분양택지에 대한 취득세를 법인세 및 특별부가세과세표준계산시 취득원가(손금)로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1992구1293

[주 문]

1. 동대구세무서장이 95.4.3. 청구법인에게 한 90.1.1～90.12.31. 사업연도분 법인세 436,348,310원(특별부가세 포함) 및 동 방 위세 65,286,450원의 부과처분은 대구광역시 동구 OO동 OOOOO 소재 전 9,555㎡ 중 미등기전매토지에 대한 취득세 195,980,990원을 그 과세표준에서 차감하여 과세표준 및 세액 을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구외 OOO 소유의 대구광역시 동구 OO동 OOOOO 소재 전 9,555㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 90.6.1.부터 90.6.23.까지 사이에 48필지 합계 8,072㎡의 대지로 조성되어 그 중 26필지, 4,020㎡(이하 “분양택지”라 한다)는 OOO등 25인(이하 “개인사업자”라 한다)명의로 나머지 22필지, 4,052㎡는 청구법인명의로 각각 그 소유 지분이 등기되었다가 90.7.27. 대지 48필지 8,027㎡ 및 도로 10필지 1,483㎡로 분할되었다. 그 후 90년 8월 쟁점토지중 대지 26필지 4,020㎡는 개인사업자들의 단독소유로 하고, 나머지 22필지 4,052㎡는 청구법인 소유로 하여 각각 소유권이전 되었다. 처분청은 청구법인이 90.4.11. 위 OOO과 쟁점토지 전부를 2,222,000,000원에 취득하기로 계약하고 계약금 2억원을 지급한 상태에서 청구법인이 위 OOO 명의로 택지를 조성하여 그 중 26필지 분양택지를 개인사업자 25인에게 분양가액합계 1,473,900,000원에 미등기전매한 것으로 보아 91.11.16. 청구법인에게 법인세·특별부가세·동 방위세 합계 221,614,790원(이하 “당초부과처분”이라 한다)을 결정고지하고, 같은날 위 미등기전매에 대한 법인세과세표준상당액인 235,061,229원을 대표자상여처분하여 청구법인에게 소득금액변동통지를 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 심사청구 및 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하여 94.10.14. 대법원의 기각판결(94누2237)을 받은바 있는데 그 후 처분청은 위 행정소송중 대구고등법원의 판결(92구1293, 94.1.14.)내용을 보고 과다결정된 취득가액을 경정하여 95.4.3. 청구법인에게 이 건 법인세·특별부가세·동방위세합계액 280,019,950원을 경정고지하고, 같은날 194,055,144원을 추가로 대표자상여처분하여 청구법인에게 소득금액 변동통지를 하였다. 청구법인은 위 처분에 불복하여 95.5.24. 심사청구를 거쳐 95.9.2. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 쟁점토지를 미등기전매한 사실도 없고, 또한 처분청이 본 바와 같은 양도차익을 남긴 사실이 없는 데도 청구법인이 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 청구외 OOO등에게 미등기전매한 것으로 보아 청구법인에게 법인세등을 과세한 것은 부당하다.

(2) 청구법인이 미등기전매한 것으로 보고 과세하는 경우에도 당초 결정시 처분청은 쟁점토지의 취득원가를 계산함에 있어서 분할된 지번의 토지등급을 기준으로 하여 필지별 취득원가를 계산함으로써 쟁점토지의 양도차익을 합리적으로 계산한 것으로 보아 청구법인은 이를 받아들여 이 부분에 대하여 쟁송에서 다툰 바 없었다. 그럼에도 이 건 고등법원판결문의 내용은 청구법인이 소송과정에서 처분청의 취득가액 안분계산시 90.7.27.에 공유물 분할한 토지등급을 기준으로 한 것은 토지대금의 잔금청산일(90.5.28.) 이후의 토지등급이므로 과세가 잘못되었다는 주장에 대한 판단일 뿐이다. 처분청이 이 건 토지의 취득가액을 계산할 때 당초 청구법인이 청구외 OOO으로부터 취득할 때는 분할되기 전으로 전체면적을 기준으로 평당가액을 산정하여 취득하였으나 청구외 OOO등 25명이 취득한 토지는 분할된 후의 도로의 전면 또는 후면에 위치하기도 하고, 로타리 부근에 위치하기도 하는 등 그 위치에 따라 가치가 상이할 뿐더러 실지로 위 OOO등이 부담한 평당 취득가격은 그 위치에 따라 상이하므로 분할된 후의 토지등급에 의하여 안분계산하여 위 OOO등에게 양도한 토지의 취득가액을 산정하는 것이 정당하다.

