쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 부산광역시 금정구 OO동 OOOOOOO 소재 OOOO OOO OOOO(대지지분 56.1㎡, 건물지분 59.408㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.8.11 취득하여 89.5.11 양도한 사실이 있으며, 이에 따른 자산양도차익예정신고나 양도소득세과세표준확정신고는 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점주택에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하여 94.5.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 7,897,910원 및 동 방위세 1,579,580원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.7.13 이의신청과 94.10.11 심사청구를 거쳐 95.2.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 10여년전 집을 마련할 때 진 채무를 갚기 위하여 여러 차례 주거를 옮기던 중 쟁점주택을 취득하여 안정된 생활을 하려고 하였으나, 노모 OOO(89년 당시 67세)의 갑작스런 병환(중풍)으로 방2칸의 협소한 주택에서 여러식구(6명)가 거주할 수 없어 부득이 쟁점주택을 처분하고 무리를 하여 다른 주택을 취득하여 이사를 하게된 것인 바, 이는 “부득이한 사유가 있는 경우”로서 양도소득세의 비과세 대상인 1세대1주택의 양도에 해당하므로 처분청의 과세처분은 부당하며,

(2) 또한, 쟁점주택의 취득 후 9개월만에 서둘러 양도하는 바람에 제값을 받지 못하여 집수리비등을 고려하면 오히려 손해를 보았는데도 단지 법령에서 정한 신고를 하지 않았다는 사유로 과다인상(1년에 10등급)된 토지등급가액을 기준으로 한 기준시가에 의하여 소득세를 과세함은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 양도소득세 비과세 대상인 1세대1주택에 있어 거주기간의 제한을 받지 않는 경우는 취학·질병의 요양·근무 또는 사업상의 형편으로 세대원 전원이 다른 시·읍·면으로 퇴거하여야 하는 바, 청구인은 쟁점주택을 양도하고 동일한 시내로 거주이전 하였으며, 쟁점주택 이외에 1년 이내의 주택거래가 여러건 있는 점으로 보아 쟁점주택을 부득이하게 양도하였다고 볼 수 없고, 법령에서 정한 부득이한 사유에도 해당하지 아니하므로 양도소득세를 과세한 당초의 처분은 정당하며,

(2) 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세 확정신고기한내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시한 사실이 없으므로 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 결정한 당초처분 또한 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점주택의 양도가 양도소득세 비과세 대상인 1세대1주택의 양도에 해당되는지의 여부와

(2) 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정할 수 있는지의 여부에 다툼이 있다.

• 나. 쟁점1(쟁점주택이 1세대1주택에 해당하는지)에 대하여 본다. 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 소득세를 부과하지 않는 대상으로 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제1항에는 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.』라고 규정하면서 그 제3호에서 『재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우』를 열거하고 있으며, 같은법시행규칙 제6조 제4항에는 『영 제15조 제1항 제3호에서 “재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 당해 주소 또는 거소에서 3년 이상 거주하지 못하게 되는 경우를 말한다.』라고 규정하면서 그 제1호에서 『취학, 질병의 요양, 근무 또는 사업상의 형편으로 세대전원이 다른 시(서울특별시 및 직할시를 포함한다)·읍·면으로 퇴거하는 경우』를 열거하고 있다. 살피건대, 쟁점주택 취득·양도 전후의 주택등기부등본과 주민등록표등본에 의하면 청구인의 주택소유 및 거주기간이 다음과 같이 확인된다. [ 청구인의 주택소유 및 거주기간 ] 구분 소 재 지 면 적 (㎡) 소유기간 거주기간 대 지 건 물 종전 주택 부산광역시 금정구 OO동 OOOOO 143.0 102.97 87.11.18

• 88.9.7 87.11.15 -88.9.5 쟁점 주택 부산광역시 금정구 OO동 OOOOO, OOOO OOOOOO 56.1 59.40 88.8.11

• 89.5.11 88.9.6 -89.5.10 신 주택 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 250.2 197.64 89.5.11

• 현 재 89.5.11

• 현 재 청구인이 쟁점주택을 취득하여 9개월만에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점주택에서 3년이상 거주하지 못하고 단기양도한 사유로 청구인의 모 OOO에게 갑자기 중풍이 발병하여 병간호를 위해 좀 더 넓은 집으로 이사할 목적으로 부득이 쟁점주택을 양도할 수 밖에 없었다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하는 청구인의 모 OOO에 대한 부산시 남구 OOO동 소재 OO한의원에서 95.7.4 발급한 진료확인서에 의하면 88.7.12 동 OO한의원에 통원치료 당시 이미 중풍증이 발병된 상태이었던 것으로 되어 있는 바, 청구외 OOO의 발병시기는 종전주택 거주당시로서 청구외 OOO이 발병한 이후에 종전주택보다도 더 협소한 쟁점주택을 취득하여 거주이전한 결과가 되므로 청구주장은 설득력이 없다 하겠으며, 또한, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 89.5.11 같은 시에 소재한 신주택을 취득하여 거주이전 하였음이 관련공부에 의해 확인되고 있어 이는 소득세법시행규칙 제6조 제4항 제1호에서 규정하는 질병의 요양을 위하여 다른 시·읍·면으로 퇴거한 경우에도 해당하지 아니하므로 1세대1주택의 비과세 대상이 될 수 없다 할 것으로 이 부분 청구주장은 이유없다 하겠다.

• 다. 쟁점2(실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지)에 대하여 본다. 소득세법 제23조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것)에서 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호(1990.12.31 개정되기 전의 것)에 의하면 취득가액은 『당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것)에서 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서 제2호(1989.8.1 개정되기 전의 것)에서 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 규정하고 있고, 제3호에는 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 알 수 있는 경우』를 규정하고 있으며, 국세청훈령 제98호(1987.1.26 개정) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 “국세청장이 지정하는 거래”를 규정하면서 그 제5호에 『부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한때』를 그 중 하나로 열거하고 있다. 살피건대, 청구인이 쟁점주택을 88.8.11 취득하여 1년이내인 89.5.11 양도한 사실과 법령에서 정한 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 전혀 없었으며, 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인의 쟁점주택 양도차익을 실지거래가액으로 산정하기 위하여는 어느 경우이건 일단 취득·양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있어야 할 것인데, 청구인은 쟁점주택에 대한 취득 및 양도시의 매매계약서는 물론 취득가액과 양도가액을 확인할 수 있는 근거자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 실지거래가액에 의한 양도차익 산정은 불가능하다 할 것이므로 처분청이 쟁점주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.