부동산의 소유권이전이 양도담보에 기한 소유권환원에 해당하는지 여부(경정)

[주 문] 개포세무서장이 94.10.16 청구인에게 경정·고지한 91년도분 양도소득세 19,315,620원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.9.14 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO OO OOOO 연립OO 63.07㎡, 지하실 8.99㎡(21.8평), 대지 635.4㎡ 소유권 8분의 1 지분 대지권(24평)(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 대물변제를 원인으로 청구외 OOO으로 부터 취득한 후 91.7.2에 90.12.15 약정을 원인으로 청구외 OOO에게 소유권이전한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 소유권이전한 것이 양도에 해당한다고 하여 94.10.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 19,315,620원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.26 심사청구를 거쳐 95.3.6 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 88.9.14 쟁점부동산을 채권담보를 목적으로 청구외 OOO으로부터 청구인 명의로 소유권이전하였다가 채무자인 OOO이 채무를 변제함에 따라 91.7.2 쟁점부동산을 원 소유자인 청구외 OOO에게 환원등기한 것에 불과한 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 소유권이전등기가 양도에 해당한다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 87년 OOO에게 월2부의 이자를 받기로 하고 3개월 후 상환 조건으로 15,000,000원을 빌려주었으나 OOO이 이를 이행하지 아니하여 OOO 소유의 쟁점부동산을 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 하였고 88.9.12 OOO의 청구외 OO은행의 채무 2,984,996원을 대신 변제하였으며, 88.9.30 청구외 OOO의 채무 9,800,000원을 청구인이 대신 변제하는 조건으로 88.9.14 쟁점부동산을 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점부동산을 청구인 명의로 소유권이전을 한 후에도 OOO이 청구인의 채권을 변제하지 못하였으며, 이에 청구인은 89.11월 OO은행으로 부터 20,000,000원, 90.12월 청구외 OOO으로 부터 9,000,000원을 차입하여 이 금액으로 OOO의 채무를 가름한다고 약정하고 청구인의 채무를 OOO이 대신 변제하는 조건으로 쟁점부동산이 다시 원소유자인 OOO의 명의로 소유권이전등기 되었음이 청구인이 제시한 등기부등본, OOOO은행 OO지점 계산서, 무통장 입금증, 법원판결문(이전등기, 환원등기) 및 OOO의 사실확인서 등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점부동산은 채무자인 OOO이 청구인의 채권을 갚아야 할 계약조건을 이행하지 못하였을 뿐만 아니라 OOO의 제3자에 대한 채무까지도 변제하여 준 후 청구인의 소유로 소유권을 이전한 것이며, 추후 청구인의 채무를 OOO이 변제할 조건으로 원래 소유자인 OOO에게 소유권이전된 사실로 보아 쟁점부동산의 경우에는 양도담보로 제공된 재산이 아니고 소유권이전된 것이므로 소유권이전등기된 날을 양도시기로 하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산의 소유권이전이 양도담보에 기한 소유권환원에 해당하는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제4조 제1항 제3호에 의하면 『양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』으로 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에 의하면 『제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제45조 제1항에 의하면 『채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무에 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것.

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익 한다는 의사표시가 있을 것.

