토지의 양도시기가 청구인이 주장하는 잔금청산일인지 처분청이 판단한 소유권이전 등기접수일인지의 여부(경정)

[주 문] 세무서장이 청구인에게 95.1.19 결정고지한 92년 귀속 양도소득세 78,114,480원은 과세대상 토지의 양도시기를 재조사하여 과세표준과 세액을 경정결정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인이 광주광역시 서구 OO동 OOOOOOO외 4필지 대지 607㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한데 대하여 처분청이 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 보아 92년 귀속 양도소득세 78,114,480원을 95.1.19 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.16 이의신청과 95.5.22 심사청구를 거쳐 95.8.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 매매계약은 89.8.19 체결하였으며 잔금지급일은 89.12.16로 약정하였으나 양수인들의 사정으로 실제로는 최종잔금을 90.5.20에 수령하였으며, 그 후 등기접수가 지연된 것은 양수인들이 토지를 합병·분할하는 과정에서 등기이전이 지연되었기 때문에 잔금청산에 관한 여러가지 증빙이 확인되므로 쟁점토지의 양도시기를 실제 잔금청산일로 보아 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 잔금청산일이 90.5.20 이라는 청구인의 주장은 이를 입증할 만한 신빙성있는 자료를 제시하지 못해서 당해 토지의 양도에 따른 등기신청시 제출한 검인 매매계약서상의 잔금지급약정일을 양도시기로 보아 세액을 부과한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기가 청구인이 주장하는 잔금청산일인지 처분청이 판단한 소유권이전 등기접수일인지의 여부에 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제27조를 보면 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여서는 대통령령으로 정한다.”라고 되어있고 동법 시행령 제53조에는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 또는 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만 잔금지급 약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”라고 되어 있다.(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 89.8.19 쟁점토지의 매매계약 체결당시 잔금지급일을 89.12.16로 약정하였으나 양수인이 여러명인 관계로 잔금을 3회에 걸쳐서 나누어 지연수령하였고 실제 최종잔금수령일은 90.5.20이라고 주장하면서 쟁점토지 매매계약서 원본과 청구인의 처 OOO이 예금주인 통장(OO은행 OOOOOOOOOOOO) 증빙을 제시하고 있는데, 위 예금통장에는 90.4.20자로 1700만원이 입금되고 90.5.21에 2500만원이 입금된 사실이 나타나 있고

② 청구인은 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 얼마 지나지않은 시점인 90.8.9(등기접수일) 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO 소재 아파트 OO OOOO(56.89㎡)를 매입한 사실이 위 아파트의 등기부등본에 나타남이 확인되고

③ 쟁점토지의 등기부등본을 보면 양수인 중 한사람인 OOO을 채무자로 하여 90.11.8 채권최고액 180,000,000원의 근저당이 설정되어있고 또한 90.11.16 양수인중 한사람인 OOO이 쟁점토지중 일부분인 OOOOO(분필후)를 인근토지 소유자인 청구외 OO과 토지매매 및 교환계약을 체결했음이 확인된다.

④ 청구인은 쟁점토지 계약체결 당시 쟁점토지와 연접한 OOOOO와 OOOOOOO도 함께 매도했는데 그 후 양수자들이 등기이전을 지연하여 청구인이 양도소득세를 많이 부담하게 되자, 청구인은 위 2개 필지의 등기이전을 거부하여 청구인과 양수자들 사이에 분쟁이 생기게 되었고 양수자들이 청구인을 상대로 소송을 제기하였으며 법원에서 청구인이 패소하게 된 사실이 광주지방법원의 확정판결(95가합2861, 1995.7.6)에 의하여 인정된다. 동 재판은 이 건 양도소득세 결정고지 이후인 95.3.8 제기되어 95.7.6에 종료되었는데 확정판결문에는 계약체결과 잔금지급상황, 쟁점토지의 분할과 합병의 과정이 상당히 자세하게 기록되어 있다.

⑤ 청구인은 쟁점토지의 등기가 지연된 사유로 합병과 분할의 필요성을 제시하고 있는데, 제출된 쟁점토지의 지적도를 보면 쟁점토지는 도로가 가운데로 나도록 예정되어있는 세모꼴로 집을 지으려면 인근토지를 매수하고 분할해야 가능한 것으로 인정되고 제시된 계약서 등을 보면 쟁점토지의 양수인중 한사람인 OOO이 대표로 인근토지를 매수하고 합병, 분할하는 과정이 종료된 것이 잔금청산일 이후인 91.9.14로 되어있고 인근토지와 교환한 2필지 OOOOOOO와 OOOOOOO에 대하여 쟁점토지의 양수자인 청구외 OOO과 OOO가 소유권을 취득한 것이 각각 92.9.15과 92.8.20로 나타나고 있어 이러한 제반사정은 쟁점토지의 등기이전이 늦어진 사유로 어느정도 인정될 수 있다고 하겠다. 쟁점토지와 관련된 거래 흐름도를 살펴보면 아래와 같다. < 쟁점토지의 거래내역과 처분에 대한 흐름도 > 쟁점토지 계약서상의 추가잔금 잔금청산 매매계약체결 잔금지급일 3000만원 수령 3000만원 2000만원 수령 ◉ ◉ ◉ ■ 89.8.19 89.12.16 90.4.20 90.5.20 양수인이 쟁점 인근토지와의 쟁점토지의 청구인이 양수인이 토지와 인근토지간 합병과분할 소유권이전 아파트취득 근저당설정 교환계약체결 완 료 등기접수일 ◉ ◉ ◉ ◉ ■ 90.8.9 90.11.8 90.11.16 91.9.14 92.9 위 거래흐름도와 앞에서 적시한 사실들을 종합해 보면 제시된 계약서상 잔금지급일인 89.12.16에 잔금이 모두 지급되지는 아니하였으나 제반정황으로 보아 청구인이 잔금청산일이라고 주장하는 90.5.20 이후로부터 청구인이 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO 소재 아파트를 매입한 90.8.9이나 쟁점토지의 양수인 중 한사람인 OOO을 채무자로하여 쟁점토지에 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 설정된 90.11.8 이전에 청구인이 잔금을 수령하였을 것으로도 보이나 우리심판소에 제출된 자료만으로는 이를 확정짓기가 어렵다고 판단되므로 잔금청산일이 어느 시점인지를 처분청이 명확히 재조사하여 확정짓는 것이 올바르다고 판단된다.

• 라. 결 론 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.