양도가액이 실지거래가액이 아니라는 사유로 부인하고, 기준시가에 의하여 결정한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 경상남도 OO시 OO동 OOOOO에 소재한 OO상가 OOOO 건물 667.83㎡, 대지권 318.88㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’88.7.2 청구외 주식회사 OO주택으로부터 취득하여 ’91.9.16 청구외 OOO에게 양도하고, ’92.5.18 실지거래가액(취득가액 165,000,000원, 양도가액 365,000,000원)에 의하여 양도소득세를 확정신고하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다는 사유로 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출한 다음 ’95.7.1 청구인에게 ’91년 귀속분 양도소득세 220,993,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.8.26 심사청구를 거쳐 ’95.10.16 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 ’88.7.2 청구외 주식회사 OO주택으로부터 165,000,000원에 취득하여 ’91.9.16 청구외 OOO에게 365,000,000원에 양도하고 ’92.5.18 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 확정신고하였는 바, 청구인이 신고한 취득가액은 청구외 주식회사 OO주택의 기장에 의하여 실지거래가액임이 확인되고 양도가액은 검인계약서에 의하여 실지거래가액임이 확인되므로, 처분청이 구체적인 이유도 없이 청구인의 신고금액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 ’92.5.18일 양도소득세 확정신고시 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였는지에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 신고시 제출한 양도계약서는 사법서사가 작성한 검인계약서로 이러한 검인계약서는 우리사회에서 통상 매수자가 취득세 및 등록세를 절감하기 위하여 취득세 등의 기준가격을 감안하여 그 거래금액을 조정하여 작성하는 것이 일반화되어 있고, 동 검인계약서를 검토하여 보면 실질적으로 전세금이 있는 상태에서 거래되었음에도 이에 대한 구체적인 언급이 없고 중개인의 표시도 없어 실지계약서라 인정되지 않으며, 청구인과 매수자 OOO도 스스로 실지계약서가 아니라고 진술하여 청구인은 신고당시 양도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 않은 것으로 판단되며, 둘째, 청구인이 심사청구시 제출한 양도계약서는 양도세 신고시 또는 실지거래가액의 조사 당시 제출하지 않은 것을 본 청구에서 제시한 점과 양도당시 부동산 중개업자인 OO부동산 OOO을 통하여 매매하였다면 중개수수료를 지급한 영수증 제시가 없고, OO부동산의 사업자등록번호 또는 주민등록번호·사업장 소재지 등을 확인하여 사실거래내용을 확인할 수 있어야 하는데 이러한 주요사항의 기재가 누락된 계약서인 점과 계약서상 매수인과 등기부상 소유권 이전등기자는 청구외 OOO과 OOO 2인임에도 청구외 OOO이 단독으로 계약한 것으로 작성된 점으로 보아 추후 작성된 계약서라고 인정되며, 셋째, 처분청이 양도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증거를 확보하기 위하여 청구인에게 양도대금의 수수내용을 진술받아 관련은행에 금융거래내용을 조사한 바, 청구인의 진술내용과 같은 거래가 없는 것으로 확인되고, 양도당시 전세금도 청구인은 7천만원이라고 진술하는 반면 매수자는 5천만원이라고 진술하는 등 객관적으로 청구인이 신고한 양도가액이 실지가액이라고 확인할 수 있는 증거가 없으며, 넷째, 양도 당시 기준시가가 459,757천원이고 탐문된 양도당시의 시가가 700,000천원인데 반하여 쟁점부동산의 기준시가가 잘못되었다거나 기준시가 고시후 특별히 쟁점부동산의 가액이 하락할 만한 구체적인 사유없이 기준시가의 79%, 시가의 52%에 양도하였다는 검인계약서상의 양도가액을 실지거래가액이라고 인정할 수 없다. 위와 같이 청구인의 신고내용 중 실지 양도가액과 양도비용이 불분명하므로 기준시가로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 양도가액이 실지거래가액이 아니라는 사유로 부인하고, 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 부동산을 양도함에 따라 발생하는 양도소득금액은 당해 자산의 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 하되, 양도자가 같은법 제95조 또는 같은법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세기록에 의하면 청구인은 92.5.18 양도소득세 과세표준 확정신고시 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 취득 및 양도당시의 실지거래가액(취득가액 165,000,000원, 양도가액 365,000,000원)에 의하여 신고하였으며, 처분청은 청구인의 신고내용중 양도가액을 실지거래가액이 아닌 허위의 금액이라는 사유로 부인하고 기준시가에 의하여 결정하였음이 확인된다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 청구외 주식회사 OO주택의 법인세 신고내용에 의하여 실지거래가액임이 확인되고 이에 대하여는 다툼이 없는 바, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 365,000,000원이 실지거래가액인지에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 365,000,000원이 실지거래가액임을 입증하는 증빙서류로 양도소득세 확정신고시 검인 계약서를 제출하고, 이 건 불복청구단계에서는 위 검인계약서와 매매가액 및 대금지급조건 등 계약내용이 동일한 매매계약서를 쟁점부동산의 양도당시에 작성한 것이라고 제출하고 있음이 확인된다. 그런데 일반적으로 부동산매매계약을 체결할 경우 그 거래내용과 권리의무관계를 확실하게 하기 위하여 매매당사자가 매매대상 부동산에 대한 임대보증금을 확인하고 임대보증금액과 임대보증금의 인수·인계내용 등을 계약서에 기재하며, 거래중개인이 매매당사자와 함께 서명·날인하고 있는 바, 청구인이 신고시 제출한 검인계약서는 통상적인 매매계약서와는 달리 쟁점부동산을 양도하면서 매수인에게 인계하였음이 확인되는 임대보증금 70,000,000원에 관한 기재가 없고 부동산중개인에 대한 기재가 없는 점에 비추어 실지계약서로 인정되지 아니하고, 또한, 청구인이 불복청구단계에서 제출하는 계약서는 청구인이 양도소득세 확정신고시 및 처분청의 조사시에도 제출하지 아니하였던 것으로 위 검인계약서와 같이 임대보증금에 관한 기재가 없을 뿐만 아니라 위 계약서상의 매수인의 주소지가 매매당시의 주소지와는 달리 이 건 조사당시의 주소지인 마산시 해원구 OOO동(마산시 회원구 OOO동의 오기로 보여짐) OOOOO OOOOO로 기재되어 있는 점에 비추어 양도당시 작성된 실지계약서로 보여지지 아니하며, 둘째, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 365,000천원은 양도당시 기준시가 459,757천원의 79%이고, 처분청이 쟁점부동산의 소재지에 위치한 2개의 공인중개사 사무실에서 조사한 양도당시의 거래시세 700,000천원의 52%로서 청구인이 쟁점부동산을 특별히 저가로 양도해야만 할 사유도 없이 위와 같이 저가로 양도하였다고 하는 주장을 사실로 인정하기 어렵다고 보여진다. 셋째, 이 건 처분청의 조사내용에 의하면, 처분청은 청구인의 신고내용에 대한 실지조사과정에서 청구인으로부터 쟁점부동산의 매매대금 중 1, 2차 중도금은 OO은행 OO지점 예금통장을 통하여 송금받았다는 진술을 받고 관련은행에 금융거래내용을 조사한 결과 청구인의 진술내용과 같은 송금사실이 없었던 것으로 확인되고 있는 바, 청구인이 은행을 통하여 1, 2차 중도금을 송금받았다면 금융거래자료에 의하여 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있음에도 청구인은 이와 관련된 금융자료 등을 제시하지 아니하고 있다. 이와 같은 사실관계와 청구인이 쟁점부동산의 실지거래가액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 아니하고 있는 점을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.