주택을 신축판매하는 법인이 대금청산일 또는 소유권이전등기일전에 피분양자를 당해아파트에 입주하도록 한 경우, 그 입주일이 속하는 사업년도에 아파트 판매손익이 귀속되는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 부산광역시 사하구 OO동 OOOOOO에 OOOOOOOO 아파트(이하 “쟁점아파트”이라 한다) 56세대를 신축하여 분양하고 있는 주택신축판매업자로서, ’92.1.1～’92.12.31 사업년도(이하 “’92 사업년도”라 한다)의 법인세과세표준 및 세액신고시 ’92 사업년도중에 쟁점아파트 43세대를 분양하였다 하여 43세대분의 분양금액 3,383,906,087원을 ’92 사업년도의 아파트 분양수입금액으로 계산하여 신고하였다. 처분청은 청구법인이 신고한 43세대분의 분양수입금액에는 선택사양조건으로 분양한 32세대분에 대한 선택사양 분양금액 433,239,992원이 신고누락되었음을 발견하고 이를 익금에 산입하여 법인세과세표준을 경정한 다음, ’95.1.5 청구법인에게 ’92 사업년도의 법인세 200,879,100원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 ’95.1.28 심사청구를 거쳐 ’95.3.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장의견

• 가. 청구법인 주장 법인세법상 주택을 신축판매하는 경우 그 판매손익은 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날이 속하는 사업년도에 귀속되는 것임에도 청구법인은 ’92 사업년도의 법인세과세표준 및 세액을 신고납부하면서 착오로 부가가치세법의 공급시기 기준을 적용, ’92 사업년도중에 43세대가 분양된 것으로 하여 그 분양금액을 ’92 사업년도의 수입금액으로 신고하였으나, 청구법인이 분양완료된 것으로 신고한 43세대중 ’92 사업년도에 그 분양대금이 청산된 것은 5세대뿐이고 나머지 38세대의 분양대금은 ’93 사업년도에 청산되었으며 소유권이전등기도 모두 ’93 사업년도중에 경료되었으므로, 법인세법상 ’92 사업년도에 귀속되어야 할 분양수입금액은 위 5세대분의 분양금액인 450,543,817원인데도 처분청이 구체적 근거도 없이 ’92 사업년도중에 위 43세대의 분양대금이 모두 청산된 것으로 보아 이 건 법인세를 경정하였는 바, 이는 국세기본법에서 규정한 근거과세에 위배될 뿐 아니라 사실조사를 소홀히 한 위법부당한 처분이다.
• 나. 국세청장의견 아파트는 통상적으로 잔금이 완납되어야 만 입주할 수 있는 바, 이 건 쟁점이 된 아파트의 최초입주일은 ’92.8.13이고 ’92년 12월말까지 27세대가 쟁점아파트에 주민등록전입된 사실에 비추어 볼 때, 청구법인이 ’92 사업년도중에 쟁점아파트 43세대를 분양받은 자에게 인도하여 입주시켰다고 보여지므로 쟁점아파트 43세대의 분양수입이 ’92 사업년도에 귀속된 것으로 본 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 주택을 신축판매하는 법인이 대금청산일 또는 소유권이전등기일전에 피분양자를 당해아파트에 입주하도록 한 경우, 그 입주일이 속하는 사업년도에 아파트 판매손익이 귀속되는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제17조(’94.12.22 개정되기 전의 것) 제2항에서 『내국법인이 각 사업년도에 있어서 상품·제품 또는 기타의 생산품을 판매함으로써 생긴 판매손익의 귀속년도는 그 상품·제품 또는 생산품을 인도한 날이 속하는 사업년도로 한다』라고 규정하고, 그 제3항에서는 『내국법인이 각사업년도에 있어서 제2항에 규정하지 아니하는 자산을 양도함으로써 생긴 익금과 손금의 귀속사업년도는 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업년도로 한다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해자산을 인도한 경우에는 소유권등 이전등기일(등록일을 포함한다) 또는 인도일이 속하는 사업년도로 한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위와 청구주장을 보면, 처분청은 청구법인이 ’92 사업년도의 법인세과세표준 및 세액신고시 아파트 분양수입으로 계상한 쟁점아파트 43세대분의 분양수입금액에는 선택사양조건으로 분양한 34세대에 대한 선택사양분양금액 433,239,992원이 신고누락되었다 하여 이를 익금에 산입하여 이 건 법인세를 부과하였는 바, 청구법인은 이에 대하여 청구법인이 당초 법인세 신고시 착오로 ’92 사업년도중에 43세대가 분양된 것으로 하여 43세대분의 분양수입과 그 분양원가를 각각 익금과 손금에 계상하여 법인세를 신고하였으나 쟁점아파트중 ’92 사업년도에 분양대금이 청산된 것은 5세대뿐이고 그 소유권이전등기도 ’93 사업년도에야 경료되었으므로 법인세법상 ’92 사업년도에 귀속되어야 할 아파트 분양수입금은 5세대분의 분양금액 450,843,817원임에도 처분청이 청구법인에 대한 법인세과세표준을 경정결정하면서 구체적 근거도 없이 ’92 사업년도에 43세대가 분양된 것으로 보아 그에 대한 분양수입과 분양원가를 익금과 손금에 산입함은 부당하다고 주장하고 있음이 확인된다.

