토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분 개요 청구인은 전라남도 목포시 O동 OOOOOO 소재 잡종지 8,269㎡를 87.10.12 청구외 OOO로부터 취득하였다가 이 건 토지를 87.12.2, 89.8.23, 91.11.4 3회에 걸쳐 OOOOOO, OOOOOO, OOOOOO,OO로 지번 분할한 후 91.12.9 위 분할토지중 OOOOOO 2,336㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다.)를 청구외 OOO에게 양도하고 91.12.30 목포세무서에 자산양도차익 예정신고를 하면서 및 양도소득세 32,249,799 원을 자진납부하였으며, 92.7.23 청구인의 주소가 서울시 성북구 OO동 OOOOOO로 변경되어 과세자료가 목포세무서에서 처분청으로 이송되어 왔으나 예정신고시 청구인이 증빙서류로 제출한 매매계약서가 통보누락되어 처분청에서는 기준시가로 과세할 예정임을 청구인에게 통보하였고, 청구인은 예정신고시에 취득시 매매계약서를 제출하였음을 주장하여 이를 제시하였으나 처분청의 조사 담당자가 예정신고시 제출한 취득시 매매 계약서와 양도시 매매계약서가 지번 및 면적, 취득가액등이 서로 O이하여 처리가 곤란하니 취득시 계약서를 양도당시의 지번과 변경된 면적에 맞추어 재작성하여 제출할 것을 요구하여, 청구인은 이에 응해 취득 계약서를 재작성하여 처분청에 제출하였고 처분청에서는 청구인이 제출한 매매계약서O의 거래가액을 실거래 가액으로 인정하여 92.8.10 양도소득세를 당초 신고대로 결정하였으나, 이후 94년 10월 서울지방국세청이 양도소득세 실사 신청자 재조사를 실시하여 청구인이 예정신고시 목포세무서에 제출한 취득시 매매 계약서와 주소 변경후 처분청에 제출한 취득시 매매계약서가 서로 지번, 면적, 금액 등이 다르며, 청구인이 신고한 취득가액은 그 신빙성이 없다는 점등을 근거로 기준시가로 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 결정하라는 통보에 따라 94.12.16에 청구인에게 91년 과세기간 양도소득세 184,074,860원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.8 심사청구를 거쳐 95.5.2 위 처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지의 양도후 법에 정한 기한내에 자산양도차익 예정신고 및 납부를 필하였으며, 이후 청구인의 주소 이전으로 과세자료가 성북세무서로 이전되어 처분청 담당자의 요구에 따라 취득시 매매계약서를 재작성하여 제출한 것일 뿐, 재작성한 매매계약서와 예정신고시 제출한 매매계약서는 서로 다른 별도의 계약서가 아니며, 사실O 같은 내용을 지번분할내용 등에 맞추어 조정한 것이므로, 처분청에서 예정신고시 제출된 취득시 매매계약서와 결정시 첨부된 취득시 매매계약서가 서로 O이함을 이유로 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정 결정한 것은, 그 O이한 계약서제출의 책임이 청구인에게 있는 것이 아니라 계약서를 재작성하여 제출하도록 요구한 처분청에 있음에도 불구하고 그 책임을 청구인에게 전가함은 부당하며, 실지 거래가액 결정여부에 대하여는 반드시 예정신고시 제출한 중빙서류에 의하여 그 사실여부를 확인하여야 함에도 이를 확인하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 위법·부당한 것이므로 취소되어야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서와 이후 처분청 담당자의 요구에 의하여 제출한 매매계약서가 서로 일치하지 아니하는 바, 쟁점토지는 환지 예정지로서 토지대장 및 환지예정지 증명서등에 의해 변경된 지번이나 면적등을 확인할 수 있음에도 불구하고 계약서를 재작성한 사유를 납득할 수 없으며, 청구인은 쟁점 토지 취득시의 가액을 확인할 수 있는 금융자료등 증빙을 제시한 바가 없어 취득내용이 불분명한 것으로 보아야 하고, 양도가액에 대하여도 87년 10월 307,000,000원에 취득후 4년이 지난 91.11월에 390,000,000원에 양도한 것으로 신고하였는 바, 쟁점 토지의 등급이 보유기간 중 126등급에서 200등급으로 O승하여 O당한 지가O승이 있었을 것으로 보여짐에도 불구하고 쟁점토지 양도가액을 공시지가와 거의 같은 가액으로 신고 하였으므로 청구인이 신고한 양도가액도 신빙성이 없는 것으로 보여지므로, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다는 견해를 제시한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호 가목은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액에 의한다』라고 하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있고, 한편, 소득세법 제95조 제1항은 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 하고 있다.