(3) 쟁점토지중 분양택지에 대하여 대구광역시 동구청장은 이를 비업무용토지의 미등기전매로 보아 청구법인에게 92.3.31. 취득세 195,980,990원을 부과하였으므로 이를 법인세 및 특별부가세과세표준계산시 분양택지의 취득원가(손금)로 인정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구법인을 미등기전매자로 보아 과세한 처분은 이 건 대법원 판결에서도 적법한 것으로 보았음에도 청구법인은 아무런 증빙도 제시하지 못한채 위와 같이 주장만 하므로 이유 없다.

(2) 청구법인이 쟁점토지를 매수하면서 택지로 조성되어 분할되는 개별필지의 이용가치에 따라 그 매매대금을 달리 정한 것이 아니라 쟁점토지 전부를 2,222,000,000원에 취득하였음이 위 판결문 등으로 확인되므로, 비록 그 후에 쟁점토지가 택지로 조성되어 개별필지로 분할됨으로써 각 개별필지의 이용가치가 달라졌다 하더라도 쟁점토지의 매수대금 중 분양택지의 매수대금과 나머지토지의 매수대금의 구분이 불분명한 것으로 볼 수는 없음에도 처분청이 그 매수대금의 구분이 불분명하다고 보아 개별필지로 분할된 이후의 쟁점토지에 대한 과세시가표준액에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액 1,128,898,104원을 분양택지의 취득가액으로 계산한 처분은 부적법한 처분이므로 처분청이 취 판결문내용에 따라 분양택지의 취득가액을 934,842,960원으로 경정한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 다음과 같은 쟁점이 있다. 주위적 청구: 이 건 분양택지를 청구법인이 미등기전매한 것으로 보아 법인세, 특별부가세 및 방위세를 과세한 처분의 당부, 예비적 청구: 첫째, 분양택지를 청구법인이 미등기 전매한 것으로 보고 과세하는 경우에 그 취득원가(토지매입가액)의 계산이 정당한지 여부, 둘째, 분양택지에 대한 취득세를 법인세 및 특별부가세과세표준계산시 취득원가(손금)로 인정할 수 있는지 여부,

• 가. 주위적 청구에 대하여

(1) 사실관계 ㉮ 청구법인은 90.4.11. 토지(전) 2,700평을 청구외 OOO으로부터 매수하기로 하는 매매계약(평당 770,000원)을 체결하였고, 90.5.23. 가분할된 면적 2,890평(9,555㎡)을 매매대금 2,225,300,000원으로 매수하기로 확정(평당 770,000원)하였으며, 90.5.28. 위 금액에서 3,300,000원을 감액하여 잔금을 청산하였다. ㉯ 위 분양택지를 취득한 내용을 보면 다음과 같다.

○ OOO으로부터 매입한 총토지 9,555㎡

○ 위 토지분할: 대지 48필지 8,072㎡, 도로 10필지 1,483㎡

○ 위 분할된 대지중 4,020㎡(26필지)를 위 OOO등이 취득

○ 나머지 대지는 청구법인이 취득 ㉰ 처분청은 청구법인이 청구외 OOO으로부터 토지를 취득하여 그 중 일부(분양택지)를 위 OOO등에게 미등기 전매한 것으로 인정하였다.

(2) 판단 이 건 대구고등법원의 판결문 내용을 보면, “구 법인세법 제59조의2 제4항, 같은법 시행령 제124조의 2 제11항, 소득세법 제27조, 같은법 시행령 제53조의 각 규정에 의하면 법인 특별부가세의 과세표준이 되는 토지등의 양도차익을 계산함에 있어서는 대금청산일을 토지등의 취득시기 및 양도시기로 보는 것을 원칙으로 삼고 있으나 위 규정은 토지등의 양도차익을 계산함에 있어서 적용되는 규정임이 각 그 규정의 취지상 명백하고, 구 법인세법 제59조의 2 제1항 및 제2항의 규정에 의하면 특별부가세의 과세대상이 되는 토지등의 양도는 등기에 관계없이 토지등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정되어 있으므로, 설사 원고가 개인업자들로부터 이 사건 분양택지에 대한 분양 잔대금을 지급받은 다음에 이 사건 토지에 대한 매매잔금을 위 OOO에게 지급하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 토지를 위 OOO으로부터 매수하여 그 중의 일부인 이 사건 분양택지를 개인업자들에게 분양하였고 그 매수대금과 분양대금의 청산이 이루어진 이상 이 사건 분양택지는 사실상 위 OOO으로부터 원고를 거쳐 개인업자들에게로 순차 이전되었다고 볼 수 밖에 없으므로, 청구법인이 이 사건 분양택지를 취득하여 양도한 것으로 볼 수 없다는 청구법인의 위 주장은 받아들일 수 없다”는 것이고, 위 고등법원의 판결내용은 그 후 대법원 판결에서도 그대로 받아들여져 청구법인의 주장이 기각되었다. 또한, 청구인은 이 건 심판청구시에도 위 사실인정내용이 잘못된 것임을 입증할 수 있는 별다른 반증자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구법인의 주장은 이유없다고 판단된다.

