[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 제주도 제주시 OO동 OOOO OO을 사업장 및 주소지로 하고 ‘OO빌라’라는 상호로 주택신축판매업과 부동산임대업을 영위하는 자로서 동 소재지에 상가 및 연립주택 18세대(연면적 3,328.74㎡, 지층과 1층:상가, 2층·3층·4층:연립주택)를 신축하고 93년도에 이 중 연립주택 10세대(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 분양한 것으로 하여 ’94.5.3 93년 귀속 소득세과세표준을 서면신고(부동산소득금액:12,275,962원, 사업소득금액:76,325,000원, 합계:88,600,962원) 하였다. 처분청은 94년 11월 청구인에 대한 면세사업자 수입금액 표본조사를 실시하여 청구인이 서면신고한 사업수입금액 중 쟁점부동산의 토지부분가액이 누락되었다는 이유로 서면신고를 부인하고, 쟁점부동산의 분양가액(토지, 건물포함)을 평당 2,915,000원으로 수입금액을 계산하여 ’95.3.18 93년 귀속 종합소득세 93,230,670원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.5.3 심사청구를 거쳐 ’95.8.19 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 매매계약서에 건물과 그 부속토지를 함께 양도한 것으로 보아 수입금액을 계산하였으나, 93년 쟁점부동산의 분양에 있어서 건물에 대한 매매계약이 이루어졌을 뿐 토지에 대한 매매계약이나 대금확정 또는 등기이전등이 이루어지지 않은 상태인데도 불구하고 토지부분가액도 93년도 수입금액에 포함시키는것은 부당하다.
(2) 분양수입금액을 결정함에 있어서 OOOO OOO와 OOOO OOO의 진술을 토대로 분양가액(토지, 건물포함) 1억원을 기준으로 하여 과세하고 있으나, 계약체결 당시에는 아파트나 연립주택 가격이 폭락하여 매매를 하고자 하여도 거래가 이루어지지 않는 상황이었고, 인근동일평형(전용면적 25평) 아파트 기준시가가 57,000,000원임을 확인할 수 있음에도 확실한 근거도 없이 수입금액을 추계함은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 살피건대 건축물은 토지에 근거하여 신축되고 그 사용권이 주어지는 관계로 부동산의 거래에 있어서 건물과 그 부속토지를 동시에 양도하는 것이 절대적이라 하겠고, 간혹 한쪽의 등기이전이 지체되는 등의 사유로 소유관계가 일치하지 않는 경우가 있을 수 있겠으나 건물과 부속토지가 별개의 소유를 목적으로 하여 별개의 가치로 존재하기보다는 건물과 부속토지가 함께한 가치로 존재한다고 할 것인바, 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 각호별로 건물과 그 부속토지를 함께 양도한 것으로 계약서를 작성하였고, 매수인들이 쟁점부동산을 분양받아 현재 입주하여 사용하고 있으며, 그 지상에 건축물이 있는 토지는 그 소유자라도 토지의 사용, 수익에 있어서 극히 제한적일 수 밖에 없는 관계로 지상건물과 그 부속토지를 같이 양도하지 않고 건물과 구분하여 대지만을 별개의 자산으로 매각하기가 쉽지 않아 그 가치가 현저히 떨어진다 할 것이어서, 청구인의 매매대금 수령이 다소 지체되었다 하더라도 쟁점부동산을 매수자에게 인도하여 사용수익하는 이상 쟁점부동산은 물론 그 부속토지도 함께 양도한 것이라 하겠으므로 처분청이 부속토지의 가액을 총수입금액에 산입하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 쟁점부동산을 93년에 분양하고 건물만 소유권이전등기한 경우 토지부분가액도 93년귀속 수입금액에 산입할 수 있는지 여부(쟁점 ①)와 토지와 건물가액을 모두 93년 귀속수입금액으로 볼 경우 처분청이 조사결정한 수입금액의 적정성여부(쟁점 ②)를 가리는데 있다.
- 나. 관련 법령 소득세법 제28조 제1항 및 같은법 시행령 제54조 제4항 제10호를 종합하여 보면, 주택건설업자의 총수입금액의 수입할 시기는 대금을 청산한 날로 하는것이나 다만, 대금을 청산하기전에 소유권 등 이전등기(등록을 포함한다)를 하는 경우 소유권이전등기일로 하는 것이다.
- 다. 쟁점 ①에 대하여 본다. 쟁점부동산중 건물분양가액은 93년귀속 수입금액으로 하는데는 다툼이 없으나, 93년에 환지를 이유로 소유권이전등기를 하지 못한 쟁점부동산중 토지 가액에 대한 수입금액의 귀속년도에 대하여 다툼이 있는바, 여기에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산의 피분양자인 OOOO OOO와 OOOO OOO은 대지와 건물을 합하여 총분양가액이 100,000,000원이며, 동 분양금액은 93년도에 지급완료하였음을 ’94.11.16 세무공무원에게 확인한 사실이 있다. 둘째, 청구인이 제시한 매매계약서 사본에는 그 단서에 “계약서에 대한 금액은 건물분에 대한 금액이며, 대지지분에 대한 금액은 환지확정시 대지이전과 동시에 지불하기로 한다”고 기재하고 있으나, 매매계약서 원본의 제시 및 관련금융자료의 제시요구에 대하여 청구인은 본건 심리일 현재까지 제시한 사실이 없어 청구인이 제시한 계약서는 신빙성이 인정되지 않는다. 셋째, 일반적으로 건물을 소유하려면 토지의 이용이 필연적이므로 쟁점부동산을 분양할 때 건물과 토지를 동시에 분양하였다고 보는 것이 사회통념에 부합하는 것으로 보여진다. 위와 같은점을 종합하여 보면 쟁점부동산을 분양하고 건물에 대한 소유권을 피분양자에게 이전한 시점인 93년에 쟁점부동산의 토지를 포함한 전체가액에 대한 잔금청산이 이루어졌다고 보여지므로, 처분청이 쟁점부동산의 토지가액을 93년귀속 총수입금액에 포함하여 본건 종합소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 쟁점 ②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 분양가액이 근거없이 과다하게 계상되었다는 주장인바 이를 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산의 피분양자인 OOOO OOO와 OOOO OOO은 각자의 분양가액이 1억원임을 세무공무원에게 확인한 사실이 있다. 둘째, 청구인이 ’94.11.21 처분청에 출두하여, 쟁점부동산의 분양을 위하여 92년 12월초부터 평당가액 300만원으로 ‘OOO신문’에 50회이상 분양공고를 하였다는 사실과 당초계약서 작성시 토지와 건물가액을 합하여 평당 300만원 혹은 평당 270만원에서 280만원의 분양금액으로 매매계약서를 작성하였다는 것을 진술하였음이 진술서에 의하여 확인된다. 셋째, 쟁점부동산은 6차선 대로변에 위치하여 입지조건이 양호한 것으로 처분청에서 조사복명하고 있는점, 쟁점부동산중 전용면적 25평의 건물분양가액만 51,680,000원임에 비추어, 청구인이 주장하고 있는 인근동일평형의 아파트기준시가인 57,000,000원은 정당한 비교대상이 되지 않음을 알 수 있다. 위와 같은점을 종합하여 보면 쟁점부동산의 분양수입금액이 과다하게 계상되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우며, 처분청에서 피분양자의 확인서를 근거로 쟁점부동산의 평당가액을 2,915,000원으로 하여 수입금액을 산출한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 마. 따라서 이건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 모두 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.