• 다. 사실관계 심리

1. 기재내용이 O이한 두개의 취득시 매매계약서 제출에 대하여 자산의 양도차익에 대하여 실지거래가액으로 이를 결정해 줄 것을 청구하는 자는 반드시 취득 및 양도 당시에 실제로 작성된 계약서를 증빙서류로서 제출하여야 하는 것인 바, 예정신고 이후 청구인의 주소지가 변경되어 처분청에서 쟁점 토지 양도차익에 대한 과세시 청구인이 처분청 담당자의 요구에 응해 계약서를 재작성하여 처분청에 제출함으로써 O이한 두개의 계약서가 생기게 된데 대하여 청구인도 재작성한 계약서가 실제의 거래시 작성한 계약서가 아님을 알면서도 처분청 담당자의 부당한 요구에 응한 것이므로 청구인에게도 그 책임이 있다는 점은 별론으로 하고, 청구인은 쟁점 토지 양도후 법에서 정한 기간내에 자산 양도차익 예정신고를 필하였으며 예정신고시 쟁점토지 매매계약서도 제출하였다는 것은 처분청 담당자의 진술에 의해 사실로 확인되므로 쟁점 토지 취득 및 양도시의 매매가액의 진위 여부에 대하여는 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에 의하여 그 내용이 사실과 부합되는지 여부를 판단하여야 한다고 할 것이다.

2. 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서 내용의 사실 여부에 대하여 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에 의하면 쟁점 토지 2,336㎡를 포함한 총 8,269㎡의 취득가액은 1,088,000,000원으로 되어 있고, 이를 면적비율에 따라 안분계산하면 쟁점토지의 취득가액은 307,360,980원이 되며 쟁점 토지의 양도 가액은 390,000,000원이 되어 취득일인 87.10.5로부터 양도일인 91.12.8까지 약 4년 간 쟁점토지의 가격O승폭이 82,639,020원이 되는 데, 서울지방국세청 조사시에 첨부한 건설부 지가 동향 보고서에 의하면 87년부터 91년까지 목포시의 평균지가 O승률은 242.34%로 나타나고 있고 쟁점토지의 경우 환지 예정토지로서 그 O승률이 더욱 높았을 것으로 추정됨에도 불구하고 청구인은 쟁점토지의 가격 O승률이 126.8%에 불과한 것으로 신고한 것은 청구인이 제출한 취득시의 매매계약서가 진실이라고 입증할 만한 증빙을 제출하지 않는 한 이를 진실한 것으로 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 전라남도 목포시 O동 OOOOOO 소재 잡종지 8,269㎡를 87.10.12 청구외 OOO로부터 취득하였다가 이 건 토지를 87.12.2, 89.8.23, 91.11.4 3회에 걸쳐 OOOOOO, OOOOOO, OOOOOO,OO로 지번 분할한 후 91.12.9 위 분할토지중 OOOOOO 2,336㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다.)를 청구외 OOO에게 양도하고 91.12.30 목포세무서에 자산양도차익 예정신고를 하면서 및 양도소득세 32,249,799 원을 자진납부하였으며, 92.7.23 청구인의 주소가 서울시 성북구 OO동 OOOOOO로 변경되어 과세자료가 목포세무서에서 처분청으로 이송되어 왔으나 예정신고시 청구인이 증빙서류로 제출한 매매계약서가 통보누락되어 처분청에서는 기준시가로 과세할 예정임을 청구인에게 통보하였고, 청구인은 예정신고시에 취득시 매매계약서를 제출하였음을 주장하여 이를 제시하였으나 처분청의 조사 담당자가 예정신고시 제출한 취득시 매매 계약서와 양도시 매매계약서가 지번 및 면적, 취득가액등이 서로 O이하여 처리가 곤란하니 취득시 계약서를 양도당시의 지번과 변경된 면적에 맞추어 재작성하여 제출할 것을 요구하여, 청구인은 이에 응해 취득 계약서를 재작성하여 처분청에 제출하였고 처분청에서는 청구인이 제출한 매매계약서O의 거래가액을 실거래 가액으로 인정하여 92.8.10 양도소득세를 당초 신고대로 결정하였으나, 이후 94년 10월 서울지방국세청이 양도소득세 실사 신청자 재조사를 실시하여 청구인이 예정신고시 목포세무서에 제출한 취득시 매매 계약서와 주소 변경후 처분청에 제출한 취득시 매매계약서가 서로 지번, 면적, 금액 등이 다르며, 청구인이 신고한 취득가액은 그 신빙성이 없다는 점등을 근거로 기준시가로 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 결정하라는 통보에 따라 94.12.16에 청구인에게 91년 과세기간 양도소득세 184,074,860원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.8 심사청구를 거쳐 95.5.2 위 처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지의 양도후 법에 정한 기한내에 자산양도차익 예정신고 및 납부를 필하였으며, 이후 청구인의 주소 이전으로 과세자료가 성북세무서로 이전되어 처분청 담당자의 요구에 따라 취득시 매매계약서를 재작성하여 제출한 것일 뿐, 재작성한 매매계약서와 예정신고시 제출한 매매계약서는 서로 다른 별도의 계약서가 아니며, 사실O 같은 내용을 지번분할내용 등에 맞추어 조정한 것이므로, 처분청에서 예정신고시 제출된 취득시 매매계약서와 결정시 첨부된 취득시 매매계약서가 서로 O이함을 이유로 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정 결정한 것은, 그 O이한 계약서제출의 책임이 청구인에게 있는 것이 아니라 계약서를 재작성하여 제출하도록 요구한 처분청에 있음에도 불구하고 그 책임을 청구인에게 전가함은 부당하며, 실지 거래가액 결정여부에 대하여는 반드시 예정신고시 제출한 중빙서류에 의하여 그 사실여부를 확인하여야 함에도 이를 확인하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 위법·부당한 것이므로 취소되어야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서와 이후 처분청 담당자의 요구에 의하여 제출한 매매계약서가 서로 일치하지 아니하는 바, 쟁점토지는 환지 예정지로서 토지대장 및 환지예정지 증명서등에 의해 변경된 지번이나 면적등을 확인할 수 있음에도 불구하고 계약서를 재작성한 사유를 납득할 수 없으며, 청구인은 쟁점 토지 취득시의 가액을 확인할 수 있는 금융자료등 증빙을 제시한 바가 없어 취득내용이 불분명한 것으로 보아야 하고, 양도가액에 대하여도 87년 10월 307,000,000원에 취득후 4년이 지난 91.11월에 390,000,000원에 양도한 것으로 신고하였는 바, 쟁점 토지의 등급이 보유기간 중 126등급에서 200등급으로 O승하여 O당한 지가O승이 있었을 것으로 보여짐에도 불구하고 쟁점토지 양도가액을 공시지가와 거의 같은 가액으로 신고 하였으므로 청구인이 신고한 양도가액도 신빙성이 없는 것으로 보여지므로, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다는 견해를 제시한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호 가목은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액에 의한다』라고 하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있고, 한편, 소득세법 제95조 제1항은 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 하고 있다.

