쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인 OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)과 청구외 OOO은 `89.9.29 광주광역시 동구 OO동 OOOOO 대지 436㎡, 건물 161.58㎡(청구인들 및 청구외 OOO 지분: 각각 1/3, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 `93.2.27 청구외 OOO외 1인과 매매계약을 체결하면서 쟁점부동산을 청구외 OOO 외 1인의 소유인 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 151㎡, 건물 437.7㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환하기로 약정하고 `93.3.12 청구외 OOO 외 1인에게 양도하였으며 쟁점부동산 양도에 대한 양도차익 예정신고시 실지거래가액(양도가액: 520,000,000원, 취득가액 495,000,000원)으로 신고하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 사실과 다르다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 후 `94.9.16 및 `94.9.22 청구인들에게 `93년도 양도소득세 63,381,330원씩을 각각 부과하였다. 청구인들은 이에 불복하여 `94.10.31 및 `94.11.1 이의신청, `95.1.3 및 `95.1.4 심사청구를 거쳐 `95.4.11 및 `95.4.12 심판청구를 각각 제기하였다. (이 건 심판청구는 청구인들이 형제지간으로서 쟁점부동산을 같이 취득하여 양도함으로써 심판청구사유가 같으므로 병합심리키로 한다.)

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 청구인들이 광주시 동구 OO동 OOOOO 대지 436㎡ 및 지상 건물 161.58㎡를 `89.9.20 495백만원에 취득하여 `93.2.27 양도가액 520백만원에 양도하고 실지거래가액에 의거 양도소득세를 자진 신고납부한데 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 과세하였다. 쟁점부동산의 양도가액 520백만원은 근저당 설정채무 260백만원, 임대보증금 61백만원을 차감한 199백만원을 순재산가액으로 정하고 이에 대한 대가로 청구외 OOO의 소유인 광주시 북구 OO동 OOOOOO 소재 대지 151㎡, 건물 437.7㎡(교환부동산)를 매매가액 224백만원으로 정하고 교환부동산의 임대보증금 28백만원을 차감한 196백만원을 교환부동산의 순재산가액으로 정하여 교환하기로 매매계약하였다 그 후 상호교환되는 부동산에 포함된 채무와 임대보증금을 확인한 결과, 청구인의 쟁점부동산에는 근저당 설정 채무액이 연체이자가 7백만원 증가되고 있었고 교환부동산에는 임대보증금이 당초 28백만원으로 되어 있었으나 3백만원의 미수가 있어 전 소유자가 월 이자로 수입해 오던 중이었으므로 교환부동산의 임대보증금을 25백만원으로 정정하고 이를 청구인들이 잔금 정리시 더 받기로 한 18백만원에서 정리하였으므로 위와 같이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되고 있음에도 쟁점부동산을 취득한 청구외 OOO에 대한 조사과정의 진술을 토대로 사실과 다르다고 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 청구인은 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에는 근저당설정된 채무액과 임대보증금을 취득자(OOO 외 1인)가 인수하기로 하고 잔액으로 광주시 북구 OO동 OOOOOO 소재 부동산(교환취득부동산)을 교환 취득한다는 조건을 명시하고 있어 이 건 교환취득부동산은 잔금 199백만원 상당액으로 평가하여 교환취득하고 양도한 것으로 되어 있으나, 처분청의 조사에 의하면 위 교환취득부동산은 매매계약서에 224백만원으로 되어 있고, 감정가액은 (주)OO상호신용금고의 처분청에 대한 회보(OO 제2035호, `94.6.3)에서 333백만원으로 확인하고 있는 점에 비추어 시가상당액과 현저한 차이가 있어 청구인이 예정신고시 제출한 계약서는 신빙성이 없어 보이며, 둘째, 청구인은 교환취득부동산을 224백만원으로 평가하여 계약금 18백만원, 전세보증금 25백만원을 차감후 잔액 181백만원을 쟁점부동산의 양도대가 잔금 199백만원과 상호정산하였다는 내역서를 제시하고 있지만 위 각각의 금액에 대한 객관적인 증빙제시가 없어 청구주장을 사실로 받아들이기 어려우며, 셋째, 양도가액의 경우 기준시가에 의하여 산출한 양도가액이 실지거래가액보다 낮은 것이 일반적인 부동산거래의 관행임에도 쟁점부동산의 `89.9.29 취득가액이 495백만원인데 3년 6개월이 지난 시점에 기준시가에 의한 평가액(526,436,679원)보다 적은 금액인 520백만원에 양도하였다는 것은 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 납득할 수 없는 가액으로 보여져 청구인이 예정신고시 제출한 계약서는 신빙성이 없다고 인정된다. 위와 같이 청구인이 신고한 내용은 실지거래가액이 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호를 종합해 보면 토지나 건물의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 양도자가 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고시 제출한 제 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있음을 알 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 양도가액을 520,000,000원으로하고 OO상호신용금고의 근저당 설정된 채무액 260,000,000원 및 임대보증금 61,000,000원은 취득자가 인수하고 계약금, 중도금 및 잔금은 교환부동산과 교환키로 하기 때문에 기재를 생략한다고 되어 있고, 교환부동산의 매매계약서를 보면 양도가액은 224,000,000원, 계약금 18,000,000원과 잔금으로 쟁점부동산과 교환차익 5,000,000원을 청구인 등이 청구외 OOO에게 지불키로 하고 임대보증금 28,000,000원(미수금 3,000,000원이 있어 실제는 25,000,000원이라 함)은 취득자 (청구인 등)가 승계하기로 약정되어 있다.

2. 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 520,000,000원이 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 520,000,000원으로, 교환부동산의 양도가액을 224,000,000원으로 정하고 양 부동산의 근저당 설정채무와 임대보증금 등을 공제한 순재산가액으로 교환하였다고 주장하고 있으나, 첫째, 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 520,000,000원으로서 양도당시 기준시가(공시지가) 526,436,679원 보다 낮은 바 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액이 기준시가보다 높은 것이 상례임에 비추어 신고한 양도가액이 실지거래가액이라는 청구주장은 신빙성이 없고 둘째, 교환부동산의 매매계약서를 보면 양도가액이 224,000,000원으로 되어 있으나 위 부동산의 소유자인 청구외 OOO이 교환부동산을 담보로 대출을 받을 때 감정가액이 333,000,000원임이 채권자인 주식회사 OO상호신용금고의 처분청에 대한 회보(OO 제2035호 `94.6.3)에 의하여 확인되므로 이 부분 청구주장도 신빙성이 없으며 셋째, 소득세법상 자산양도차익의 산정은 기준시가로 함이 원칙이고 납세자가 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고시 제출한 제증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 산정하도록 되어 있는데 이 건 쟁점부동산과 교환부동산의 양도가액은 교환가액으로 정해져 있는 바, 교환가액은 교환당사자가 임의로 정하는 가액으로서 객관성이 없고 또한 소득세법상 이를 인정할 법적인 근거가 없다. 이상의 사실과 법령을 모아 보면 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액임이 입증되지 아니할 뿐만 아니라 법령상 인정된 방법으로 평가된 가액이 아닌 교환당사자가 임의로 평가한 가액이므로 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 처분은 정당하다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.