[요지] 부동산의 양도가액 중 위 주택부분의 면적에 상당하는 가액은 면세사업용 자산의 양도가액으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 함.
[요지] 부동산의 양도가액 중 위 주택부분의 면적에 상당하는 가액은 면세사업용 자산의 양도가액으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 함.
[주 문] 액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요 청구인은 OO광역시 동구 OO동 OOOOO 대지 244㎡, 지하1층 지상3층 건물 479.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’91.6.4 취득하여 사업자등록을 하지 아니하고 임대사업에 공하고 있다가 ’93.10.20 이를 청구외 주식회사 OO은행(이하 “청구외 OO은행”이라 한다)에 양도하였다. 처분청은 청구인이 임대업에 공하다가 양도한 쟁점부동산의 임대수입금액 및 그 건물의 처분가액에 대한 부가가치세를 신고납부하지 아니했다 하여 ’95.2.16 청구인에게 다음과 같이 ’91년 제2기부터 ’93년 제2기까지의 부가가치세 69,780,370원을 결정고지하였다.
• 다 음 - (단위: 원) 과 세 기 간 고 지 세 액 ’91년 제2기 ’92년 제1기 ’92년 제2기 ’93년 제1기 ’93년 제2기 2,105,750 2,094,240 2,117,250 1,711,640 61,751,490 합 계 69,780,370 청구인은 이에 불복하여 ’95.4.11 심사청구를 거쳐 ’95.6.15 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 청구인이 사업자등록을 하지 아니하였다는 사유로 청구인을 일반과세업자로 분류하여 부가가치세율을 10%로 적용하였으나, 쟁점부동산의 1년간의 임대수입금액이 36,000천원을 초과하지 아니하므로 과세특례자에 대한 세율을 적용하여야 하며,
(2) 청구인이 쟁점부동산을 임대사업에 공하고 있다가 청구외 OO은행에 양도하였고 쟁점부동산을 매수한 OO은행 역시 쟁점부동산을 임대사업에 계속 사용하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도는 재화의 공급이 아닌 사업의 포괄적인 양도에 해당되는 바, 이 건 건물의 처분금액은 부가가치세 과세대상이 아니며,
(3) 설령, 쟁점부동산의 양도를 과세대상으로 본다 하더라도 건물에 대한 부가가치세 과세표준계산에 있어서, 건물의 가액을 토지와 건물의 지방세 과세시가표준금액으로 안분계산할 것이 아니라 매수인이 평가한 시가추정표의 토지와 건물가액을 기준으로 안분계산하여야 하며,
(4) 쟁점부동산의 건물 중 지하층 53.7㎡와 지상3층 140.03㎡은 실제 주택으로 사용되고 있으므로 그 주택부분에 대하여는 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 한다.
(1) 처분청이 결정한 ’91년 2기분 과세표준금액은 17,547,945원으로서, 이를 년간 공급대가로 환산하면 38,605,478원이므로 36,000,000원을 초과하여 과세특례 적용대상이 아니며, 또한 청구인이 제시한 자료(시가추정표)에 의하면 쟁점부동산은 처분청이 임대수입금액으로 결정한 청구외 OO은행의 임대보증금 350,000천원 이외에 지하실 13,000천원, 2층 20,000천원, 3층 일부 17,000천원의 임대보증금이 있음이 확인되므로 쟁점부동산의 임대사업은 과세특례를 적용할 수 없다고 판단되며,
(2) 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 당해 사업 전부를 동일성이 상실됨이 없이 그 사업에 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업양도를 말하는 것으로서, 처분청의 조사에 의하면 청구인은 쟁점부동산 전체를 임대하였으나 매수자인 청구외 OO은행은 쟁점부동산 매수 후 일부는 사업용으로 직접사용하고 일부만 임대한 사실이 확인되는 바, 임대사업에 공하던 부동산을 매수인이 일부만을 임대하는 것은 사업의 포괄적인 양도로 볼 수 없어 청구주장을 받아들일 수 없으며,
(3) 처분청이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서상 매매가액은 799,000천원으로 기재되어 있을 뿐 토지와 건물가액을 구분한 사실이 없고, 청구인이 토지가액과 건물가액이 구분되는 실지거래가액이라고 주장하는 매수인이 작성한 시가추정표는 청구외 OO은행이 자체적으로 임의평가한 추정가액일 뿐 감정가액이나 시가로 볼 수 없으므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 당초처분은 정당하고,
