부동산의 양도에 대하여 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분이 타당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경상남도 울산시 중구 OO동 대지 511㎡중 5110분지 792지분 79.2㎡, 지상 3층 지하1층의 건물 연면적 1,244.99㎡ 중 1층 306.06㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 82.7.26 청구외 OOO로 부터 취득하여 89.2.27 청구외 OOO에게 양도한 후 89.3.20에 89년도분 양도소득세를 과세미달로 신고한 사실이 있다. 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 95.4.1 청구인에게 89년도분 양도소득세 28,674,840원 및 동 방위세 5,734,960원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.27 심사청구를 거쳐 95.7.21 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 청구외 OOO로 부터 임차하고 있던 쟁점부동산을 매매대금 125,000,000원에 임대보증금 30,000,000원을 계약금으로 하고 OO상호신용금고에서 대출금 30,000,000원, 약속어음 30,000,000원을 지급한 후 잔금 35,000,000원은 분기별로 지급하기로 하고 82.7.26 취득(소유권이전등기)하였으며, 위 잔금은 85.7 경 대출금으로 대체한 바 있고, 89.2.27 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 95,000,000원에 양도한 후 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 있음에도 처분청이 위 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 울산시 중심가인 상가 밀집지역에 위치하고 있는 쟁점부동산은 취득 및 양도 당시 기준시가가 각각 61,182,000원 및 131,724,000원이고, 청구인이 7년여 동안 소유하다가 양도한 부동산으로 당시의 부동산 경기 동향으로 보아 쟁점부동산의 가격이 취득 당시 보다 특별히 하락할만한 사유가 없으며 실지거래가액에 대한 구체적인 입증서류가 불분명하여 그 가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호에 의하면 토지 및 건물의 양도가액은 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지 및 건물의 취득가액은 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 본문 및 제3호에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙 서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계

(1) 청구인이 쟁점부동산을 82.7.26 취득하고 89.2.27 양도한 후 89.3.20 취득가액을 125,000,000원, 양도가액을 95,000,000원으로 하여 과세미달로 자산양도차익예정신고를 하면서 취득 및 양도시의 각 매매계약서를 제출한 사실이 있다.

(2) 처분청의 조사결과에 의하면 “양도자인 청구외 OOO의 소재가 확인되지 아니하며, 양수자인 청구외 OOO은 처분청의 우편조회에 대하여 청구인의 매매계약서와 동일한 양도가액을 거래가액으로 회신한 사실이 있었으나, 쟁점부동산 소재지인 울산시 남구 일대의 부동산 중개업소를 수 차례 출장조사한 바 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시의 지가상승률은 100%～150% 사이로 확인되고 있으며, 양도 경위를 조사한 바 일반적인 거래시세와 신고거래가액이 상당한 차이가 있을 만한 사유가 없어 거래 상대방과 담합한 혐의가 있으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함이 타당하다”고 조사한 사실이 있다.

(3) 쟁점부동산에 대한 기준시가 대비 신고거래가액을 비교하여 보면, 양도가액은 131,724,000원 대 95,000,000원으로 72%이며, 취득가액은 61,182,000원 대 125,000,000원으로 204%인 바, 청구인이 자산양도차익예정신고를 하면서 취득가액은 높게 양도가액은 낮게 신고한 것으로 보인다. 그럼에도 청구인은 신고거래가액이 실지거래가액인 사실을 입증할 수 있는 금융자료등 구체적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 청구인이 신고한 거래가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니한다. 따라서, 위 법령의 규정에 따라 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 라. 판단 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.