청구인이 심판청구시 제출한 증빙자료에 의하여 부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 1987.3.31 경기도 부천시 오정구 OO동 OOOOO OO 소재 공장용지 282.8㎡ 및 동 지상건물 471.63㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득·보유하다 1988.12.30 이를 양도하고, 1989.5.30 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 확정신고시 제출한 증빙자료로는 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 동 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여, 1994.5.16 이에 대한 양도소득세 10,250,080원 및 동 방위세 2,050,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.7.12 이의신청, 1994.10.8 심사청구를 거쳐 1995.4.3 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액은 청구인이 양도소득과세표준 확정신고시에 제출한 증빙자료에 의하여 확인됨에도 처분청이 청구인이 제출한 위 증빙자료에 의하여는 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 동 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 양도소득과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 있는지를 살펴본다. 첫째, 청구인이 취득시의 증빙서류로서 제출한 1986.12.7자 부동산매매계약서와 영수증 4매에 관하여 보면, 동 매매계약서상에는 매매대금 135,000,000원 중 중도금 85,000,000원을 1986.12.13 대출금으로 대체하기로 하는 약정내용이 기재되어 있고, 본 심사청구에서도 쟁점부동산의 취득시 동 부동산에 설정된 근저당채무를 부담한 것이 사실인 것으로 주장하고 있으나, 위 매매계약서와 함께 제출한 영수증상에는 중도금으로 1986.12.11 금 74,000,000원, 1987.1.22금 11,000,000원을 영수한 것으로 되어 있고, 그 영수자도 매도자인 청구외 OOO이 아니라 제3자인 청구외 OOO으로 되어 있으며, 청구인에게 근저당 채무를 인계한 채무자 역시 거래당사자가 아닌 청구외 OOO인 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되고 있어, 위 매매계약서 및 영수증을 이 건 취득가액의 증빙서류로 삼기에는 그 신빙성이 없다 할 것이고, 둘째, 청구인이 양도시의 증빙서류라고 하며 제출한 1988.9.28자 부동산매매계약서에 관하여 보면, 쟁점부동산 양도당시 동 부동산에는 청구외 주식회사 OO상호신용금고에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권 설정에 의한 채무가 담보되어 있었음에도, 위 매매계약서 어디에도 당해 채무의 인계·인수 기타 부담내용에 대한 약정이 없고, 또한 동 매매계약서는 중개인이 없이 작성되었으며, 나아가 쟁점부동산의 양도당시의 가격이 취득당시보다 저락할 만한 특단의 사정이 없어 보임에도, 당해 매매계약서상의 매매대금은 청구주장의 취득가액 135,000,000원보다 오히려 낮은 130,000,000원으로 기재되어 있는 등의 제반 사실들로 미루어 보아 위 매매계약서는 증빙서류로서의 신빙성이 없다 할 것이다. 그러하다면, 청구인이 제출한 위 각 서류만으로 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 확인할 수 없다 할 것이고, 달리 청구주장을 입증할 만한 증빙의 제시가 없는 이 건의 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙자료에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부
• 나. 관계법령 쟁점부동산 양도당시 시행되던 소득세법 제23조 제4항은 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』 라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 본다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 제170조 제4항 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”의 하나로 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 들고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 취득당시의 부동산매매계약서, 중개인 OOO의 거래사실확인서 및 영수증을 제출하였는 바, 청구인이 제출한 위 부동산매매계약서에 의하면 계약일자는 1986.12.7로 되어 있고, 취득대금 지급은 1986.12.7 계약시에 계약금 15,000,000원, 1986.12.13 중도금 85,000,000원, 1987.3.31 잔금 35,000,000원을 지급하기로 하되 『중도금 85,000,000원은 대출금으로 대체한다고』 기재되어 있다. 한편, 쟁점부동산의 건물등기부등본에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 취득(1987.3.31)하기 전인 1986.12.10 주식회사 OO상호신용금고가 채권최고금액 120,000,000원(채무자: OOO)의 근저당권을 설정한 사실이 확인된다. 청구인은 위 근저당 채무를 인수하는 것으로 중도금(85,000,000원) 지급을 대체하였다고 주장하나, 쟁점부동산 취득당시 동 근저당채무액이 정확히 얼마인지와 이에 대한 입증자료는 전연 제시하지 못하고 있어 청구인 주장 취득가액 135,000,000원은 확인되지 않고 있다.

(2) 다음 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 130,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 양도당시의 부동산매매계약서와 매수인 OOO의 매매확인서 및 인감증명서를 제출하였다. 청구인이 제출한 위 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도대금 130,000,000원을 1988.9.28 계약금 13,000,000원, 1988.11.30 중도금 37,000,000원, 1988.12.30 잔금 80,000,000원을 수령키로 계약한 것으로 기재되어 있으나, 청구인은 위 계약서외에는 매매대금 수령사실을 구체적으로 입증할 수 있는 예금통장 등의 다른 객관적인 증빙자료는 전연 제출하지 못하고 있으며, 특히 청구인은 쟁점부동산 취득당시 인수·부담한 근저당 채무의 원금 및 이자부담과 사업부진으로 인한 사채상환을 감당할 수 없어 부득이 취득자(OOO)가 근저당채무 및 사채를 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 양도하였다고 진술하고 있으나 양도당시 근저당채무 및 사채금액, 채권자 등을 구체적으로 밝히지 못하고 있어 쟁점부동산의 양도가액으로 실지약정된 금액이 정확히 얼마인지가 확인되지 않고 있다.

(3) 위 사실관계 등을 모두어 볼 때 청구인이 제출한 증빙서류로는 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 취득가액과 양도가액에 의하여 양도차익을 계산한 처분청의 부과처분은 타당하고, 청구주장은 이유없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.