구주택의 양도가 1세대 1주택의 양도로 양도소득세의 비과세 대상인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 282.2㎡와 위 지상건물 301.46㎡ (이하 “쟁점구주택”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하였는 바, 동 주택의 양도는 채권담보의 목적으로 채권자인 청구외 OOO에게 89.7.3 소유권이전등기를 하였다가 90.4.17 다시 청구인에게 환원등기를 하였기 때문에 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하며 91.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점구주택을 81.11.24 취득하여 89.7.1 양도하였고, 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOOO 소재 대지 308㎡와 위 지상건물 199.5㎡ (이하 “쟁점신주택”이라 한다)는 89.6.29 취득하였으나 쟁점신주택으로 거주이전하지 아니하고 89.7.4 양도한 사실이 있어 쟁점주택 양도일 현재 1세대 2주택자에 해당된다고 보고, 국세청기준시가로 자산양도차익을 계산하여 94.8.16 청구인에게 쟁점구주택에 대한 89년도 귀속분 양도소득세 29,088,310원 및 동 방위세 5,817,660원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.10.15 심사청구를 거쳐 95.1.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점구주택은 81.11.24 취득하여 89.6.25 양도하였는 바, 청구인은 82.3.7부터 89.6.25까지 7년 3개월간 쟁점구주택에서 거주하였으므로 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되어야 한다. 쟁점구주택의 당초 부동산매매계약서상 잔금지급약정일이 89.6.25임에도 부동산매매 검인계약서에 89.7.1로 기재된 것은 사법서사 직원이 쟁점구주택의 소유권이전등기접수서류를 작성할 때에 매수인의 취득세와 등록세 절세용으로 매매대금을 490,000,000원에서 450,000,000원으로 하여 부동산매매 검인계약서를 재작성하면서 잔금지급약정일을 등기접수일인 89.7.3에 가까운 날자인 89.7.1자로 하였기 때문이다.

3. 국세청장 의견 쟁점구주택의 부동산매매 검인계약서에 잔금지급약정일이 89.7.1로 되어있고, 등기부등본에도 89.7.3 소유권이전등기가 되어있는 반면, 청구인은 잔금지급일이 89.6.25라는 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장에 신빙성이 없다. 따라서 쟁점구주택의 양도일을 부동산매매 검인계약서상의 잔금지급약정일인 89.7.1로 보는 것이 타당하고 청구인이 쟁점신주택을 취득한 후 거주이전하지 아니하고 89.7.4 양도하였으므로 청구인은 쟁점구주택의 양도일 현재 1세대 2주택자에 해당한다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점구주택의 양도가 1세대 1주택의 양도로 양도소득세의 비과세 대상인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 먼저 청구인의 쟁점구주택 및 쟁점신주택의 취득일자와 양도일자에 대하여 살펴본다. 소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기)와 같은법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항의 내용을 종합하여 보면, “자산의 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 원칙이나, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일(다만, 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 함)을, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 각각 자산의 취득 및 양도시기로 본다”고 규정하고 있다. 쟁점구주택을 81.11.24 취득하였다는 것은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 쟁점구주택의 양도일자를 처분청은 부동산매매 검인계약서상의 잔금지급약정일인 89.7.1로 보고 있는데 반해 청구인은 89.6.25이라고 주장한다. 한편, 쟁점신주택의 취득일자가 89.6.29(등기접수일)이고, 양도일자가 89.7.4(등기접수일)임에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 청구인과 처분청간에 다툼이 있는 쟁점구주택의 양도일자를 살펴보면 부동산매매 검인계약서는 89.6.13 작성된 것으로 매매대금 450,000,000원중 잔금 410,000,000원을 89.7.1 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 등기부등본에는 89.6.13을 매매원인일로 하여 청구인으로부터 청구외 OOO에게 89.7.3 소유권이전등기가 되어있다. 이에 대해 청구인은 이 건 과세이후 쟁점구주택의 양도일자는 89.6.25라고 주장하며 그 증빙으로 잔금지급약정일이 89.6.25로 되어있는 부동산매매계약서와 동 계약서를 작성하였다는 부동산 중개업자인 청구외 OOO의 사실확인서 및 부동산매매 검인계약서를 작성하였던 법무사 OOO 사무소의 사무원이었다는 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있다. 살피건대 청구인이 이건 양도소득세 과세이후 제출한 부동산매매계약서 및 위 사실확인서는 쟁점구주택의 양도이후에도 작성가능한 사인간의 문서에 불과하고, 청구인이 쟁점구주택의 실지양도가액이라고 주장하는 490,000,000원은 91.7.3 쟁점구주택의 소유권이전등기시 청구인이 제출한 부동산매매 검인계약서상의 450,000,000원과는 양도금액이 서로 상이함에도, 청구인은 이 건 과세이후 제출한 부동산매매계약서와 사실확인서 외에는 본인이 주장하는 쟁점구주택의 실지양도가액 및 잔금지급일을 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 쟁점구주택의 잔금지급일이 89.6.25인지는 확인되지 아니한다 할 것이어서 처분청이 쟁점구주택의 양도일자를 부동산매매 검인계약서상의 잔금지급약정일인 89.7.1로 본 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 다. 다음으로 쟁점구주택의 양도가 1세대 1주택으로 양도소득세의 비과세 대상인지를 살펴본다. 소득세법 제5조(비과세소득) 제6호 (자)목 및 같은법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항의 내용을 종합하여 보면 “소득세가 비과세되는 『1세대 1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것”으로 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제6조(1세대 1주택의 범위) 제1항의 내용을 보면 “1세대 1주택을 가진 세대가 주거이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도한 때에는 종전의 주택을 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택으로 본다”라고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점구주택을 81.11.24 취득하여 82.3.7부터 거주하다가 89.6.25 양도하였고, 쟁점신주택은 쟁점구주택의 양도이후인 89.6.29 취득하였으므로 쟁점구주택의 양도에 대해서는 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하나, 처분청이 쟁점구주택의 양도일을 89.7.1로 본데는 달리 잘못이 없고, 쟁점신주택의 취득일자가 89.6.29이고 청구인이 쟁점신주택에 거주이전함이 없이 89.7.3 양도하였다는 것에 대하여도 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 따라서 쟁점구주택의 양도일 현재 청구인은 1세대 2주택자에 해당되므로 청구인의 주장은 이유없다.
