부동산임대소득의 결정에 있어 간주임대료를 총수입금액에 산입한 처분과 지급수수료 등을 증빙불비하다 하여 필요경비 불산입한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인 등이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO 대지 1,027.7㎡ 건물 4,645.52㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 1992년 귀속 임대소득에 대한 과세표준확정신고를 한데 대하여 간주임대료를 총수입금액에 산입하고 지급수수료 등을 필요경비 불산입하여 1994.9.16 청구인에게 1992년 귀속 종합소득세 5,787,720원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.11.2 심사청구를 거쳐 1995.1.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OO개발이라는 상호로 청구외 OOO 등 3인과 공동으로 부동산임대업을 하는 사람으로서 1992년 귀속 임대수입금액에 대하여 처분청이 간주임대료를 총수입금액에 산입하고 지급수수료 등을 필요경비 불산입하여 이 건 종합소득세를 과세처분한 바, 간주임대료 698,000원은 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시 차감되는 보증금운용 수입금에 해당되는 것임에도 이를 인정하지 아니한 것은 부당하고, 필요경비 불산입한 지급수수료 3,619,600원, 급여 및 제수당 2,814,000원, 대손충당금 199,649원, 지급이자 및 할인료 30,642,321원, 세금과공과 960,000원 등은 관련장부 및 증빙에 의하여 지급사실이 확인됨에도 이를 부인한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 간주임대료가 보증금운용수입금액이라고 하나 이를 객관적으로 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없으므로 인정할 수 없고, 지급수수료는 청소용역비 등으로 동 비용을 청구인이 부담하여야 하는 것인지에 대한 증빙이 없고, 급여 및 제수당은 청구외 OOO외 5인에게 지출된 비용으로 쟁점건물에 입주하여 청구인등과 사무실을 공동으로 사용하고 있는 특수관계법인인 주식회사 OO의 법인업무에 종사한 직원에게 지출한 경비에 해당된다 할 것이며, 대손충당금은 특수관계법인의 1992년 12월분 임차료미납금에 대하여 대손설정한 것으로 이는 대손관련없는 임대료미수금이라 할 것이고, 지급이자 및 할인료는 1992년 10월에서 12월 사이에 OO상호신용금고 등으로부터 개인명의로 부금대출받은 것임이 부채증명서 및 급부대출금명세서 등의 청구인이 제시한 서류에 의하여 확인되므로 소득세법시행령 제60조 제1항 제10호에 규정한 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로 볼 수 없다 할 것이며, 세금과공과는 상기 차입금과 관련된 인지대로 총수입금액관련 비용으로 볼 수 없다 할 것인 바, 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 부동산임대소득의 결정에 있어 간주임대료를 총수입금액에 산입한 처분과 지급수수료 등을 증빙불비하다 하여 필요경비 불산입한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1990.12.31 개정) 제29조 제1항에는 거주자가 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하도록 되어 있고, 같은 법시행령 제58조 제2항에는 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하 같다)을 말한다고 되어 있으며, 같은 조 제3항에는 『법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권 처분이익의 합계액』으로 규정되어 있다. 또한 소득세법 (1994.12.22 전면개정 이전) 제31조 제1항에는 부동산소득금액·사업소득금액---의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다고 되어 있고, 같은 조 제3항에는 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있으며, 같은 법시행령(1994.12.31 전면개정 이전) 제60조 제1항에는 『부동산소득과 사업소득의 각 년도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

7. 사업용 자산에 대한 비용

• 가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비
• 나. 관리비와 유지비
• 다. 사업용 고정자산에 대한 임차료

8. 사업에 관련있는 것으로서 그 년도에 납부할 것이 확정된 공과금. 다만, 법과 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것은 제외한다.

10. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자. 다만, 법 제48조 제10호의 이자는 제외한다.』고 규정되어 있다. 같은 법 제32조 제1항에는 부동산소득·사업소득 또는 산림소득이 있는 거주자가 외상매출금·미수금 기타 이에 준하는 채권에 대한 대손충당금을 필요경비로 계상한 때에는 대통령령이 정하는 범위안에서 이를 당해년도의 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입한다고 되어 있고, 같은 법시행령 제64조 제1항에는 법 제32조의 규정에 의하여 필요경비로 계산하는 대손충당금은 동조에 규정하는 각 년도분의 외상매출금·미수금 기타 이에 준하는 채권 중 대손예상액을 당해년도분의 필요경비로 계상한 충당금으로 한다고 되어 있으며, 같은 조 제2항에는 『제1항에서 “외상매출금·미수금 기타 이에 준하는 채권”이라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.

1. 외상매출금과 미수금은 상품·제품의 판매가액의 미수액과 가공료·용역대가의 미수액

2. 기타 이에 준하는 채권은 정상적인 사업거래에서 발생하는 어음상의 채권액(선일자수표상의 채권액을 포함한다) 및 부가가치세 매출세액의 미수금』으로 규정되어 있고, 같은 조 제3항에는 법 제32조의 규정에 의하여 필요경비로 계상하는 대손충당금은 당해년도 종료일현재의 외상매출금·미수금 기타 이에 준하는 채권의 장부가액의 합계액의 100분의 1(녹색신고자의 경우에는 100분의 2)에 상당하는 금액을 한도로 하여 계산한다고 규정되어 있다.

• 다. 심리 및 판단

(1) 간주임대료 698,000원을 총수입금액에 산입한 처분에 대하여 청구인이 제시한 경리장부·예금계좌·원천징수영수증상 보증금 운용수입금액이 상이하고, 청구인이 임대보증금을 입금한 예금계좌의 입출금내역상 보증금과 그 밖의 입금액과의 구분이 되지 아니하여 불분명하고, 입금후 당일에 출금되는 등 청구인이 주장하는 보증금 운용수입의 확인이 어려운 바, 청구인의 주장은 이유있다고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 지급수수료 3,619,600원을 필요경비 불산입한 처분에 대하여 청구인은 지급수수료에 대한 증빙으로 경리장부·세금계산서 등을 제시하고 있으나 그 비용은 주로 건물의 경비·청소 등 관리비로서 이러한 건물관리비는 건물입주자가 공동부담함이 원칙으로 청구인등이 이를 부담하여야 하는지에 대한 입증이 없으므로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 급여 및 제수당 2,814,000원을 필요경비 불산입한 처분에 대하여 청구인은 종업원 임금지급대장 등을 제시하나 처분청의 조사내용에 의하면 특수관계법인인 주식회사 OO에 종사하는 직원에 대한 경비로 인정된다고 하는 바, 이를 부인할 청구인의 증빙제시가 불충분하므로 청구인의 주장은 이유있다고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 대손상각비 199,649원을 필요경비 불산입한 처분에 대하여 청구인은 경리장부 등에 의하여 1992.12.31 현재 임대료미수금의 대손충당금을 설정하면서 대손상각비로 필요경비 계상하였다고 주장하나 이는 특수관계법인인 주식회사 OO 및 OO산업주식회사 등의 임대료·관리비·전기요금 등으로 그 사실내용에 대한 증빙이 불비하므로 청구인의 주장은 이유있다고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 지급이자 및 할인료 30,642,321원·세금과 공과 960,000원을 필요경비 불산입한 처분에 대하여 청구인은 청구인등 개인명의로 OO상호신용금고 등으로부터 받은 대출금 1,500,000,000원을 쟁점건물의 신축비로 사용하였다고 하면서 예금통장과 결제어음 등을 제시하고 있으나 통장에 입금된 자금이 위 대출금이라는 증빙이 없는 등 건물신축대금으로 사용되었다는 입증이 불분명하므로 위 대출금관련 지급이자 및 할인료와 인지대를 필요경비로 산입하여야 한다는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.