(2) 한편, 처분청과 청구법인이 제시하는 관련자료에 의하면 쟁점아파트중 ’92 사업년도에 분양대금이 청산된 것은 5세대이고 ’92 사업년도중에 소유권이전등기된 아파트는 없는 것으로 확인되며 이에 대하여는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없으나, 처분청은 쟁점아파트 입주자의 주민등록표와 입주자기록카드에 의하여 ’92 사업년도중 43세대가 쟁점아파트에 입주하였음이 확인된다 하여 위 43세대분의 아파트 판매손익이 입주일이 속하는 ’92 사업년도에 귀속되는 것으로 결정하였음이 확인된다.

(3) 그런데 전시 관련법령에서 살펴본 바와 같이 쟁점아파트를 분양할 당시 주택신축판매업자가 판매하는 주택·아파트등의 판매손익 귀속년도에 대하여 아파트를 상품·기타 생산품등 재고자산으로 보아 그 상품등을 인도한 날이 속하는 사업년도에 귀속되는 것으로 볼 것인지, 또는 상품·기타생산품등 재고자산 이외의 자산으로 보아 대금청산일·소유권이전등기일이 속하는 사업년도에 귀속되는 것으로 볼 것인지에 대하여 명문의 규정은 없었으나(’94.12.31 법인세법시행령 제36조의 개정으로 손익의 귀속사업년도를 결정함에 있어 부동산은 상품에서 제외하도록 규정함) 법인세법에서 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하고 있는 부동산을 재고자산인 상품으로 규정하고 있고, 또한 기업회계기준에서도 부동산매매업에 있어서 판매를 목적으로 소유하는 부동산은 재고자산인 상품으로 규정하고 있으므로 주택신축판매업을 영위하는 법인이 판매목적으로 소유하고 있는 아파트는 재고자산(상품)으로 보아야 할 것인 바, 아파트 판매손익은 법인세법 제17조 제2항의 규정에 의하여 당해아파트를 인도한 날이 속하는 사업년도에 귀속된다 할 것이고, 아파트가 부동산이라는 특성상 아파트는 아파트대금이 청산된 날·소유권이전등기를 한 날 또는 피분양자등이 당해아파트에 입주한 날에 인도된 것으로 보아야 할 것이다.(법인세법 기본통칙 2-10-4---17, 같은 뜻임) 그러므로 처분청이 쟁점아파트중 ’92사업년도에 피분양자등이 입주하였음이 확인되는 43세대에 대한 분양금액과 그 분양원가를 각각 익금과 손금에 산입하여 이건 법인세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.