청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1990서2429

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 광주지방국세청장은 94년 제3차 부동산투기조사에 의거 ’89년～’93년 부동산거래분에 대한 소득세조사를 실시하여, 청구인이 전북 이리시 OO동 OO OOOOOO 외 5필지 잡종지 1,461㎡를 87.12.15. 취득한 후 분할 양도하는 등 ’89년부터 ’93년사이에 14건의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매차익을 목적으로 계속적·반복적으로 양도하였으므로 부동산매매업을 영위하였다고 보아 처분청에 이를 통지한 바, 처분청은 95.3.16. 청구인에게 아래 (표1)과 같이 종합소득세 및 방위세를 부과하였다. (표1)청구인에 대한 과세내역 <단위: 원> 년 도 종합소득세 방 위 세 합 계 1989 25,246,380 5,166,080 30,412,460 1990 20,488,130 4,216,110 24,704,240 1991 10,737,950 10,737,950 1993 86,193,210 86,193,210 합 계 142,665,670 9,382,190 152,047,860 청구인은 이에 불복하여 95.5.11. 이의O청과 95.6.19. 심사청구를 거쳐 95.8.21. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장 부동산 매매업으로 과세하기 위해서는 관계법령에서 매매 또는 중개를 사업목적으로 하여 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한 경우라고 규정하고 있으므로 취득 및 판매 횟수등을 엄격히 해석하여 과세여부를 판정하여야 하며, 청구인의 경우는 89～93년 동안 실질적으로 3번을 취득하여 6번을 양도한 사실만 있으며, 처분청은 청구인이 토지를 이리시에 공공용지(도로)로 협의 양도한 것, 이리시 소유 일반공매 유찰토지를 이리시 행정에 협조하는 차원에서 취득하여 자금사정으로 분할 양도한 것과 OO대학교에 교육용으로 양도한 토지등에 대하여 그 수익성 여부, 매매규모, 매매사유, 태양 등을 전혀 고려하지 아니하고 단순한 취득 및 양도횟수 만을 고집하여 과세하는 것은 부당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장의견 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 규정은 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 등에는 사실 여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우는 사업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고,(같은 뜻, 국심 90서2429, 91.3.27.) 청구인의 부동산 취득 및 양도에 대한 전산자료(D/B자료)에 의하면 81.2. ～94.6. 동안 부동산을 98회나 취득(토지 75회, 건물 OO회) 44회 양도(토지 33회, 건물 11회)한 것으로 나타나고 있으며, 청구인은 쟁점부동산을 취득후 장기간 보유하지 않고(통상적으로 2년 미만 보유) 양도한 점, 부동산 거래규모·회수등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 매매차익을 얻기 위한 목적에서 취득 양도한 것으로 인정되므로, 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서는 부동산매매업에서 발생하는 소득은 종합소득세가 과세되는 사업소득으로 규정하고 있다. 부동산의 매매로 인하여 발생한 소득을 소득세법상의 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지는 그 매매의 영리목적성, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다.(같은 뜻, 국심 93경2021, 93.10.28., 대법원 86누138, 87.4.14.)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 청구인의 “부동산 등기 및 가등기 조회자료”에 의하면, 청구인은 81.2.～94.6. 사이에 부동산을 98회 취득(토지 75회, 건물 OO회), 44회 양도(토지 33회, 건물 11회)한 사실이 있다.

(2) 쟁점부동산의 보유기간 및 매매차익은 아래의 (표2)에 나타난 바와 같이 보유기간은 10월～4년 6월로 길지 아니하며, 대부분의 거래에서 매매차익을 얻은 사실이 인정된다.

(3) 청구인은 아래 (표2)의 1, 2번 토지를 이리시에 공공용지의 협의취득으로 이리시에 양도하였으므로 부동산매매업의 소득으로 볼 수 없다고 주장하며 이리시장의 토지매입확인서를 제출하였으나, 청구인이 당초 위 1, 2번 토지를 실수요 목적으로 취득하였다고 볼 만한 증빙이 없으므로 공공기관에 양도하였다는 사실만으로 부동산매매업의 사업소득이 아니라고 보기는 어렵다.

