,000,000원에 양도한 후 적법한 신고기한내에 실지거래가액으로 자진신고하였음에도 불구하고 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 위법 부당하다고 주장하고 있으나, 처분청이 확인한 바에 의하면 양도당시 청구인이 신고한 쟁점토지의 신고가액은 특별한 사유도 없이 기준시가의 68%수준에 불과한 반면에 취득가액은 144.4%에 이르고 있을 뿐만 아니라, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 360,000,000원으로 신고하였으나 검인계약상의 양도가액은 430,000,000원으로 되어 있는 등 청구인의 신고가액은 사실상의 실지거래가액이라고 보기는 어렵다 할 것으로, 청구인이 비록 양도소득세 확정신고기한내에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였다 하더라도 공정과세위원회의 심의를 거쳐 양도차익을 국세청기준시가로 결정한 처분청의 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 자산양도차익예정신고시 실지거래가액이라 하여 신고한 쟁점토지의 거래가액이 신빙성이 없다 하여 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부에 다툼이 있다.
- 나. 관계법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4281호, 1990.12.31) 제23조 제4항 제1호에서는 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 양도가액을 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에서는 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 취득가액을 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, 같은항 제3호에서는 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 1989.8.26 청구외 OOOOOO재단으로 취득하여 1991.12.27 청구외 OOO에게 양도한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의해 확인되고, 쟁점토지 양도후 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 238,461,960원, 양도가액은 360,000,000원으로 하여 1992.1.28 자산양도차익예정신고를 하면서 그 증빙으로 취득가액은 검인용계약서를, 양도가액은 일반계약서를 제출하였고, 쟁점토지의 검인용양도계약서에는 양도가액이 430,000,000원으로 기재되어 있다. 살피건대, 청구인은 사업자금 압박으로 쟁점토지를 360,000,000원에 양도하였는데 토지거래허가신고시에 실지거래가액이 공시지가에 비해 너무 낮아 관할구청에서 이를 받아줄 수 없다 하여 부득이 실지거래가액보다 높은금액으로 검인계약서를 작성한 것이기 때문에 청구인이 당초 신고한 금액으로 과세하여야 한다고 주장하나, 당심에서 위 청구주장이 사실인지의 여부에 대하여 쟁점토지 소재지 관할구인 동대문구청장에게 공문(국심 46830-3430, 1995.8.19) 조회한 바에 의하면, 청구주장이 사실인지 여부가 확인곤란하다는 답변(동대문구 지적 58363-1593, 1995.8.29)이었으며, 청구주장 취득가액(238,461,960원)은 기준시가(165,063,857원)보다 약 144%나 높은 수준인데 비하여 청구주장 양도가액(360,000,000원)은 기준시가(528,960,000원)의 68%수준에 불과한 바, 일반적으로 기준시가가 실제시가를 정확히 반영하지 못하고 있는 점을 충분히 감안하더라도 기준시가와 비교한 청구주장 실거래양도가액은 지나치게 낮아 그 신빙성이 의문시되고 쟁점토지를 기준시가의 68%수준에 불과한 저렴한 가격으로 양도할 수밖에 없었던 특별한 사유 또한 소명하지 못하고 있을 뿐만 아니라 신고시 제출한 양도계약서의 금액과 검인용양도계약서의 금액이 상이한점 등을 종합해볼 때 이 건의 경우는 전시한 관련법령에서 규정한 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙자료에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니한다 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.