청구인들이 주장하는 토지의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 180,000,000원으로 하고, 취득가액을 75,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 망 OOO(이 건 심판청구 명의변경인들의 피상속인으로서 이하 “피상속인”이라 한다)은 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 243.2㎡와 OOOOOOO 소재 대지 218.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.4.2 청구외 OOO으로부터 75,000,000원에 취득하여 위 OOOOOOO 대지는 청구외 OOO에게 90,000,000원에, OOOOOOO 대지는 청구외 OOO에게 80,000,000원에 94.4.4 각각 양도한 것으로 하여 94.5.31 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하고 자진납부할 세액 33,378,000원 O 16,689,000원은 납부하고 16,689,000원은 분납신청을 하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 조사한 바, 취득가액의 확인이 불가능하고, 양도가액은 허위임이 확인되고 있다 하여 피상속인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 95.1.16 피상속인에게 94년도 귀속분 양도소득세 57,499,070원을 결정고지하였다(95.2.2 양도소득세 48,255,600원으로 감액결정함). 피상속인은 이에 불복하여 95.3.14 이의신청, 95.6.10 심사청구를 거쳐 95.9.20 심판청구를 제기한 후 95.11.29 사망하였으며, 이에 따라 상속인인 OOO, OOO, OOO 및 OOO(이하 “청구인들”이라 하며 별첨 청구인 내역)는 96.1.3 심판청구인 변경신청을 하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액은 75,000,000원이고, 실제 양도가액은 180,000,000원이나, 검인계약서상의 양도가액인 170,000,000원으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이례적으로 실제 양도가액이 개별공시지가보다 낮은 이유는 쟁점토지 인근에 주유소와 LPG 충전소등 위험물 시설이 있는데다 이 건 양도전인 94.2.24 LPG 충전소에서 화재가 발생하였는 바, 피상속인으로서는 경제사정도 어렵고 하여 94.3.2 서둘러서 헐값에 계약하여 처분하게 된데 있다. 따라서 피상속인의 쟁점토지 취득가액과 양도가액이 확인되는 바, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세되어야 한다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가와 비교하여 보면 취득가액은 192%로 높은 반면, 양도가액은 81%로 낮을 뿐 아니라 피상속인이 당초 신고시에는 양도가액을 170,000,000원으로 신고하였다가 추후 처분청이 조사하자 양도가액을 180,000,000원이라고 번복하고 있고, 피상속인이 쟁점토지를 취득한 후 지가는 평균 6～7배 정도 상승하였는데도 불구하고 오히려 쟁점토지의 양도가액은 기준시가보다 낮은 점 등을 감안할 때, 처분청이 실지조사한 결과 피상속인이 제시한 가액을 객관적으로 신빙성이 없는 것으로 보아 쌍방실가결정대상이 아니라 하여 공정과세협의회 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 93.12.31 법률 제4661호로 개정된 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 제1호와 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 및 93.12.31 대통령령 제14083호로 개정된 같은법 시행령 제170조(양도소득 금액의 조사결정) 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면 “토지 또는 건물의 양도차익은 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하여 계산하나, 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액을 적용하여 계산한다”고 규정하고 있다. 이는 다시 말하면 93.12.31 개정되기 전의 구 소득세법과 시행령에서는 처분청이 양도자가 신고시 제출한 실지거래가액과 다른 실지거래가액을 확인하였을 경우는 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 기준시가로 과세하였으나, 개정된 소득세법과 시행령에서는 비록 처분청이 조사·확인한 실지거래가액이 청구인의 신고내용과 다르더라도 처분청이 조사를 통하여 실지거래가액을 확인하였을 경우에는 확인된 실지거래가액으로 과세함이 타당하다는 것이다(국심 46830-2069, 95.7.21도 같은 뜻임).
• 다. 피상속인이 자산양도차익 예정신고시 신고한 양도가액과 처분청이 조사확인한 양도가액이 서로 상이하며, 처분청의 조사확인한 양도가액에 대하여 피상속인도 이를 인정하였다는 것은 청구인들과 처분청 사이에 다툼이 없는 것으로 인정된다. 다만, 다툼이 있는 부분은 처분청이 조사확인한 결과 쟁점토지의 실지양도가액이 신빙성이 없고 허위신고혐의가 있으며, 실지취득가액은 확인되지 않는다고 하여 기준시가를 적용한 것에 대하여, 청구인들은 처분청이 조사확인한 양도가액과 피상속인이 신고한 실지취득가액을 실지거래가액으로 적용하여야 한다고 주장하는데 있는 것으로 판단된다.