(4) 청구인은 (표2)의 3～7번, 12번 토지를 이리시 행정에 협조하는 차원에서 취득하였다가 자금사정으로 분할양도하였다고 주장하나, (표2)에서 보는 바와 같이 1년 5개월이란 단기간내에 분할양도하면서 매매차익을 얻은 사실에서 그 영리목적이 없었다고 인정하기 어렵다.

(5) 기타의 쟁점부동산에 대하여도 청구인이 부동산매매업을 영위한 것이 아니라고 볼 만한 증빙의 제시가 없으므로 부동산매매업의 소득이 아니라는 청구인 주장을 받아들이기 어렵다. (표2) 쟁점부동산의 보유기간 및 매매차익 번 쟁 점 부 동 산 보 유 기 간 매매차익 호 소 재 지 종류 면적(㎡) 취득일 양도일 보유기간 1 2 이리시 OO동 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 답 〃 21.5 3.00 87.12.15. 〃 89.6.16. 〃 1년6월 〃 2,064,000 3 4 5 6 7 이리시 OO동 OOOOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 잡종지 〃 〃 〃 〃 278 201 278 275 274 87.12.31 〃 〃 〃 〃 89.6.5. 〃 〃 〃 〃 1년5월 〃 〃 〃 〃 4,888,677 9,351,166 8,888,677 6,062,540 4,620,495 8 이리시 O동 OOOOO 전 262 87.11.16. 90.8.16. 2년9월 35,440,600 9 10 11 이리시 OO동 OOOOO 〃 〃 OOOO 〃 〃 OOOOO 대지 〃 〃 1.65 142.8 99.15 90.2.20. 89.10.17. 〃 91.1.8. 〃 〃 10월 1년2월 〃 16,426,000 12 이리시 OO동 OOOOOOOO 잡종지 155 87.12.31. 92.7.14. 4년6월 5,017,068 13 강원도 속초시 OO동 OO 건물 4.44 90.12.27. 92.8.3. 2년7월 0 14 이리시 OO동 OO OOO 전 5,117 89.3.8. 93.5.11. 4년2월 145,140,131 합 계 OO7,899,354

• 라. 결론

[이 유]

1. 처분개요 광주지방국세청장은 94년 제3차 부동산투기조사에 의거 ’89년～’93년 부동산거래분에 대한 소득세조사를 실시하여, 청구인이 전북 이리시 OO동 OO OOOOOO 외 5필지 잡종지 1,461㎡를 87.12.15. 취득한 후 분할 양도하는 등 ’89년부터 ’93년사이에 14건의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매차익을 목적으로 계속적·반복적으로 양도하였으므로 부동산매매업을 영위하였다고 보아 처분청에 이를 통지한 바, 처분청은 95.3.16. 청구인에게 아래 (표1)과 같이 종합소득세 및 방위세를 부과하였다. (표1)청구인에 대한 과세내역 <단위: 원> 년 도 종합소득세 방 위 세 합 계 1989 25,246,380 5,166,080 30,412,460 1990 20,488,130 4,216,110 24,704,240 1991 10,737,950 10,737,950 1993 86,193,210 86,193,210 합 계 142,665,670 9,382,190 152,047,860 청구인은 이에 불복하여 95.5.11. 이의O청과 95.6.19. 심사청구를 거쳐 95.8.21. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장 부동산 매매업으로 과세하기 위해서는 관계법령에서 매매 또는 중개를 사업목적으로 하여 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한 경우라고 규정하고 있으므로 취득 및 판매 횟수등을 엄격히 해석하여 과세여부를 판정하여야 하며, 청구인의 경우는 89～93년 동안 실질적으로 3번을 취득하여 6번을 양도한 사실만 있으며, 처분청은 청구인이 토지를 이리시에 공공용지(도로)로 협의 양도한 것, 이리시 소유 일반공매 유찰토지를 이리시 행정에 협조하는 차원에서 취득하여 자금사정으로 분할 양도한 것과 OO대학교에 교육용으로 양도한 토지등에 대하여 그 수익성 여부, 매매규모, 매매사유, 태양 등을 전혀 고려하지 아니하고 단순한 취득 및 양도횟수 만을 고집하여 과세하는 것은 부당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장의견 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 규정은 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 등에는 사실 여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우는 사업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고,(같은 뜻, 국심 90서2429, 91.3.27.) 청구인의 부동산 취득 및 양도에 대한 전산자료(D/B자료)에 의하면 81.2. ～94.6. 동안 부동산을 98회나 취득(토지 75회, 건물 OO회) 44회 양도(토지 33회, 건물 11회)한 것으로 나타나고 있으며, 청구인은 쟁점부동산을 취득후 장기간 보유하지 않고(통상적으로 2년 미만 보유) 양도한 점, 부동산 거래규모·회수등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 매매차익을 얻기 위한 목적에서 취득 양도한 것으로 인정되므로, 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서는 부동산매매업에서 발생하는 소득은 종합소득세가 과세되는 사업소득으로 규정하고 있다. 부동산의 매매로 인하여 발생한 소득을 소득세법상의 부동산매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지는 그 매매의 영리목적성, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다.(같은 뜻, 국심 93경2021, 93.10.28., 대법원 86누138, 87.4.14.)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 청구인의 “부동산 등기 및 가등기 조회자료”에 의하면, 청구인은 81.2.～94.6. 사이에 부동산을 98회 취득(토지 75회, 건물 OO회), 44회 양도(토지 33회, 건물 11회)한 사실이 있다.

