쟁점토지의 양도가 1세대 1주택의 부수토지로서 비과세대상에 해당되는지의 여부(경정)

[주 문] 대구세무서장이 1995.3.18 청구인에게 결정고지한 1994년 귀속 양도소득세 24,282,470원의 부과처분은 과세대상 토지 중 231.4㎡를 비과세대상으로 하여 그 과세표준과세액을 경정한다..

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 1994.1.15 그 지상에 무허가건물이 있는 대구광역시 서구 OO동 OOOOOOO 대지 99㎡ 및 같은동 OOOO 대지 136㎡(합계 235㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 데 대하여 1995.3.18자로 1994년 귀속 양도소득세 24,282,470원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.5.16 이의신청 및 1995.8.1 심사청구를 거쳐 1995.11.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1987년 11월 처음으로 주택을 구입하였고, 1993년 11월 주택을 개체한 것 밖에 없는데도 쟁점토지의 양도후 취득한 대구광역시 북구 OO동 OOOOOOO 대지 206.2㎡ 및 건물 233.30㎡(이하 “다른주택”이라 한다)의 취득일자를 1993.11.8로 하여 1세대 2주택자로 이 건 과세처분한 것은 부당하고, 다른 주택을 취득한 후 즉시 입주하지 못한 것은 임대보증금을 안고 구입하였고 또한 세입자의 임대기간이 만료되지 않았기 때문이며, 다른주택 구입시 매매계약서를 주택과 대지부분의 2매로 작성하게 된 것은 대지가 OOOO개발공사 OO지사장의 명의로 되어 있고 주택만 양도자의 명의로 되어 있어 등기이전의 편의상 주택과 대지를 구분하여 따로 작성한 것일 뿐 당초부터 따로 따로 구입한 것이 아니므로 대지계약서상 잔금지급일인 1993.11.18이나 아니면 청구인과 양도자간의 권리의무승계계약서를 작성한 후 잔금을 청산한 1993.11.15을 잔금지급일로 보아야 하므로 처분청이 1993.11.8을 다른주택의 잔금청산일로 하여 이 건 과세처분한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인의 세대가 쟁점토지상의 무허가주택에 약 6년간 거주한 것으로 판단되며, 쟁점토지의 잔금청산일이 1993.11.10로 잔금청산일을 양도시기로 보아야 할 것이나, 청구인의 다른주택의 취득시기에 대하여 살펴보면, 청구인은 다른주택의 잔금청산일이 1993.11.15이라고 주장하고 있으나 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없는 바, 다른주택의 취득시기는 매매계약서상 잔금약정일인 1993.11.8로 보아야 할 것이다. 위의 사실을 모두어 보면, 청구인은 쟁점토지의 양도당시 다른주택을 취득한 1세대 2주택의 소유자에 해당하므로 쟁점토지의 양도소득이 비과세되려면 청구인이 새로 취득한 다른주택으로 거주이전을 하여야 함에도 거주이전한 사실이 없음이 청구인의 주민등록에서 확인되므로 쟁점토지의 양도소득은 1세대 1주택의 비과세규정의 적용대상이 되지 않는다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도가 1세대 1주택의 부수토지로서 비과세대상에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1994.12.22 개정이전) 제5조 제6호 자목에는 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세를 부과하지 아니하도록 되어 있고, 같은법시행령 제15조 제1항에는 『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.』고 되어 있으며, 같은조 제9항에는 『법 제5조 제6호 (자)에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역 안의 토지: 5배

