구주택의 멸실후 재건축한 주택의 임대부분과 그 부수토지에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1994서4618

[주 문] 동 OOOOOO 다가구용 단독주택 건물중 81.76㎡에 대 하여만 과세대상으로 하고 그 이외는 비과세대상으로 하여 경정결정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOOOO 대지 103.20㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 주택건물 72.5㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 1988.6.3 취득하여 거주하다가 1990.7.24 구주택 건물을 멸실하고 1991.1.8 다가구용 주택건물 154.26㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 거주하다가 1993.2.16 양도하였으며, 쟁점주택 양도에 대하여 자산양도차익예정신고나 양도소득세과세표준확정신고는 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 일부 임대하였다 하여 청구인이 거주한 부분에 대하여만 1세대 1주택으로 비과세하고 임대부분에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 1995.2.16 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 11,157,660원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.3.2 심사청구를 거쳐 1995.5.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 구주택을 취득하여 2년이상 거주한 후 구주택을 멸실하고 쟁점주택을 신축하여 다시 2년이상 거주하였으므로 통산 3년이상 거주하고 양도한 것이므로 1세대1주택의 비과세 대상에 해당되며 쟁점주택은 다가구용 단독주택으로서 다가구주택을 공동주택으로 보도록 신설(1994.4.19)한 규정이 시행되기 전에 양도한 것이므로 그 전체가 1개의 주택에 해당됨에도 불구하고 처분청이 쟁점주택중 청구인이 거주한 부분을 제외한 임대부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택의 일부(51.42㎡)에만 거주하였고 나머지부분(102.84㎡)은 임대하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 부분은 1세대1주택의 비과세에 있어서 주택부분으로 보지 않는 것이므로 쟁점주택의 임대부분과 그 부수토지의 양도차익에 대하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 구주택의 멸실후 재건축한 쟁점주택의 임대부분과 그 부수토지에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용할 수 있는지에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에는 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, (생략) 』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제15조 제3항에는 『주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제11항에는 『제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.』라고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제15조 제5항 제2호 및 제121조의 3이 1993.12.31 개정·신설(대통령령 제14083호)되어 다가구주택을 공동주택의 범위에 포함시키고 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모를 판정하도록 규정하였으며 1994.1.1 이후 양도하는 분부터 적용하도록 하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 위의 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도에 대한 비과세에 관한 규정을 모두어 보면 1세대 1주택을 소유한 자가 당해주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못한 상태에서 구주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 구주택과 신주택의 거주 또는 보유기간을 통산하여 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 상태에서 양도한 경우에는 비과세 대상이 된다 할 것이고, 이 경우 양도하는 신주택이 비록 다가구용 단독주택이라 하더라도 다가구주택을 공동주택의 범위에 포함시킨 1993.12.31 위 소득세법시행령 개정일(적용예: 1994.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)이전에 양도한 경우에는 동 규정이 적용되지 아니한다 할 것이므로(국심 94서4618, 1995.2.28, 국심 95서581, 1995.7.3 같은 뜻) 그 주택의 신·증축시 증가된 건물면적과 신·구주택의 정착면적중 작은 면적의 일정배율(도시계획구역안의 토지는 5배)을 초과하는 토지면적에 대하여만 과세대상(증가된 면적이 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세대상임)이 되고 그 나머지는 비과세함이 타당하다 하겠다.

(2) 이건 사실관계를 보면, 청구인은 1988.6.3 구주택(연면적 72.5㎡, 정착면적 60.3㎡)과 쟁점토지를 취득하여 거주하다가 1990.7.24 구주택을 멸실하였음이 구주택의 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있고, 구주택을 멸실한 자리에 쟁점주택(연면적 154.26㎡, 정착면적 51.42㎡)을 건축하여 1991.1.30 보존등기한 사실과 1993.2.16 쟁점주택 및 쟁점토지를 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 1988.5.28 구주택에 전입하여 1993.2.19 쟁점주택을 전출하였음이 주민등록표에 의하여 확인되고 있다. 또한, 신축한 쟁점주택은 1991.1.8 준공되었고 지하1층 및 지상2층으로 이루어진 다가구주택으로서 4가구가 거주할 수 있음이 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 쟁점주택 양도당시 다른주택을 소유한 사실이 없는데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 그렇다면, 청구인이 구주택을 취득하여 2년 2개월간 거주하다가 이를 멸실하고, 새로이 건축한 쟁점주택에서 2년1개월간 거주하였으므로 쟁점주택중 구주택면적 상당부분(72.5㎡)은 구주택과 쟁점주택의 거주기간을 통산하면 3년이상 거주로서 비과세 대상이라 할 것이고, 쟁점주택중 구주택 면적을 초과하는 건물면적 부분(81.76㎡)은 비과세요건(3년이상 거주)을 충족하지 못하므로 과세대상이라 할 것이며, 쟁점토지는 신·구주택의 정착면적중 작은 신주택 정착면적의 5배이내 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택의 부수토지에 해당한다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.