• 나. 예비적 청구에 대하여

(1) 분양택지를 청구법인이 미등기전매한 것으로 보고 과세하는 경우에 그 취득원가(토지매입가액)의 계산이 정당한지 여부 ㉮ 사실관계

① 처분청은 당초과세시 분양택지의 취득가액을 90.2.27. 분할된 후의 토지등급을 기준으로 하여 산출한 기준시가를 근거로 하여 총 취득가액을 안분하여 1,128,898,104원(㎡당 280,828원)으로 보았다.(도로 편입면적은 안분계산에서 제외하였다.)

② 그 후 경정결정(이 건 과세)시 분양택지의 취득가액을 토지등급에 관계없이 일률적으로 총 취득면적으로 나누어 단위(㎡)당 취득가액을 구하여 여기에 분양택지 면적을 곱하여 취득가액을 934,842,960원(㎡당 232,548원)으로 산정 하였다. ㉯ 판단 청구법인이 위 OOO으로부터 쟁점토지를 매수하면서 택지로 조성되어 분할되는 개별필지의 이용가치에 따라 그 매매대금을 달리 정한 것이 아니라 쟁점토지 전부에 평당 가액을 770,000원으로 계산하여 매매대금을 정하였다가 그 대금을 청산하면서 쟁점토지 9,555㎡(약 2,890평)에 대하여 평당 770,000원으로 계산한 매매대금 2,225,300,000원에서 중 3,300,000원을 감액한 2,222,000,000원을 매매대금으로 하여 지급한 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 분양택지를 포함한 쟁점토지의 ㎡당 취득가격은 모두 232,548원(2,222,000,000 × 1/9555)으로 보아야 하고, 비록 그 후에 이 사건 토지가 택지로 조성되어 개별필지로 분할됨으로써 각 그 개별필지의 이용가치가 달라졌다고 하더라도 쟁점토지의 매수대금 중 분양택지의 매수대금과 나머지 토지의 매수대금의 구분이 불분명한 경우라고 볼 수는 없다. 따라서 처분청이 분양택지의 취득가액(토지매입가액)을 934,842,960원으로 보고, 법인세등을 경정한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 분양택지에 대한 취득세를 이 건 법인세 및 특별부가세과세표준 계산시 취득원가(손금)로 인정할수 있는지 여부 ㉮ 관계법령 법인세법 제9조 제1항 및 제3항 동시행령 제12조 제2항의 규정에 의하면 “양도한 자산의 양도당시의 장부가액”은 내국법인의 각사업년도 소득계산시 손금으로 인정되는 것으로 규정하고 있고, 같은법 제59조의 2 제3항 제1호의 규정에 의하면 “취득가액”은 법인세 특별부가세양도차익계산시 양도가액에서 공제하는 것으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제124조의 2 제2항 및 제48조 제2항 제1호의 규정에 의하면 매입한 고정자산의 취득세는 위 “취득가액”에 포함되는 것으로 규정하고 있다. ㉯ 사실관계 및 판단 대구광역시 동구청장이 96.3.7. 발급한 세목별 과세증명원 및 청구법인이 제시한 취득세 납부영수증에 의하면 쟁점 분양택지에 대하여 대구광역시 동구청장은 92.3.31.을 납기로 하여 취득세(미등기전매분)195,980,990원을 부과하였고, 청구법인은 위 세액을 94.7.1.～94.12.13.에 납부한 사실이 확인된다. 따라서 위에서 본 관계법령에 의하여 이 건 취득세는 분양택지의 양도에 따른 청구법인의 ’90사업연도의 각 사업연도소득에 대한 법인세 과세표준 및 특별부가세과세표준계산시 취득원가(손금)로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 다. 결론 이 건 심판청구 중 주위적청구는 이유없고, 예비적청구 중 일부는 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.