(2) 쟁점부동산의 보유기간 및 매매차익은 아래의 (표2)에 나타난 바와 같이 보유기간은 10월～4년 6월로 길지 아니하며, 대부분의 거래에서 매매차익을 얻은 사실이 인정된다.

(3) 청구인은 아래 (표2)의 1, 2번 토지를 이리시에 공공용지의 협의취득으로 이리시에 양도하였으므로 부동산매매업의 소득으로 볼 수 없다고 주장하며 이리시장의 토지매입확인서를 제출하였으나, 청구인이 당초 위 1, 2번 토지를 실수요 목적으로 취득하였다고 볼 만한 증빙이 없으므로 공공기관에 양도하였다는 사실만으로 부동산매매업의 사업소득이 아니라고 보기는 어렵다.

(4) 청구인은 (표2)의 3～7번, 12번 토지를 이리시 행정에 협조하는 차원에서 취득하였다가 자금사정으로 분할양도하였다고 주장하나, (표2)에서 보는 바와 같이 1년 5개월이란 단기간내에 분할양도하면서 매매차익을 얻은 사실에서 그 영리목적이 없었다고 인정하기 어렵다.

(5) 기타의 쟁점부동산에 대하여도 청구인이 부동산매매업을 영위한 것이 아니라고 볼 만한 증빙의 제시가 없으므로 부동산매매업의 소득이 아니라는 청구인 주장을 받아들이기 어렵다. (표2) 쟁점부동산의 보유기간 및 매매차익 번 쟁 점 부 동 산 보 유 기 간 매매차익 호 소 재 지 종류 면적(㎡) 취득일 양도일 보유기간 1 2 이리시 OO동 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 답 〃 21.5 3.00 87.12.15. 〃 89.6.16. 〃 1년6월 〃 2,064,000 3 4 5 6 7 이리시 OO동 OOOOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 〃 OOOOOO 잡종지 〃 〃 〃 〃 278 201 278 275 274 87.12.31 〃 〃 〃 〃 89.6.5. 〃 〃 〃 〃 1년5월 〃 〃 〃 〃 4,888,677 9,351,166 8,888,677 6,062,540 4,620,495 8 이리시 O동 OOOOO 전 262 87.11.16. 90.8.16. 2년9월 35,440,600 9 10 11 이리시 OO동 OOOOO 〃 〃 OOOO 〃 〃 OOOOO 대지 〃 〃 1.65 142.8 99.15 90.2.20. 89.10.17. 〃 91.1.8. 〃 〃 10월 1년2월 〃 16,426,000 12 이리시 OO동 OOOOOOOO 잡종지 155 87.12.31. 92.7.14. 4년6월 5,017,068 13 강원도 속초시 OO동 OO 건물 4.44 90.12.27. 92.8.3. 2년7월 0 14 이리시 OO동 OO OOO 전 5,117 89.3.8. 93.5.11. 4년2월 145,140,131 합 계 OO7,899,354

• 라. 결론