3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것.』이라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에 의하면 『제1항의 담보에 관한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 양도한 것으로 본다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 88.9.14 쟁점부동산을 채권담보를 목적으로 청구외 OOO으로 부터 청구인 명의로 취득한 후 채무자인 OOO이 채무를 변제함에 따라 91.7.2 쟁점부동산을 원소유자인 청구외 OOO에게 환원등기한 것에 불과한 것이므로 처분청에서 쟁점부동산의 소유권 이전등기가 양도에 해당한다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소하여야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 청구외 OOO에게 87.7.14 금 4,000,000원을, 87.9.23 금 11,000,000원, 합계 150,000,000원을 월 2부 이자를 받고 88.10.23 변제하기로 정하여 각 대여하면서 그 지급담보를 위하여 87.9.24 쟁점부동산을 매매예약을 원인으로 하여 소유권청구권가등기를 경료하였는데 청구외 OOO이 위 변제기일 까지 대여금을 변제하지 아니하여 청구인이 88.6.24 청구외 OOO을 상대로 쟁점부동산에 대한 가등기에 기한 본등기 소송을 제기하여 “쟁점부동산에 관하여 87.9.24 소유권이전청구권가등기에 기하고 88.1.10 청산기간 경과를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”는 청구인 승소판결을 받아 88.9.14 쟁점부동산을 88.1.10 대물변제를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였으며, 또한 청구인은 쟁점부동산에 대하여 근저당권이 설정된 청구외 OOO의 OOO 채무 9,800,000원을 인수하여 88.9.30 청구외 OOO에게 동금액을 무통장 입금한 사실이 있고, 90.9.12 청구외 OOO의 OOOO은행 채무 2,984,996원을 인수하여 동 금액을 상환한 사실이 확인되고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 OOOO은행으로부터 89.11.1 20,000,000원의 대출금을 인출하였고 90.12.13 청구인이 쟁점부동산을 담보로 청구외 OOO으로부터 9,000,000원을 빌려 사용하던 중 청구외 OOO이 청구인을 상대로 쟁점부동산의 소유권이전등기소송을 제기하여 “청구인은 청구외 OOO에게 쟁점부동산에 관하여 90.12.15 약정을 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라.”는 청구인 패소판결을 받아 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되고 있다. 셋째, 청구인이 88.5.28 청구외 OOO에게 작성해 준 각서에 의하면 “청구인은 쟁점부동산을 채권확보를 위하여 청구인 명의로 소유권을 이전하되 OOO이 채무를 변제하면 소유권을 도로 반환해 주기로 함”이라고 각서한 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 당심에 95.5.26 제출한 사유서에 의하면 “본인은 청구외 OOO에게 총 원금 27,784,996원(87.7.14자 4,000,000원, 87.9.23자 11,000,000원, 88.9.12자 2,984,996원, 88.9.31자 9,800,000원)을 빌려주고 이를 담보로 하기 위하여 위 OOO의 집(쟁점부동산)을 본인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다가 89.11.16에 원금조로 20,000,000원, 90.12.7 원금 7,784,996원 이자 1,215,000원을 받음으로 본인에 대한 채무이행이 완료된 것으로 생각하고 담보조로 잡고 있던 쟁점부동산의 소유권을 이전등기해 주었는 바, 이는 본인이 채권을 회수함에 있어 원금만이라도 갚으라고 독촉해 왔기 때문이며, 당시 쟁점부동산의 시가가 110,000,000원 상당이었으나 이를 돌려 준 것도 담보조로 본인 명의로 이전되었기 때문이며 미회수된 이자가 10,962,946원이 있음에도 쟁점부동산을 환원한 것은 본인이 89.2.27에 가입한 OO청약정기예금 5,000,000원이 55평 아파트를 청약할 수 있었으나 본인 명의로 된 청구인의 OO 때문에 청구인이 1가구 2OO으로 청약을 할 수 없는 처지이었고 OOOO아파트의 분양이 거의 끝나가는 시점이었기에 아파트를 빨리 당첨받는 것이 이자를 받는 것보다 더 큰 이익이고 청구인으로부터 이자를 받을 수 있는 처지도 아니라고 생각되었기에 명의를 환원한 것”이라고 진술하고 있다. 넷째, 쟁점부동산은 88.6.24 청구인이 OOO에게 자금을 대여할 시점에 50,000,000원으로 공인감정기관인 남성감정평가사무소에서 94.11.15 소급감정한 바 있으며, 청구외 OOO에게 양도시(91.7.2)에는 공시지가가 108,506,380원으로 평가되고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산을 정상적인 방법으로 취득하고 양도하였다면 위 금액 상당액에 거래를 하였을 것이나 청구인은 취득시 27,784,000원을 대여하고 양도시 29,000,000원을 회수한 사실이 확인되고 있고, 다섯째, 청구외 OOO은 쟁점부동산 소재지에 83.5.28 전입하여 94.11.14 현재까지 거주하고 있는 사실이 주민등록등본에 의하여 확인되고 있고, 청구외 OOO은 쟁점부동산 소재지에서 89.10.16 OO전화국 전화(전화번호 OOOOOOOO)를 설치하여 사용하고 있음이 OO전화국장에 의하여 확인되고 있으며, 청구외 OOO의 자녀 OOO의 OO고등학교 생활기록부에 의하면 OOO는 89.3.3 입학 92.2.13 졸업시 까지 쟁점부동산을 주소지로 한 사실이 확인되고 있어 청구외 OOO이 청구인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 후에도 쟁점부동산에서 거주하고 있었음이 확인되고 있으며, 여섯째, 청구외 OOO은 쟁점부동산을 사실상 동인소유로 인식하고 쟁점부동산에 부과된 지방세를 납부하였다고 영수증을 제시하는 바, 이를 보면, 청구인의 주소지는 강남구 OO동이나, 청구외 OOO은 쟁점부동산에 대한 재산세(90년 재산세 등 23,590원: 90.6.28 OO은행 OO지점 납부) 및 종합토지세(90년 정기 종합토지세 46,850원: 91.1.31 OO은행 OO동 납부)를 거주지 인근에 소재한 OO은행 OO동 지점 및 청구외 OOO의 출퇴근길인 OO 소재 OO은행에 납부한 사실이 확인된다. 위 사실과 관계법령에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO의 채권에 대한 담보를 위하여 소유권을 이전하였다가 환원한 것이라고 주장하면서 과세표준확정신고를 하지 아니하고 양도담보계약서 사본을 첨부하지 아니하였으나, 청구외 OOO이 당해 OO에서 계속 거주하면서 재산세를 청구외 OOO이 납부한 것으로 보이고, 청구인이 채무를 변제하면 환원하여 줄 것을 각서한 사실이 확인되고 있는 점을 볼 때 쟁점부동산은 청구외 OOO이 청구인의 채무변제를 담보하기 위하여 청구인 명의로 소유권이전하였다가 채무의 변제로 청구인이 청구외 OOO에게 환원한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 쟁점부동산을 양도로 보아 청구인에게 이 건을 과세한 처분은 잘못이 있다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.