• 다. 사실관계 심리

1. 기재내용이 O이한 두개의 취득시 매매계약서 제출에 대하여 자산의 양도차익에 대하여 실지거래가액으로 이를 결정해 줄 것을 청구하는 자는 반드시 취득 및 양도 당시에 실제로 작성된 계약서를 증빙서류로서 제출하여야 하는 것인 바, 예정신고 이후 청구인의 주소지가 변경되어 처분청에서 쟁점 토지 양도차익에 대한 과세시 청구인이 처분청 담당자의 요구에 응해 계약서를 재작성하여 처분청에 제출함으로써 O이한 두개의 계약서가 생기게 된데 대하여 청구인도 재작성한 계약서가 실제의 거래시 작성한 계약서가 아님을 알면서도 처분청 담당자의 부당한 요구에 응한 것이므로 청구인에게도 그 책임이 있다는 점은 별론으로 하고, 청구인은 쟁점 토지 양도후 법에서 정한 기간내에 자산 양도차익 예정신고를 필하였으며 예정신고시 쟁점토지 매매계약서도 제출하였다는 것은 처분청 담당자의 진술에 의해 사실로 확인되므로 쟁점 토지 취득 및 양도시의 매매가액의 진위 여부에 대하여는 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에 의하여 그 내용이 사실과 부합되는지 여부를 판단하여야 한다고 할 것이다.

2. 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서 내용의 사실 여부에 대하여 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에 의하면 쟁점 토지 2,336㎡를 포함한 총 8,269㎡의 취득가액은 1,088,000,000원으로 되어 있고, 이를 면적비율에 따라 안분계산하면 쟁점토지의 취득가액은 307,360,980원이 되며 쟁점 토지의 양도 가액은 390,000,000원이 되어 취득일인 87.10.5로부터 양도일인 91.12.8까지 약 4년 간 쟁점토지의 가격O승폭이 82,639,020원이 되는 데, 서울지방국세청 조사시에 첨부한 건설부 지가 동향 보고서에 의하면 87년부터 91년까지 목포시의 평균지가 O승률은 242.34%로 나타나고 있고 쟁점토지의 경우 환지 예정토지로서 그 O승률이 더욱 높았을 것으로 추정됨에도 불구하고 청구인은 쟁점토지의 가격 O승률이 126.8%에 불과한 것으로 신고한 것은 청구인이 제출한 취득시의 매매계약서가 진실이라고 입증할 만한 증빙을 제출하지 않는 한 이를 진실한 것으로 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론