부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 소득금액을 표준소득율에 의하여 추계조사결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 82년도부터 경상남도 OO시 OO동에서 주택신축등의 건설업, 예식장업 및 부동산임대업을 영위하여 오면서 89.12.26 경상남도 장승포시 OO동 OOOOO 대지 424㎡, 같은동 OOOOOOO 대지 31㎡ 및 건물 1,113.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 임대사업에 이용하다가 90.5.3 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 또는 종합소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 인정하고 양수자로부터 확인받은 실지거래가액 4억 8,000만원에서 건물부분의 부가가치세 상당액 34,238,321원을 차감한 445,761,679원을 수입금액으로 하고 소득금액을 표준소득율(34.4%)에 의하여 계산한 153,342,017원으로 하여 95.4.20 청구인에게 90년도 귀속분 종합소득세 109,395,540원 및 동 방위세 21,405,020원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.19 심사청구를 거쳐 95.9.5 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 전소유자 청구외 OOO(청구인의 처남)이 당초 동 부동산을 취득할 당시 사채(이자율: 월2부)를 얻어 취득하였기 때문에 부담이 가중되어 88.12월 쟁점부동산을 담보로 제공하고 청구인이 대표이사로 있는 청구외 주식회사 OO명의로 OO은행 OO지점으로부터 4억원을 대출받아 OOO의 사채를 상환하였으나, OOO이 대출기한(89.12월)이 다가오는데도 원금과 이자(월이자 약 410만원 정도)의 상환능력이 없자 89.11.19 청구인은 총매매가액을 4억 5,000만원으로 하고 위 은행채무 4억원과 건물 임대보증금 2,000만원을 승계하는 조건으로 매매계약을 체결하고 계약금 3,000만원만 현금으로 지급하는 것으로 하여 89.12.26 대금청산과 동시에 소유권이전등기하고 임대업을 영위하였으나 90년도부터 건설업이 불경기에 접어들어 매월 이자지급과 대출금 상환이 어려워 할 수 없이 대출금 잔액 3억 6,000만원을 그대로 승계시키는 조건으로 양도한 사실이 등기부등본, 취득시 매매계약서등에 의하여 확인되는 데도, 처분청이 쟁점부동산의 양도일로부터 5년이 지난 95.4.20 이 건 종합소득세를 부과하면서 쟁점부동산의 취득내용이나 청구인에 대하여는 일체 조사한 바 없이, 양수자 OOO에게 청구인으로부터 쟁점부동산 취득시 자금출처에 대한 조사과정에서 거래가액 4억 8,000만원만 확인한 후 이를 근거로 수입금액을 산정하여 소득세를 추계조사결정하였는 바, 소득세를 신고하지 아니하였거나 장부를 비치하지 아니하였더라도 매매계약서등에 의하여 확인된 취득가액과 양도가액으로 소득금액을 계산할 수 있는 경우에는 그 과세표준과 세액은 실지조사결정함이 타당하므로 이 건 소득세를 추계조사결정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 매매차익에 대한 예정신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라 이 건 처분시에 장부와 기타 증빙서류를 제출한 사실이 없고, 또한, 쟁점부동산의 취득가액을 4억 5,000만원이라고 주장만 하고 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장은 신빙성이 없으므로 처분청의 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 소득금액을 표준소득율에 의하여 추계조사결정한 처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 이 건 부과당시(92.12.31 개정 이전)에 시행되던 관련법령 규정인 소득세법 제118조 제1항에 의하면 정부는 과세표준 확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 및 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은법 제120조 제1항 및 같은법시행령 제169조 제1항에서 정부는 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때나 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품·제품시가·각종요금 등에 비추어 허위임이 명백한 때 또는 기장의 내용이 원자재사용량·전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때 등의 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준 및 세액을 제124조의 규정에 의한 소득표준심의회의 심의를 거쳐 정부가 정한 추계방법에 의하여 조사결정한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도가액 4억 8,000만원에서 건물부분의 부가가치세 상당액 34,238,321원을 차감한 445,761,679원을 수입금액으로 결정한데 대하여는 다툼이 없다.

(2) 전소유자 청구외 OOO이 대출금 4억원과 지급이자를 상환할 능력이 없자 89.11.19 청구인은 총매매가액을 4억 5,000만원으로 하면서 위 은행채무와 건물임대보증금 2,000만원을 승계하는 조건으로 매매계약을 체결하고 계약금 3,000만원만 현금으로 지급하였으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 4억 5,000만원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 청구인은 OOO에게 89.11.19 계약금 3,000만원, 89.12.20 중도금 2억원 및 89.12.26 잔금 2억 2,000만원을 지급하기로 약정되어 있어 위 청구주장의 대금지급 조건과 차이가 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산이 위 은행채무에 대한 담보로 근저당권이 설정되었는데도 매매계약서상에 동 채무의 인수인계에 대한 구체적인 특약조건이 없으며, 또한, 대출금잔액증명서 및 등기부등본에 의하면 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 4억원의 채무자가 청구인이 대표이사로 재직한 청구외 주식회사 OO으로 되어 있고, 그 실질채무자가 OOO이라는 객관적인 증빙이 없으므로 동 대출금의 실질채무자가 OOO임을 전제하여 청구인이 쟁점부동산의 취득시 OOO의 은행채무를 인수하였다고 보기도 어렵다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액이 4억 5,000만원이라고 주장하면서 제출한 자금출처 내역은 사실과 부합되지 아니한다 하겠다.

(3) 한편, 청구인의 쟁점부동산 취득시 거래상대방인 OOO의 95.6.16자 확인서에 의하면 OOO은 89.11.19 청구인에게 쟁점부동산을 4억 5,000만원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 89.12.26 잔금을 청산받은 사실이 있다고 인감증명을 첨부하여 확인만하고 동 확인내용을 입증할 수 있는 예금통장등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 별도의 증빙을 제출하지 아니하는 한 이를 신빙성 있는 것으로 보기는 어렵다.

(4) 위의 법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도가액은 확인되는 반면, 취득가액이 불분명하므로 소득세법 제120조 및 같은법시행령 제169조 제1항의 규정에 의하여 소득금액을 추계조사결정한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.