실지거래가액으로 신고한 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인이 전라남도 목포시 OO동 OOOOOOO 소재 대지 93.9㎡ 및 위 지상건물 122.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 청구외 OOO에게 양도하고 그 양도차익을 청구인주장의 실지거래가액에 의해 산출하여 93.7.31 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 사실이 아닌 것으로 보아 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의해 양도차익을 결정하는 것으로 하여 95.1.7 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 14,770,460원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.27 이의신청을, 95.5.20 심사청구를 거쳐 95.8.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하기로 하고 작성한 매매계약서에서 보는 바와 같이 그 매매대금 총액이 250,000,000원이며 계약금으로 20,000,000원, 중도금으로 90,000,000원, 93.6.30 잔금으로 140,000,000원을 수령하기로 하고 위 잔금의 수령시에 쟁점부동산에 관한 전세보증금 50,000,000원(이하 “전세보증금”이라 한다)과 상호신용금고의 융자금 60,000,000원(정확하게는 57,500,000원임, 이하 “융자금”이라 한다)을 공제한 나머지 금액을 수령하기로 하였던 것이나, 청구인이 위 OOO에게 발급한 잔금의 영수증상에는 착오로 위 전세보증금 및 융자금을 공제하지 아니한 매매잔금 총액인 140,000,000원을 기재하였던 관계로 처분청은 이를 터잡아 청구인이 쟁점부동산의 매매잔금으로 현금 140,000,000원을 수령한 것과는 별도로 쟁점부동산에 관련된 상호신용금고의 융자금 및 전세보증금 110,000,000원을 매수인에게 승계한 것으로 간주하여 그 매매잔금을 250,000,000원으로 추정함에 따라 쟁점부동산의 총 매매대금을 360,000,000원으로 인정하는 한편 매수인인 청구외 OOO으로 부터는 위 OOO이 청구인에게 쟁점부동산의 매매잔금으로 240,000,000원을 지급한 것이라는 확인서를 작성받아 과세한 것이나 청구외 OOO은 당초 처분청에게 작성한 확인서의 내용중 잔금지급액은 착오로 잘못기재된 것임을 인정하고 상호신용금고의 융자금 및 전세보증금을 합계한 금액인 140,000,000원에 대하여 영수증을 작성 받은 것으로 확인하고 있으며 쟁점부동산을 중개한 청구외 OOO도 이러한 사실을 확인하고 있는 바, 처분청이 일방적으로 쟁점부동산의 실지양도가액을 360,000,000원으로 인정하여 청구인이 신고한 실지양도가액을 사실이 아닌것으로 보아 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 청구인은 2억5천만원이 실지매매가액이라고 주장하고 처분청은 3억5천만원 이라고 주장하면서 쟁점부동산의 취득자인 청구외 OOO으로부터 서로 다른 확인서를 받아 근거자료로 제시하고 있어 청구외 OOO의 확인서 만으로는 실지매매가액을 확인할 수 없어 매매계약서, 영수증, 융자금 등에 의하여 살펴본다. 청구인이 제시한 매매계약서에는 계약일 현재의 융자금과 전세보증금이 얼마인지를 분명하게 표시되어 있지 않고, 잔금을 수령한 영수증에도 총 수령할 금액이 얼마에서 양도일 현재 근저당권 설정과 관련된 융자금 및 전세보증금의 얼마를 공제하고 잔액을 수령하였다는 상세한 계산내용이 없으며, 양도계약서를 보면 잔금 1억4천만원에서 융자금과 전세보증금을 공제하고 지급하기로 계약하였으나, 영수증 사본을 보면 93.5.8 계약금 2천만원, 93.5.25 중도금 9천만원, 93.6.30 잔금 1억4천만원을 수령한 것으로 되어 있어 실제 수령한 금액이 2억5천만원이고, 전세보증금 5천만원(다툼이 없음)과 부채확인서에서 보는 바와 같이 OO상호신용금고의 융자금이 97,500,000원으로 매수자가 인수한 부채총액이 147,500,000원이므로 총 양도가액은 397,500,000원이 된다. 이와 같이 청구인과 처분청이 제시한 매수자 OOO의 확인서상 매매금액이 서로다르고 매매계약서의 내용도 융자금과 전세보증금에 대한 부채금액을 분명하게 표시하지도 아니하였으며 실제 지급 받았다는 영수증의 금액과 부채총액을 합계하면 그 합계액이 397,500,000원이 되어 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액이 아닌 것으로 인정된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산의 양도당시에 시행되고 있던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 등의 규정에 의하면 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에 있어서는 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 89.5.30 취득하여 93.6.30 양도하고 그에 대한 자산양도차익예정신고를 함에 있어서 그 실지양도가액을 250,000,000원으로 하고 실지취득가액을 148,000,000원으로 하여 신고한 사실이 있으며 그 매매계약서 등을 신고와 함께 제출한 사실이 있음에도 불구하고 처분청이 쟁점부동산에 대한 청구인신고의 실지양도가액을 부인하여 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것이 부당하다고 주장하나, 처분청에서 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수한 청구외 OOO의 확인서에 의하면 청구인의 실지양도가액이 350,000,000원임을 확인하고 있으며 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 양도에 관한 매매계약서를 보면 쟁점부동산의 총 매매대금은 250,000,000원으로, 그 매매잔금은 140,000,000원으로 기재되어 있고 쟁점부동산에 관련된 부채금액인 융자금과 전세보증금을 위 잔금에서 공제하기로 되어 있으나 그 융자금 및 전세보증금의 금액이 기재되어 있지 아니하여 그 금액이 구체적으로 얼마인지를 확인할 수 없으며 매매잔금의 정산시에 융자금 및 전세보증금으로 실제 공제된 금액이 얼마인지의 여부가 확인되지 아니하고 있다. 그리고 청구인이 발급한 영수증에 의하면 청구인이 매매잔금으로 140,000,000원을 수령한 것으로 확인되고 있어 쟁점부동산의 매매잔금으로 융자금 및 전세보증금외에 250,000,000원을 수령한 것으로 되어 있는 바, 이는 청구인이 신고시 제출한 양도에 관한 매매계약서상의 매매대금과 일치하지 아니하고 있으므로 청구인이 신고한 실지양도가액을 사실로 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 이 건의 경우는 청구인이 신고시 제출한 양도계약서 및 영수증 등의 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.