청구인의 토지의 거래를 국토이용관리법에 위반하였고 투기성이 있는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 OOO O OO 대지 1,527.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.4.9 2,070,000,000원에 취득하여 91.6.8 3,000,000,000원에 양도하고, 91.7 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 318,536,080원을 자진 신고 납부하였다. 처분청은 경기지방경찰청으로부터 청구인이 쟁점토지를 실지 3,000,000,000원에 양도하고도 1,374,390,000원에 양도한양 허위로 토지거래허가신청을 함으로써 국토이용관리법을 위반하였다는 내용의 과세자료를 통보받고 위 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여, 94.8.16 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 231,954,950원을 추가로 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.9 심사청구를 거쳐 95.1.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 81년부터 노환으로 거동할 수 없어서 매수자인 OOO에게 실지거래가액대로 토지거래허가 신청을 하라고 하였는데 매수자 OOO이 임의로 신고금액을 실지보다 적게 한 것으로서 수원지방검찰청에서도 위 사실이 인정되어 청구인은 국토이용관리법 위반으로 인한 벌과금등 어떤 처벌도 받지 아니하고 불기소처분되었으므로 국토이용관리법 위반으로 본 것은 잘못이고, 또한, 청구인은 청구인의 장남 OOO이 경기도 OO시 OO동 OOOOO에서 관광호텔인 “OOOO호텔”을 경영하고 있어서 그 경력을 바탕으로 쟁점토지상에 건물을 신축하여 호텔을 경영할 목적으로 취득하였으나, 건축사무소에 설계의뢰하여 설계착수중 안산시청에 문의한바 전면도로에 5m 인접지역에서는 관광호텔 건축허가가 불가능하다고 하였고, 90.5.15 이후부터는 정부의 건설경기 과열에 따른 건설자재 수급불균형 및 인력난 해소·물가안정 등을 위한 건축제한조치로 인하여 호텔뿐만 아니라 타용도로의 건축물도 신축할 수 없게 되어 부득이 양도하였던 것이지 투기목적으로 취득하여 양도한 것이 아니므로, 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도에 대하여 국토이용관리법을 위반하였고 투기성이 있는 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 부당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점토지의 거래를 국토이용관리법에 위반하였고 투기성이 있는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호·제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하면, 양도소득금액의 결정에 있어서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의함이 원칙이나, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되면 투기성이 없다고 인정되는 경우를 제외하고는 실지 취득 및 양도가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.
• 다. 청구인의 쟁점토지 거래가 국토이용관리법에 위반한 거래로서 투기성이 있는 거래인지 여부

(1) 경기지방경찰청으로부터 처분청에 통보된 과세자료(수사 23110 - 3480, 92.12.3)에 의하면 청구인은 쟁점토지를 실제로 3,000,000,000원에 청구외 OOO외 1인에게 양도하고도 1,374,390,000원에 양도한양 토지거래허가신청을 함으로써 국토이용관리법 제31조의2 및 제21조의 3을 위반하였다고 기록되어 있고, 처분청은 위 과세자료에 의하여 실지 취득 및 양도가액을 각 2,070,000,000원 및 3,000,000,000원으로 결정하여 양도차익을 산정한 사실을 처분청의 조사서에 의하여 확인되며, 청구인도 위 실지거래가액에 대하여는 다투지 아니하고 있는바, 청구인은 당시 노환으로 거동할 수 없어서 매수자인 청구외 OOO으로 하여금 실지거래가액대로 신고하도록 하였으나 OOO이 임의로 가격을 낮추어 토지거래허가를 신청한 것으로서 수원지방검찰청에서도 이를 인정하여 국토이용관리법 위반으로 인한 벌과금등 어떤 처벌도 하지 아니하고 불기소처분하였다고 주장하면서 수원지방검찰청으로부터 발급받은 불기소증명원을 제시하고 있으나, 동 불기소증명원을 보면 국토이용관리법 위반 혐의가 없어서 불기소처분한 것이 아니라 공소기간 도과로 공소권이 없어서 불기소처분하였음을 알 수 있으므로 이를 국토이용관리법을 위반하지 아니 하였다는 청구인의 주장에 대한 증거로 채택하기 어렵다 하겠고, 토지거래허가구역안의 토지를 거래함에 있어서 양도예정금액을 실지거래가액보다 낮게 하여 토지거래계약허가신청을 허위로 하는 것은 국토이용관리법 제21조의 3·제31조의 2 및 같은법시행령 제24조의 규정에 위반한 행위에 해당된다 할 것인바(같은뜻: 대법 92누 5836, 92.7.10등 다수), 청구인이 쟁점토지를 3,000,000,000원에 양도한 것이 사실이고 청구인과 매수인 OOO 공동명의로 작성된 토지거래계약허가신청서에는 거래예정금액이 1,374,390,000원으로 기재되어 있는한 청구인은 쟁점토지의 거래에 있어서 국토이용관리법을 위반하였다고 볼 수밖에 없다 하겠다.

(2) 청구인은 호텔신축목적으로 쟁점토지를 취득하였으나 호텔신축이 불가능하게 되어 부득이 양도하게 된 것이지 투기목적의 거래가 아니라고 주장하면서 청구인의 아들 OOO의 숙박업(OOOO호텔) 폐업사실증명원·쟁점토지 취득 및 양도를 중개한 OOO의 경기지방경찰청 조사시 진술조서·호텔건물 기본설계를 하였다는 건축사 OOO의 사실확인서·건설경기과열등의 방지를 위한 90.5.15부터 92.6.30까지의 정부의 건축제한 조치 내용 등을 제시하고 있으나, 위 자료들을 청구인의 주장에 대한 직접적이고 객관적인 증거로 받아들이기 어려울 뿐만 아니라, 81.2이후 94.9까지의 청구인의 부동산 거래내역을 보면 실수요목적으로 보기 어려운 임야·농지·기타건물 등의 거래가 다수인 점으로 미루어 볼 때, 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도를 투기성이 없는 실수요목적의 거래였다고 인정하기 어렵다.

(3) 이상의 법령의 규정 및 사실관계를 종합하여 볼때, 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도는 국토이용관리법을 위반한 거래로서 투기성이 없다고 인정하기도 어려우므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.