(4) 쟁점부동산의 건축물관리대장상 지하 1층 53.7㎡의 용도는 대피실로 되어 있고 지상 3층 140.03㎡는 ’91.6.11자로 독서실로 용도변경한 것으로 등재되어 있으며, 매수인이 작성한 쟁점부동산의 시가추정표상에도 3층 전체는 독서실이라고 기재되어 있어 지하1층 및 지상3층이 주택이라는 청구주장은 사실로 인정되지 아니하므로 과세대상에서 제외할 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인이 부가가치세법상 일반과세사업자에 해당되는지
(2) 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적인 양도에 해당하는지
(3) 쟁점부동산의 양도가액 중 부가가치세 과세대상인 건물가액을 매수인(OO은행)이 평가한 토지와 건물가액으로 안분계산할 수 있는지
(4) 쟁점부동산에 부가가치세가 면제되는 주택부분이 있는지 여부를 가리는데 있다.
(1) 관련 법령 부가가치세법 제25조, 같은법 시행령 제74조의 규정을 종합하여 보면, 직전 1역년의 재화와 용역의 공급에 대한 부가가치세가 포함된 대가(공급대가)가 3,600만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매업 및 도급업의 경우에는 900만원)에 미달하는 개인사업자에 대하여는 과세특례규정을 적용하여 부가가치세를 부과징수하도록 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 ’91.6.4 쟁점부동산을 취득하여 사업자등록을 하지 아니한 상태에서 청구외 OO은행 등에 임대하다가 ’93.10.20 이를 위 OO은행에 양도한 자로서, 쟁점부동산의 1역년간의 임대수입금액이 36,000,000원에 미달하므로 과세특례자에 대한 부가가치세율을 적용하여 부가가치세를 부과하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 이 건 심판청구시 제출하고 있는 청구외 OO은행이 쟁점부동산의 취득을 위하여 작성한 시가추정표와 청구외 OO은행이 당심에 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(’93.6.19 작성), 쟁점부동산의 매매계약 체결당시의 임대현황에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 임대하고, 임차인들로부터 받은 임대보증금은 다음과 같이 383,000,000원이 확인되고,
• 다 음 - (단위: 원) 층 별 임 차 인 용 도 임대보증금 비 고 지하 1층 지상 1, 3층 일부 지상 2층 지상 3층 O O O OO은행 O O O O O O 오락실 은 행 학 원 주 택 13,000,000 350,000,000 20,000,000 (14,000,000) 부가가치세 면제 합 계 383,000,000 위 임대보증금에 대하여 부가가치세법 시행령 제49조의 2 규정에 따라 계산한 1년간의 간주 임대료 수입은 38,300,000원(임대보증금 383,000,000원 × 이자율 10%)임을 알 수 있는 바, 쟁점부동산의 1역년간의 공급대가가 과세특례규정을 적용받을 수 있는 36,000,000원을 초과하므로 청구인을 과세특례자로 볼 수는 없다고 판단된다.
(1) 관련 법령 부가가치세법 제6조 제6항에서 『재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다』라고 규정하고, 같은법 시행령 제17조 제2항에서는 『법 제6조 제6항에서 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다』라고 규정하고 있는 바, 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도란 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 의미한다고 보아야 할 것이다. (대법85누 763, ’86.1.21 등 다수: 같은 뜻임)
(2) 사실관계 및 판단 이 건 관계기록에 의하면 청구인은 쟁점부동산(지하1층, 지상1～3층)을 타인에게 임대하여 오다가 ’93.10.20 청구외 OO은행에 양도하였는 바, 양수인은 쟁점부동산을 매수한 후 청구인이 임대하던 쟁점부동산 중 지하1층, 지상2층, 지상3층은 청구인이 임대하던 상태대로 임대하고 지상1층은 양수인이 그 부동산을 임차하여 사용할 때와 같이 자신의 은행점포(OO은행 OO동 출장소)로 사용하였음이 확인된다. 위와 같이 양도인은 쟁점부동산 전체를 임대사업에 사용한 반면, 양수인은 쟁점부동산을 취득한 후 그 중 일부를 양도인의 임대사업과 다른 부가가치세 면세사업(금융보험업)에 사용하고 있는 이 건의 경우, 양도·양수전후 사업의 동일성이 유지되었다고 할 수 없으므로 쟁점부동산의 양도는 사업의 양도로 볼 수 없다고 판단된다.