• 라. 한편, 청구인은 쟁점구주택의 양도와 관련하여 91.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 쟁점구주택의 양도는 채권담보의 목적으로 채권자인 청구외 OOO에게 89.7.3 소유권이전등기를 하고 90.4.17 다시 청구인에게 환원등기하였기 때문에 양도소득세 과세대상이 아니라고 신고를 한 사실이 있다. 소득세법 시행령 제45조(자산양도로 보지 아니하는 경우) 제1항은 “채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을것”이라고 규정하고 있다. 청구인은 이 건 심판청구시에는 이 부분에 대하여는 주장을 하지 아니하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점구주택의 과세표준확정신고시 위 소득세법 시행령 제45조에서 규정한 계약서를 첨부신고하지 아니하였고, 부동산매매 검인계약서에도 쟁점구주택을 양도·양수한 것으로 나타나 있어 양도담보로 인정하지 아니하였음이 처분청의 관련서류에 의하여 확인된다. 살피건대 쟁점구주택은 등기부등본상 청구인이 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 하여 89.7.3 소유권을 이전하였고, 90.4.17 계약해제를 원인으로 하여 90.4.23 청구인에게 다시 소유권이 이전되었음이 확인된다. 아울러 청구인이 처분청에 제출한 91.5.4 동대문합동법률사무소에서 공증한 청구외 OOO의 확인서는 “청구인은 89.5.31 청구외 OOO로부터 60,000,000원을 차용하고 89.6.7 쟁점구주택에 채권최고금액 90,000,000원의 근저당설정등기를 하였다. 89.6.30 청구인은 부도가 발생하자 쟁점구주택을 보호할 목적으로 89.7.3 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하면서 동일자에 청구외 OOO에게 차용한 50,000,000원을 지급하였고, 90.3.17 잔금 10,000,000원을 지급하였다. 이후 청구외 OOO은 90.4.17 계약해제를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구인에게 하였다”라는 내용으로 되어있다. 그러나 위 청구외 OOO의 확인서 내용은 청구인이 부도가 발생하자 쟁점구주택을 보호할 목적으로 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하였다는 내용으로서, 채무변제의 이행에 대한 약정내용이 전혀 언급되어 있지 아니할 뿐더러 확인서 내용을 뒷받침할 수 있는 다른 증빙의 제시도 없는 바, 청구인이 쟁점구주택의 과세표준 확정신고시 주장한 채권담보 목적으로 쟁점구주택을 양도하였다는 주장을 확인할 수 없다. 나아가 청구인이 이 건 과세이후 제출한 부동산매매계약서상에는 “은행 융자금 및 전세금은 매수인의 승계로 하고 잔금에서 공제하며, 가압류관계는 쌍방 합의하여 정리하고 명도일자는 쌍방합의로 한다”는 내용이 기재되어 있으며 같은 내용이 부동산매매 검인계약서에도 기재되어 있다. 청구외 OOO의 주장대로 단순한 재산보호를 위한 소유권이전등기였다면 은행 융자금 및 전세금을 청구외 OOO이 승계하고 이를 잔금에서 공제한다는 등의 내용을 기재하지 않는 것이 사회통념상 합리적이라 할 것이라고 보여지며, 실제로 위 계약서의 내용과 같이 쟁점구주택이 청구외 OOO에게 89.7.3 소유권이전등기된 이후 청구인 명의로 다시 소유권이전등기가 되기 이전에 권리자가 신용보증기금으로 되어있는 가압류가 90.2.21 및 90.3.30 말소되었고 2건의 전세권설정등기도 90.3.17 말소되었다. 한편, 쟁점구주택은 청구인에게 소유권이전등기가 된 동일자에 청구인으로부터 청구외 OOO에게 소유권이전등기가 되었다. 따라서 청구인이 과세표준 확정신고시 쟁점구주택을 채권담보의 목적으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다고 인정되므로, 처분청이 쟁점구주택의 부동산매매 검인계약서의 내용과 같이 매매에 의하여 89.7.1 청구외 OOO에게 양도된 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 마. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.