청구인이 부동산의 양도에 따른 과세표준확정신고를 실지거래가액으로 한 데 대하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 70.3.30 대구광역시 북구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 403.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 82.5.29 토지지분의 2분의1을 청구인의 처 OOO등 가족 3명에게 증여(증여후 청구인의 지분은 2분의1임)한 후, 82.10.11 동 토지상에 건물(근린생활시설) 670.4㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 청구인을 포함한 가족4명의 공유지분(청구인의 지분은 4분의1임)으로 등기하였고, 91.2.11 청구외 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하였으며, 실지거래가액에 의하여 청구인지분에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인의 과세표준확정신고 내용에 따라 실지거래가액을 조사하였으나, 쟁점토지의 취득시 매매계약서의 매도자와 등기부등본상의 명의자가 서로 다른 사실이 있는등 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 쟁점부동산의 청구인지분에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 94.6.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 52,516,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.9 이의신청과 94.11.15 심사청구를 거쳐 95.2.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 양도한 후 92.5.31 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 첨부하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 막연한 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하니, 신고된 실지거래가액으로 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 등기부등본상 전소유자는 “OOO”으로 되어 있으나, 청구인이 제출한 매매계약서에는 “OOO”으로 기재되어 있고, 취득 및 양도시의 가액에 대하여 청구인의 주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 등 제출한 자료에 신빙성이 없어 신고시 제출한 증빙에 의하여 취득·양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 과세표준확정신고를 실지거래가액으로 한 데 대하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호와 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 양도소득세를 기준시가로 과세한 처분의 당부 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 청구인지분에 대한 양도소득세확정신고를 한 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 70.3.30 청구외 OOO으로 부터 쟁점토지를 1,820만원(이 중 청구인지분 2분의1)에 매입하였다면서 매입시 작성하였다는 매매계약서와 82.10.11 쟁점건물의 신축시 소요된 건물신축비용 144,320,652원(청구인은 청구인의 지분이 1/2이라고 주장하고 있으나, 공부상은 1/4임)에 대한 대금지불영수증 및 견적서등을 제시하고 있는 바, 첫째, 쟁점토지의 등기부등본상의 전소유자가 “OOO”임에도 매매계약서에는 매도인이 “OOO”으로 되어 있어 일치하지 아니하고, 이에 대하여 “OOO”의 자 “OOO”는 그의 삼촌인 “OOO”이 사실상의 소유자라고 주장하고 있으나 “OOO”이 93.7.14 사망하여 이를 확인할 수 없으며, 동 매매계약서에는 부동산중개인의 입회내용이 없고 처분청의 원본제시요구에 대하여 청구인은 분실하였다는 이유로 이를 거절하는 등 거래 당시에 작성된 진실된 계약서라고 인정할 만한 근거가 없고, 또한 청구인은 실지취득가액을 확인할 수 있는 대금지급에 대한 금융자료등 객관성 있는 증거자료도 제시하지 못하고 있으며, 둘째, 쟁점건물의 신축비용에 대하여 청구인은 OO설비공사 외 1개처가 발행한 영수증 2매(54,821,600원)와 OO기업사 외 7개처가 발행한 견적서 8매(89,499,052원)을 제시하고 있으나, 이들 거래처와 실제로 거래한 사실을 입증할 수 있는 금융자료등 증거자료를 제시하지 못하고 있어 견적가액 등을 실지거래가액으로 인정할 수는 없다 할 것이다.

(2) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 91.2.11 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 360,000,000원(이 중 청구인지분은 토지의 1/2, 건물의 1/4)에 양도하였다고 주장하며 매매계약 당시 작성하였다는 계약서를 제시하고 있고, 처분청의 실지거래가액조사시 매수자 OOO가 이를 확인하고 있으나, 매매계약서상의 매도인은 청구인외 3명으로 되어 있는 데 반하여 실제 인감날인은 청구인만 하였고, 부동산중개인의 입회내용이 없는 등 신빙성이 없으며, 또한 청구주장 양도가액이 쟁점부동산의 양도당시 기준시가(489,007,600원 = 토지 395,822,000원 + 건물 93,185,600원) 대비 73.62%에 불과함에도 매매대금수수에 관한 금융자료등 그 주장사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료는 제시하지 못하는등 동 계약서상의 금액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(3) 그렇다면 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 청구인의 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 그 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산중 청구인지분의 매매차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.