토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 북광주세무서장이 1995.1.16 청구인에게 결정고지한 1993년 귀속 양도소득세 101,552,420원의 부과처분은 재조사 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이 O]

1. 원처분 개요 청구인은 1993.8.25 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO 답 1,547㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 3분의 2지분을 양도한 후 1993.5.25 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 550,000,000원으로 하고 취득가액을 351,000,000원으로 하여 1993년 귀속 양도소득세 32,698,450원을 예정신고납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 인정하였으나 취득가액을 부인하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1995.1.16 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 101,552,420원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.3.6 심사청구를 거쳐 1995.6.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 국세청장은 청구인이 예정신고한 쟁점토지의 취득가액과 환산된 공시지가의 비율이 275.3%이므로 청구인이 신고한 실지취득가액을 신빙성이 없다고 하나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 1987.12.19 당시에는 공시지가가 없으므로 1990.1.1부터 시행된 공시지가를 기준하여 토지등급 비율에 따라 1987.12.19 현재의 공시지가를 환산한 가액을 가지고 취득가액이 환산된 공시지가대비 275.3%라고 해서 실지취득가액의 신빙성이 없다고 부인하는 것은 시·군에서 매년 정책적으로 조정하는 토지등급과 1990.1.1 현재의 당해토지의 공시지가가 절대적으로 공정하고 정확하다고 볼 수 없음이 공지의 사실임에 비추어 볼 때 실질적으로 보편타당성이 없는 것으로 판단된다. 또한 인근토지의 거래실례가격과 청구인의 쟁점토지 취득가액을 비교하여 청구인의 쟁점토지 취득가액이 현저히 높으므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 인정할 수 없다고 하나, 인근토지의 거래실례가격은 법인거래의 검인계약서상 평당가액을 표시하고 있는바 통상적으로 검인계약서상 거래가액은 실지거래가액보다 낮게 작성되어 왔음이 공지의 사실이라 할 수 있으므로 이를 쟁점토지의 취득가액과 직접 비교함은 그 기준자체가 잘못되었다 할 것이다. 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액을 351,000,000원, 실지양도가액은 550,000,000으로 하여 199,000,000원의 양도차익(취득가액 대비 56.69%증가)에 대하여 자진 예정신고납부를 필하였는 바, 청구인이 처분청에 제시한 쟁점토지의 매매계약서 및 처분청이 직접 양 당사자로부터 조사징취한 부동산취득 진술조서 등을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세처분한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 평당 750,000원이나 쟁점토지의 인근토지인 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO소재 답 215평을 쟁점토지보다 1년 7개월후인 1989.7.18에 양도한 가액이 평당 750,000원으로 확인되고 있고, 인근토지인 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOO 등 6필지가 1989.8.31 청구외 주식회사 OO주택에 아파트부지로 평당가액 500,000원 ～ 620,000원에 매매되었음이 확인되고 있으며, 양도가액은 기준시가대비 101%에 해당되나 취득가액은 기준시가에 비하여 275.3%에 달하는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 청구인이 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하므로 처분청이 이 건 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1993.12.31 개정이전) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목과 같은 법시행령 제170조 제4항에는 양도 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결보고서에 의하면 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액 중 양도가액 550,000,000원은 실지거래가액으로 인정하였으나 취득가액 351,000,000원은 신빙성이 없는 것으로 부인하여 이 건 기준시가에 의하여 과세처분한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 인근토지의 거래실례가격 및 지가상승율 등을 근거로 하여 청구인이 신고한 취득가액을 부인하였는 바, 그 내용을 살펴보면 쟁점토지의 취득가액은 평당 75만원으로 그 취득시점이 1987.12.19인데 비하여 1989.7.18에 거래된 인근토지인 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO 답 710㎡의 평당가액이 745,000원으로 확인되고, 1989.8.31에 거래된 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOO의 평당가액이 50만원에서 62만원으로 확인되며, 그간 광주광역시 북구의 지가상승율이 141.79%임을 감안할 경우 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 인정하기 어렵다는 것이다.

(3) 통상적으로 지가란 인근지역이라도 그 위치와 용도에 따라 차이가 나는 것이 상례이며, 쟁점토지는 상가부지로서 현재 2층 건물이 신축되어 지하 및 1층은 볼링장으로 사용되고 있고 2층은 사무실로 사용되고 있음이 쟁점토지상 건물의 등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청이 쟁점토지와 그 거래실례가격을 대비한 인근토지들은 아파트부지로 주식회사 OO주택에 매매되었는 바, 상가부지와 아파트부지는 같은 지역이라도 그 가격이 동일할 수 없다 할 것이다. 또한 처분청 조사공무원이 쟁점토지의 前소O자 OOO과 그 아들 OOO을 면담하고 받은 부동산양도진술조서에 의하면 쟁점토지는 평당가액 75만원으로 하여 총액 351,000,000원에 청구인에게 양도하였으며, 위 OOO은 청구인으로부터 1987.11.10자로 법무사 사무실에서 계약금 35,000,000원을 수령하였고, 1987.12.5자로 1차 중도금 150,000,000원을 OO동에 있는 다방에서 수령하였으며, 1987.12.17자로 잔액 166,000,000원을 OOO사법서사 사무실에서 수표 및 현금으로 수령하였음을 확인하고 있다. 또한 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO의 부동산취득진술조서에 의하면 OOO은 청구인으로부터 550,000,000원에 쟁점토지를 취득하였으며, OOO은 청구인에게 1993.7.10자로 광주광역시 북구 O동 로타리 부근의 부동산중개소에서 계약금 50,000,000원을 수표로 지급하였고, 1993.8.2자로 OO볼링장에서 중도금 250,000,000원을 수표로 지급하였으며, 1993.8.31자로 잔금 250,000,000원을 수표 및 현금으로 지급하였음을 각각 확인하고 있다. 위와 같이 처분청이 이 건 거래상대방을 불러 조사한 거래가액이 청구인의 신고가액과 같다면 일응 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정해야 할 것이며, 그러함에도 불구하고 그 거래가액을 불인정하고 기준시가에 의해 처분을 하기 위해서는 처분청이 달리 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키는 노력과 책임이 있어야 할 것이다. (대법 86누 629, 87.2.10 등 같은뜻임) 그러나 이 건 처분은 처분청이 쟁점토지 인근의, 수년후, 거래가액실례를 들어서 이 건 거래와 크게 다르다는 개황적 이O만으로 청구인의 신고가액을 부인하고 있으므로 그 처분의 근거가 미흡하다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이O있다 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.