아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOO(25평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 92.3.5 법원경락을 원인으로 92.4.10 취득하여 93.5.6 양도하고 94.5.31 실지거래가액인 양도가액 120,000,000원, 취득가액 125,200,000원으로 양도소득 과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 위 청구인의 신고내용 중 취득가액 120,0000,000원은 경락가액으로서 확인되나, 양도가액 125,200,000원의 경우는 양도자의 주소지가 전북 정주시이고 양수자의 주소지가 서울특별시 은평구인 데 양도계약서상에 부동산중개인도 없이 매매당사자간에 직접 거래한 것으로 작성되어 있을 뿐 만 아니라 매매계약서상 양도자와 사실상 양도자가 서로 다르기 때문에 청구인이 신고한 양도가액이 불분명한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 94.10.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 9,577,250원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.20 심사청구를 거쳐 95.7.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 적법한 절차를 거쳐 관련증빙을 첨부하여 과세표준 확정신고를 이행하였는 데 처분청은 취득가액 보다 낮은 가액으로 양도하였다는 이유등으로 이 건을 과세하였으나, 아파트의 시세가 92년 취득시 보다 93년 양도시가 더 하락하였음이 주지의 사실인 데도 양도가액의 진위여부를 구체적으로 조사하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 조사내용에 의하면 청구인은 전라북도 정읍시 OO동에서 농사를 경작하는 농민으로서 쟁점아파트를 소유할 능력이 없어 보이고, 또한 서울특별시 은평구 OO동에 거주하는 사람에게 양도하면서 중개인도 없이 직접 거래한 것으로 되어 있음이 매매계약서에 의하여 확인될 뿐 만 아니라 취득일부터 양도일까지 기간에 공시지가는 119% 상승된 반면, 쟁점아파트의 가액은 하락된 점등을 미루어 볼 때 청구주장은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점아파트의 실지취득가액 125,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 양도가액 120,000,000원에 대하여는 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴 보면, (가) 94.10.30 자 청구인의 진술서에 의하면 청구인은 전라북도 정주시에서 농사를 지으면서 어렵게 생활하고 있는 자로서 쟁점아파트의 취득 및 양도와 소유권이전등기등에 관해서는 청구인의 동생인 청구외 OOO이 직접 하였기 때문에 청구인은 그 거래금액이 얼마인지 모르며, 양수자인 OOO도 알지 못한다고 진술하고 있으므로 청구인이 쟁점아파트를 실제 양도한 자가 아님을 알 수 있다. (나) 94.10.21 양수자 OOO의 진술서에 의하면 쟁점아파트를 청구인의 동생 OOO으로부터 120,000,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고, 그 중 45,000,000원은 OO은행 대출금 20,000,000원과 OO동 OOO 금고 대출금 25,000,000원을 매수인이 승계하며, 나머지 75,000,000원은 93.4.6 15,000,000원, 93.4.15 20,000,000원 93.4.30 40,000,000원을 대부분 수수료로 지급하였다고 진술만하고 동 지급내용을 입증할수 있는 매매계약서나 영수증 및 금융자료등을 일체 제시하지 못하고 있으므로, 별도의 객관적인 증빙을 제시하지 아니하는 한 동 양수자의 진술내용을 사실로 받아 들이기는 어렵다 하겠다. (다) 청구인은 쟁점아파트의 양도가액 120,000,000원이 사실이라고 주장하하면서 양도시 작성된 매매계약서 사본(원본은 분실되고 없다고 함) 및 거래상대방의 사실확인서만 제출하고 있고 동 계약내용을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(2) 위의 관련법령 및 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 94.5.31 양도소득세 신고시 관련증빙을 첨부하여 신고한 양도가액 120,000,000원은 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOO(25평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 92.3.5 법원경락을 원인으로 92.4.10 취득하여 93.5.6 양도하고 94.5.31 실지거래가액인 양도가액 120,000,000원, 취득가액 125,200,000원으로 양도소득 과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 위 청구인의 신고내용 중 취득가액 120,0000,000원은 경락가액으로서 확인되나, 양도가액 125,200,000원의 경우는 양도자의 주소지가 전북 정주시이고 양수자의 주소지가 서울특별시 은평구인 데 양도계약서상에 부동산중개인도 없이 매매당사자간에 직접 거래한 것으로 작성되어 있을 뿐 만 아니라 매매계약서상 양도자와 사실상 양도자가 서로 다르기 때문에 청구인이 신고한 양도가액이 불분명한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 94.10.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 9,577,250원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.20 심사청구를 거쳐 95.7.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 적법한 절차를 거쳐 관련증빙을 첨부하여 과세표준 확정신고를 이행하였는 데 처분청은 취득가액 보다 낮은 가액으로 양도하였다는 이유등으로 이 건을 과세하였으나, 아파트의 시세가 92년 취득시 보다 93년 양도시가 더 하락하였음이 주지의 사실인 데도 양도가액의 진위여부를 구체적으로 조사하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 조사내용에 의하면 청구인은 전라북도 정읍시 OO동에서 농사를 경작하는 농민으로서 쟁점아파트를 소유할 능력이 없어 보이고, 또한 서울특별시 은평구 OO동에 거주하는 사람에게 양도하면서 중개인도 없이 직접 거래한 것으로 되어 있음이 매매계약서에 의하여 확인될 뿐 만 아니라 취득일부터 양도일까지 기간에 공시지가는 119% 상승된 반면, 쟁점아파트의 가액은 하락된 점등을 미루어 볼 때 청구주장은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점아파트의 실지취득가액 125,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 양도가액 120,000,000원에 대하여는 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴 보면, (가) 94.10.30 자 청구인의 진술서에 의하면 청구인은 전라북도 정주시에서 농사를 지으면서 어렵게 생활하고 있는 자로서 쟁점아파트의 취득 및 양도와 소유권이전등기등에 관해서는 청구인의 동생인 청구외 OOO이 직접 하였기 때문에 청구인은 그 거래금액이 얼마인지 모르며, 양수자인 OOO도 알지 못한다고 진술하고 있으므로 청구인이 쟁점아파트를 실제 양도한 자가 아님을 알 수 있다. (나) 94.10.21 양수자 OOO의 진술서에 의하면 쟁점아파트를 청구인의 동생 OOO으로부터 120,000,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고, 그 중 45,000,000원은 OO은행 대출금 20,000,000원과 OO동 OOO 금고 대출금 25,000,000원을 매수인이 승계하며, 나머지 75,000,000원은 93.4.6 15,000,000원, 93.4.15 20,000,000원 93.4.30 40,000,000원을 대부분 수수료로 지급하였다고 진술만하고 동 지급내용을 입증할수 있는 매매계약서나 영수증 및 금융자료등을 일체 제시하지 못하고 있으므로, 별도의 객관적인 증빙을 제시하지 아니하는 한 동 양수자의 진술내용을 사실로 받아 들이기는 어렵다 하겠다. (다) 청구인은 쟁점아파트의 양도가액 120,000,000원이 사실이라고 주장하하면서 양도시 작성된 매매계약서 사본(원본은 분실되고 없다고 함) 및 거래상대방의 사실확인서만 제출하고 있고 동 계약내용을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(2) 위의 관련법령 및 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 94.5.31 양도소득세 신고시 관련증빙을 첨부하여 신고한 양도가액 120,000,000원은 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.