(1) 관련 법령 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』라고 규정하고 있고, 그 제4항에서는 『제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 토지와 건물가액이 구분되지 아니하는 쟁점부동산의 양도가액 799,000,000원 중 건물의 가액을 양수인이 쟁점부동산의 취득당시 작성한 시가추정표상의 토지와 건물의 평가가액에 비례하여 안분계산해야 한다고 주장하고 있으나, 양수인이 쟁점부동산을 매수하기 직전에 작성한 시가추정표상의 평가내용에 의하면 ’93.6.9 1차로 평가한 가액은 900,100,000원(토지가액 756,400,000원, 건물가액 143,700,000원이며, ’93.6.17 2차로 평가한 가액은 545,414,750원(토지가액 347,456,000원, 건물가액 197,958,750원)으로 그 평가액이 상당한 차이가 있고, 구체적인 평가근거가 제시되지 아니하여 양수인이 작성한 시가추정표상 평가액은 양수인이 임의로 평가한 가액일 뿐 감정가액이나 실지거래가액으로 인정되지 아니한다. 따라서 처분청이 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물의 가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.
(1) 관련 법령 부가가치세법 제12조 제1항 제11호, 같은법 시행령 제34조 제1항, 제2항의 규정을 종합하여 보면, 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 부가가치세를 면제하되, 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우로서 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 보고 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 아니하도록 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단
① 쟁점부동산의 건축물 관리대장, 쟁점부동산의 양수인인 청구외 OO은행이 제출한 양도당시의 임대현황 등 관련자료에 의하면, 쟁점부동산의 양도당시 층별면적, 공부상 용도, 실제용도, 임차인은 다음과 같이 확인되며,
• 다 음 - 층 별 공 부 상 임 대 현 황 면 적(㎡) 용 도 임 차 인 용 도 지하 지상 1층 지상 2층 지상 3층 53.70 146.14 140.03 140.03 대피실 점 포 독서실 독서실 O O O OO은행 O O O O O O OO은행 오 락 실 은행점포 학 원 주 택
• 합 계 479.90㎡
② 청구인과 청구외 OOO이 ’91.7.4 체결한 전세계약서에 의하면 청구인은 쟁점부동산 중 지상3층 방 2칸을 전세금 14,000,000원에 청구외 OOO에게 임대하였음이 확인되고, 청구외 OOO의 주민등록등본에 의하면 청구외 OOO은 ’92.10.24～’94.6.13까지 쟁점부동산 소재지에 거주하였음이 확인된다.
③ 또한, 청구인과 청구외 OO은행이 ’91.6.25 체결한 임대차계약서에 의하면 청구인은 청구외 OO은행에 지상1층 44.2평(1층 전체) 지상3층 30평(99.17㎡)을 임대하였음이 확인된다. 이러한 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산 중 지하1층을 주택으로 임대하였다는 주장은 사실로 인정되지 아니하는 반면, 지상3층을 주택으로 임대하였다는 주장은 사실로 인정되나, 주택으로 임대한 면적은 청구주장과는 달리 3층의 전체면적 140.03㎡ 중 청구외 OO은행에 임대한 99.17㎡를 제외한 40.86㎡로 판단된다. 그렇다면, 쟁점부동산의 건물 479.9㎡ 중 40.86㎡는 부가가치세가 면제되는 사업에 사용하였음이 인정되므로 쟁점부동산의 양도가액 중 위 주택부분의 면적에 상당하는 가액은 면세사업용 자산의 양도가액으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 할 것이다.