쟁점토지②의 양도가액이 얼마인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 서울특별시 구로구 OO동 O OOOO 소재 임야 992㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.1 청구외 OOO으로부터 취득하여 쟁점토지중 858㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 그 취득등기를 하지 아니한 상태에서 89.3.3 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 등 7인(이하 “청구외 OOO 등 7인”이라 한다)에게 156,000,000원에 양도하고 쟁점토지 중 위 쟁점토지①을 제외한 나머지 134㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)를 89.3.8 청구인의 명의로 소유권이전 등기한 후 89.5.18 청구외 OOO에게 60,000,000원에 양도한 것으로 보아 95.1.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 104,728,460원 및 동 방위세 20,945,690원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.21 심사청구를 거쳐 95.6.7 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 서울특별시 구로구 OO동 제1지구재개발지역에 편입될 토지를 30평이상 구입하면 아파트를 분양받을 수 있다는 말을 듣고 청구인 등 8인이 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 공유지분으로 취득하게 되었으며 쟁점토지의 취득에 관한 매매계약은 위 OOO의 父인 청구외 OOO와 체결하였다. 청구인이 전남 무안에서 사업을 하고 있는 동안 쟁점토지를 공동으로 취득한 청구외 OOO의 허위투서에 의하여 처분청이 청구인에게 해명할 기회를 주지않고 위 OOO의 진술 등을 근거로 청구인이 쟁점토지를 전매한 것으로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 처분청의 과세내용은 사실과 다르며 실지내용은 쟁점토지를 청구인 등 8인이 공유지분으로 취득하였던 것으로서 처분청이 쟁점토지의 직접적인 계약당사자가 아닌 청구외 OOO으로부터 진술받은 확인서 등을 근거로 한 것은 잘못이라고 할 것이고 쟁점토지의 매매계약을 소개한 청구외 OOO 등의 확인서에서 보는 바와 같이 위 OOO의 소개로 쟁점토지를 청구인 등 8명이 공유지분으로 취득한 것이며, 쟁점토지를 함께 취득한 청구외 OOO가 쟁점토지 등이 재개발지구지정에서 제외되자 허위투서한 데 대하여는 청구인이 위 OOO를 무고죄로 고발한 사실이 있는 바, 처분청이 청구외 OOO 등으로부터 작성받은 확인서의 내용은 사실과 다르고, 쟁점토지 중 청구인의 소유지분(40평)에 해당하는 쟁점토지②를 평당 150만원에 구입하였다는 청구외 OOO등의 확인내용도 사실이 아니며 청구인이 쟁점토지②를 평당 40만원에 양도한 것이므로 처분청이 청구인에게 쟁점토지①을 전매한 것으로 보는 한편, 쟁점토지②를 그 취득등기 후 평당 150만원에 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청은 청구인이 쟁점토지를 89년 1월에 청구외 OOO으로부터 90,000,000원에 취득하여 약 30평내지 40평씩 8필지로 분할한 후 위 토지를 실수요자인 청구외 OOO등 7인과 청구외 OOO에게 총 매각대금 216,000,000원에 양도한 사실을 청구외 OOO과 OOO 등 8인으로부터 확인하여 쟁점토지①을 미등기전매하고, 쟁점토지②를 그 취득등기후 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세 등을 과세하였는 바, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지중 1필지에 해당하는 쟁점토지②만을 취득한 후 양도한 것이므로 처분청이 쟁점토지의 전체를 전매한 것으로 인정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 전 소유자인 청구외 OOO은 쟁점토지의 전체를 청구인에게 90,000,000원에 양도하고 그 대금 모두를 청구인으로부터 수령하였고 실수요자인 청구외 OOO 등 7인과는 직접적인 거래나 접촉사실이 전혀 없었다고 확인하고 있으며, 쟁점토지의 실수요자인 청구외 OOO 등 7인은 쟁점토지 중 각자의 소유지분을 평당 600,000원씩 청구인으로부터 취득하였다고 확인하고 있으므로 처분청에서 청구인이 쟁점토지①을 미등기전매한 것으로 보고 쟁점토지②를 그 취득등기후 평당 150만원에 양도한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점토지①을 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점토지②의 양도가액이 얼마인지 여부

