쟁점부동산의 실지양도가액이 얼마인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 91.1.29 경락받아 취득한 경상북도 울산군 상북면 OO리 OOO 소재 대지 805㎡ 및 건물 479.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.7.19 청구외 OOO에게 양도후 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액 【취득가액 206,167,000원(경락대금) 양도가액 207,000,000원】으로 계산하여 92.1.21 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산이 1년이내 단기거래에 해당된다하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정함에 있어 취득가액은 청구인이 신고한 거래가액으로 결정하고 양도가액은 거래상대방에게 우편조회하여 확인한 가액(230,000,000원)으로 양도차익을 결정하여 94.6.30 청구인에게 ’91년귀속 양도소득세 16,560,140원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.23 이의신청, 94.11.11 심사청구를 거쳐 95.1.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인의 주장 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 207,000,000원임에도 처분청이 거래상대방의 의견에 따라 230,000,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점부동산의 양수인 청구외 OOO에게 확인한 거래내용 조사서에 의하면 양도당시 실지거래가액이 230,000,000원으로 확인되고 더구나 쟁점부동산을 경매로 취득하여 6개월후에 경락가액 정도에 양도하였다는 청구인의 주장은 부동산의 상거래상 신빙성이 없어 보여 처분청이 거래내용조사서에 의거 확인된 가액으로 양도가액을 결정한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 본건은 쟁점부동산의 실지양도가액이 얼마인지를 다투고 있다.
• 나. 우선 관련법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항에 의하면 자산양도차익의 계산을 위한 취득 및 양도가액은 기준시가에 의해 결정하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있도록 하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목 및 제3호에서는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”와 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액으로 결정할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 다음으로 본건의 사실관계를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 91.1.29 경매에 의해 취득하여 91.7.15 소유권이전등기를 경료한 후 91.7.19 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본 및 경락허가결정서 등본 등 자료에 의해 확인된다. 따라서 본건 거래는 1년이내의 단기거래에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정할 수 있고 거래가액중 취득당시 실지거래가액이 206,167,200원(경락가액)임에는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 신고시 제출한 부동산매매계약서를 처분청이 인정하지 않고 거래상대방으로부터 우편으로 징구한 『거래내용조회서』상의 매매금액 230,000,000원을 실지양도가액으로 하여 과세한 것은 잘못된 처분이라고 주장하고 있는 바 이를 살피건대,

1. 청구인이 제출한 ‘부동산매매계약서’는 검인계약서인데도 매도인과 매수인만 기재·날인되어 있을 뿐 중개인이 기재되어 있지 않아 그 신빙성에 의문이 있고,

2. 청구인은 이 건 불복과정에서 처분청이 실지양도가액의 근거로 제시하고 있는 거래상대방의 『거래내용조회서』가 사실과 달리 작성된 것임을 주장하며 매매가액이 207,000,000원이라는 거래상대방의 『부동산매매사실확인서』를 제출하고 있으나 이를 사실로서 뒷받침 할 아무런 증빙도 없고 거래상대방이 당초 처분청의 『거래내용조회서』와는 다른 금액으로 확인한 정당한 이유도 제시하지 못하고 있는 점등으로 볼 때 청구인의 주장을 채택하기가 어렵고,

3. 청구인의 주장대로라면 쟁점부동산의 보유기간(약 6개월)의 금융비용과 취득에 소요되는 제비용(등록세·취득세 등)을 감안할 때 오히려 양도차손이 발생하게 되는데 특별한 이유없이 이러한 양도가 있었다는 점이 일반사회통념상 납득하기가 어렵다. 이러한 점을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 207,000,000원은 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다 할 것이며 처분청이 거래상대방에게 조회하여 실지양도가액을 230,000,000원으로 결정한 데 잘못이 있다고 보여지지 않는다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.