• 라. 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 먼저 실지양도가액이 확인되는지를 살펴보면, 처분청은 실지조사시 매수자인 청구외 OOO 및 OOO으로 부터 쟁점토지 O OOOOOOO 소재 대지는 95,000,000원에, OOOOOOO 대지는 85,000,000원에 각각 매수하였다는 확인서와 실지매매계약서를 징구하였으며, 피상속인으로 부터도 쟁점토지의 실지매매계약서를 징구하였다. 아울러 쟁점토지의 양도가액이 이례적으로 개별공시지가로 계산한 가액보다 낮은 이유에 대하여도 조사하였는 바, 처분청의 양도소득세 실사자조사 종결보고서는 “쟁점토지의 공시지가가 높게 산정되어 있고, OOLPG가스 충전소 건물과 연접한 폭 4m 골목길에 위치하고 있어 가스폭발위험 및 가스 주입시 소음으로 인하여 원매자가 없는 상태에서 자금사정으로 건축업자에게 매도하였고, 현재는 주택이 신축되어 있다.”라고 기재하고 있다. 따라서 처분청의 조사결과는 “쟁점토지를 매도할 당시인 94.2.24 위 OOLPG가스 충전소 건물에 화재가 발생하였고, 피상속인으로서는 경제사정이 어려워 94.3.2 서둘러서 헐값에 계약하여 처분하였다.”라는 청구주장과 부합한다고 할 것으로, 피상속인이 쟁점토지를 매도하기 전인 94.2.24 위 OOLPG가스 충전소 건물에 화재가 발생하였음이 동 일자 대구 OO신문기사에 의하여 확인되고 있고, 피상속인의 경제사정이 어려웠다는 청구주장 역시 대구광역시 수성구 O동 OOOOOO O OO 소재 OO병원의 진단서 등에 의하면 피상속인이 95.11.2 현재 위암 4기(말기)인 자로서 그 직업이 건축미장 등 잡일공사를 하는 자임을 감안할 때 신빙성이 있다고 하겠다. 그러므로 쟁점토지가 기준시가로 평가한 가액보다 낮은 가액으로 양도된 사유가 규명되고 있고, 매수자들이 제시한 실지매매계약서와 청구인이 제시한 실지매매 계약서가 일치하고 있어 이들 매매계약서가 진실한 것으로 보이는 바, 처분청이 매수자들로 부터 확인한 가액인 실지매매계약서상의 매매대금을 실지양도가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 다음으로 실지취득가액이 확인되는지를 살펴보면, 청구인들은 이와 관련하여 쟁점토지의 부OO매매 계약서를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서상의 매매대금은 75,000,000원으로 이는 피상속인이 쟁점토지 양도관련 자산양도차익 예정신고시 신고한 금액과 동일한 금액으로, 처분청의 양도소득세 실사자조사 종결보고서에도 “쟁점토지를 피상속인에게 양도한 청구외 OOO을 면담한 결과 위 OOO이 63세의 고령으로 계약서를 비치하고 있지 않으며, 양도시 거래가액을 기억하지 못하고 있어, 쟁점토지 인근에서 탐문조사한 바, 취득가액과 유사하다.”고 기재되어 있다. 따라서 거래상대방으로부터 취득가액의 확인이 곤란한 이 건의 경우 청구인들이 제시한 쟁점토지 취득 당시의 매매계약서상의 매매대금은 처분청의 실지조사에 의하여 확인된 것으로 보는 것이 타당할 것으로 판단된다. 위 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점토지는 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고가 이루어 졌고, 처분청이 조사를 통하여 그 실지거래가액을 확인한 것으로 보아야 할 것으로, 이 건 쟁점토지는 양도가액은 180,000,000원으로 하고, 취득가액은 75,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것이다.
• 마. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 청 구 인 주 소 피상속인과의 관계 O O O O O O O O O O O O 대구광역시 수성구 OO동 OOOOO 부산광역시 북구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOO 대구광역시 남구 OO동 OOOOOOO 대구광역시 수성구 OO동 OOOOO 처 자 자 자 청 구 인 내 역