• 나. 쟁점1 (쟁점토지①의 미등기전매 해당여부)에 대하여

(1) 소득세법 제70조 제3항 제4호의 규정에 의하면 미등기양도자산의 양도소득과세표준에 대하여는 100분의75에 해당하는 세율을 적용하는 것으로 규정하고 있으며, 같은법 제70조 제7항에서는 “미등기양도자산”이라 함은 토지 및 건물 등의 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지 중 쟁점토지①을 청구외 OOO 등 7인이 33평내지 40평씩 분할하여 취득한 것이고 청구인은 쟁점토지②만을 취득하여 그 소유권이전 등기 후 청구외 OOO에게 양도한 것으로서 청구인이 쟁점토지①을 미등기전매한 사실이 없는 것으로 주장하면서 쟁점토지를 소개한 청구외 OOO의 확인서, 처분청이 청구외 OOO 등으로부터 작성받은 확인서의 내용을 부인하는 청구외 OOO, OOO, OOO의 확인서 및 쟁점토지의 매도자를 대리하여 계약에 참여한 청구외 OOO의 확인서와 청구외 OOO가 청구인을 처분청에 탈세혐의자로 고발한 데 대하여 청구인이 위 OOO를 무고죄로 무안경찰서에 95.2.16 고소한 것에 대한 고소장을 제시하고 있으나, 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 등의 탈세조사 등의 탈세조사 당시에 청구외 OOO 등으로부터 작성받은 확인서에 의하면 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO등이 쟁점토지①을 청구인으로부터 평당 600,000원에 취득한 것으로 확인하고 있으며, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO의 확인서에 의하면 쟁점토지의 매매대금 전부를 청구인으로부터 수령하였고 청구인이 제시하는 인적사항 대로 부동산매도용 인감증명을 발급받아 교부한 것으로 확인하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 청구외 OOO, OOO, OOO의 확인서에 의하면 처분청이 조사당시 작성받은 확인서의 내용을 반복하고 있으나 이를 신빙성 있는 것으로 인정하기는 어려우며, 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO 등은 청구인으로부터 쟁점토지①중 이들의 소유지분을 취득하였다는 확인서의 내용을 부인하지 않고 있으며, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO 등 7인과 함께 공유로 취득한 것임을 입증할 수 있는 매매계약서 등 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있다. 그리고 청구인이 무고죄로 고소한 청구외 OOO는 부천경찰서 및 인천지방검찰청 부천지청에서 조사한 결과 허위고발사실이 없는 것으로 인정되어 95.6.12 불기소 처분된 것으로 확인되고 있다.

(4) 이러한 사실들로 볼 때, 청구인이 쟁점토지①을 취득한 후 이의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 청구외 OOO 등 7인에게 양도한 것이라고 할 것이므로 처분청이 청구인에게 쟁점토지①을 미등기전매한 것으로 보아 그에 대한 양도소득세 등을 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

• 다. 쟁점2 (쟁점토지②의 가액이 얼마인지 여부)에 대하여

(1) 쟁점부동산의 양도당시에 시행되고 있던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 등의 규정에 의하면 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 경우 등의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지②를 취득하여 89.3.8 그 소유권이전등기 후 89.5.18 청구외 OOO에게 양도한 경우로서 그 취득후 1년이내에 양도한 경우에 해당하므로 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에 해당되며, 청구인이 쟁점토지②를 취득한 실지거래가액이 12,000,000원인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 그 실지양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지②를 매수한 청구외 OOO의 확인서와 그 매매를 소개한 청구외 OOO의 확인서를 제시하면서 쟁점토지②의 양도가액이 16,000,00원(평당 40만원)임을 주장하고 있으나, 처분청이 조사당시 청구외 OOO 및 OOO으로부터 작성받은 확인서에 의하면 청구인이 쟁점토지②를 위 OOO에게 60,000,000원(평당 150만원)에 양도한 것으로 확인하고 있으며, 청구외 OOO가 처분청에 제시한 쟁점토지②의 인근에 위치한 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 소재 대지40평에 대한 매매계약서에 의하면 위 인근토지가 쟁점토지의 양도시기와 비슷한 89.5.26에 평당 100만원에 거래된 사실이 확인되고 있는 바, 청구인이 달리 청구주장을 입증할만한 매매계약서 및 금융자료 등 객관적인 증거자료를 제시하지 못하는 한 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지②의 실지양도가액을 60,000,000원으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.