2. 도시계획구역 밖의 토지: 10배』로 규정되어 있다. 같은법 제27조에는 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 되어 있고, 같은법시행령 제53조 제1항에는 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일』로 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지가 1세대 1주택의 부수토지로 비과세대상이고 쟁점토지의 잔금청산일이 1993.11.10이며, 다른주택의 잔금청산일이 불분명함에 대하여는 다툼이 없으나 청구인이 쟁점토지의 양도전 다른주택을 취득하여 쟁점토지의 양도시점에 1세대 2주택자에 해당되는지의 여부에 대하여 다투고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 국세청장은 다른주택의 건물분 검인계약서상 잔금지급약정일이 1993.11.8로 쟁점토지의 잔금청산일 이전이므로 청구인은 쟁점토지의 양도시점에 1세대 2주택자라는 의견이나, 청구인은 다른주택의 매매시 한장의 실매매계약서를 작성하였으나 대지부분이 OOOO개발공사의 명의로 되어 있어 당장 청구인 앞으로 소유권이전등기가 불가능하므로 우선 건물부터 소유권이전등기를 하기 위하여 편의상 등기이전을 위한 검인계약서를 따라 작성하였을 뿐 토지와 건물을 각각 별개로 구분하여 취득한 것은 아니라고 주장하고 있다. 청구인이 제시한 다른주택의 토지의 검인계약서상 잔금지급약정일은 1993.11.18로 되어 있고, 청구인과 다른주택의 양도자인 청구외 OOO 및 OOOO개발공사 OO지사장의 3자간에 체결된 권리의무승계계약서에 의하면 다른주택의 대지에 대한 청구외 OOO의 권리의무가 1993.11.15자로 청구인에게 이전된 사실이 확인되며, 또한 다른주택의 양도자인 청구외 OOO의 남편인 청구외 OOO의 확인서에 의하면 OOO는 OOO를 대리하여 다른주택의 매도에 관한 일체의 행위를 대행하면서 다른주택을 양도함에 있어 당초 계약시 토지와 건물을 함께 계약하였으나 토지는 OOOO개발공사의 명의로 되어 있어 등기이전의 편리를 위하여 토지와 건물을 분리하여 검인계약서를 작성하여 등기이전하였음을 확인하고 있고, 다른주택의 토지와 건물의 검인계약서상 계약일자는 1993.10.18 및 1993.10.8로 서로 다르나 양계약서의 검인일자는 1993.11.8로 동일자인 사실이 확인되고 있다.

(3) 위의 사실관계상 청구인이 다른주택을 매수할 당시 건물은 양도자의 명의로 되어 있었으나 토지는 OOOO개발공사의 명의로 되어 있어 청구인이 토지와 건물을 동시에 등기하기가 어려웠던 점, 다른주택의 토지의 검인계약서와 건물의 검인계약서의 계약일자는 서로 다르나 그 검인일자가 동일한 점, 또한 부동산거래관행상 주택의 매매에 있어서 토지와 건물을 별도로 매매하는 것은 극히 이례적이라는 점등을 감안하여 볼 때, 청구인이 다른주택을 취득함에 있어 토지와 건물의 등기시기는 서로 다르나 사실상 한 건의 물건으로 거래하였음이 인정된다 할 것이다.

(4) 그렇다면 다른주택의 취득시기는 그 잔금청산일이 불분명하므로 토지와 건물의 검인계약서중 그 잔금지급약정일이 늦은 토지의 검인계약서상 잔금지급약정일인 1993.11.18을 취득시기로 보아야 할 것이나, 건물의 경우 그 등기접수일이 1993.11.11로 잔금지급약정일보다 먼저이므로 관련규정상 1993.11.11이 다른주택중 건물의 취득시기라 할 것이고 청구인이 쟁점토지를 1993.11.10 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없으므로 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시에는 그 지상 주택만을 소유하고 있었음을 알 수 있다. 또한 쟁점토지의 양도시 그 지상에는 주택 14평이 있었음이 건물 등기부등본 및 대구지방국세청장의 이의신청결정서에 의하여 확인되고, 대구광역시 서구청장이 발급한 토지이용계획확인서에 의하여 쟁점토지는 도시계획구역내 일반공업지역임이 확인되므로 관련규정상 쟁점토지 235㎡중 건물 14평(46.28㎡)의 5배에 해당하는 231.4㎡는 1세대 1주택의 부수토지로서 비과세대상에 해당된다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.