기준시가로 과세하는 경우 그 양도차익이 청구인이 신고한 양도가액 115,000,000원을 초과하는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원 처분의 개요 청구인은 대구광역시 OO구 OO동 OOOOOO, 대지 123㎡ 및 건물 41.23㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’87.8.25 청구외 OOO으로부터 취득하여 ’91.12.31 청구외 OOO 외 1인에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 85,000,000원, 양도가액 115,000,000원)으로 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가(취득가액 34,703,361원, 양도가액 218,223,560원)로 양도차익을 계산하고 ’95.1.16 청구인에게 ’91년도 귀속 양도소득세 96,279,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.4 심사청구를 거쳐 ’95.6.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 85,000,000원에 취득하여 115,000,000원에 양도하고 동 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는데도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하며, 기준시가로 과세한다 하더라도 양도차익은 실지양도가액(115,000,000원)을 초과할 수 없으므로 동 실지양도가액을 양도차익으로 계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 실지거래가액이라고 주장하고 있으나, 첫째, 처분청의 조사에 의하면 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수한 청구외 OOO 외 1인은 이를 120,000,000원에 취득하였다고 ’94.12.9자 거래확인서에서 밝히고 있어 청구인이 신고한 양도가액과 다르고, 둘째, 쟁점부동산의 거래가액이 시가보다 현저히 저락하거나 높게 거래될 만한 사유가 없어 보임에도 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 52.6%에 불과하고, 취득가액은 기준시가보다 오히려 144.9%가 높은 가액으로 거래한 것으로 신고하였으며, 셋째, 청구인이 제시한 취득 및 양도시의 부동산매매계약서는 이건과 같은 부동산의 거래관행상 입회하는 중개인의 표시가 없는 것으로서 이를 객관적인 증빙으로 보기는 어렵다. 위와 같은 제반사실들로 미루어 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것인 바, 달리 청구주장을 입증할만한 증빙의 제시가 없는 이 건의 경우 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 기준시가로 과세하는 경우 그 양도차익이 청구인이 신고한 양도가액 115,000,000원을 초과하는 것으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호를 종합해 보면, 토지나 건물의 양도에 대한 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산하는 것이나 납세자가 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있음을 알 수 있는 바, 여기에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 해당한다 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수는 없다 할 것이다.(대법원 92누11886, ’92.10.9 같은 뜻임)
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점 ①에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액 및 양도가액이 각각 85,000,000원 및 115,000,000원이라고 주장하면서 취득시 매매계약서 및 매도인의 거래사실확인서와 양도시 검인계약서 및 매수인의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 첫째, 매매계약서나 사실확인서는 사인간에 사실과 다르게 작성될 수 있고 검인계약서상의 가액은 실제거래가액보다 낮게 기재하는 것이 상례이며, 양도가액의 경우 거래사실확인서를 보면 처분청의 확인시에는 120,000,000원으로 되어 있고 이 건 심판청구시 제출한 심리자료에는 115,000,000원이라고 확인되고 있어 청구인이 제시한 증빙서류는 신빙성이 인정되지 아니하며, 둘째, 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 기준시가의 52.6%에 불과하고 기준시가보다 현저히 낮게 양도하게 된 사유를 구체적으로 소명하지 못하고 있으며, 셋째, 당심에서 쟁점부동산의 양도시 작성한 일반매매계약서와 청구주장을 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙자료의 제시를 요구하였으나 이 건 심리일 현재까지 이를 제출하지 아니하고 있다. 위 사실관계와 관련법령 내용을 종합해 보면, 쟁점부동산 양도의 경우 그 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

2. 쟁점 ②에 대하여 쟁점 ①에서 심리한 바와 같이 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하더라도 그 양도차익은 실지양도가액 115,000,000원을 초과할 수 없다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.