쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부와 기준시가에 의하여 과세하는 경우 그 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 있는 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.1.30 전라북도 김제시 OO동 OOOOOO 전 925㎡를 취득하여 91.4.10위 토지 925㎡ 중 9㎡를 분할하여 한국토지개발공사에 양도하고 93.8.17 나머지 토지 916㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 후 93.9.28 취득가액 60,000,000원, 양도가액 100,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고하고 양도소득세를 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않고 신고내용도 사실과 다르다하여 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 94.10.5 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 73,710,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.25 심사청구를 거쳐 95.3.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인이 실지계약서를 첨부하여 적법하게 신고하였으나 이에 대한 구체적인 사실확인 없이 기준시가에 의한 양도소득세 결정은 부당하며,

(2) 이 건 양도소득세를 과세함에 있어 실지양도가액 100,000,000원을 초과하여 양도차익을 191,640,288원으로 결정한 것은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 양도가액 및 취득가액 공히 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 그 실지거래가액이 확인되지 아니하고 있는 이 건의 경우, 그 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당한 것이므로 이 건 과세는 정당한 처분이라 할 것이고,

(2) 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니하고 있으므로 이부분 청구주장도 받아 들일 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부와 기준시가에 의하여 과세하는 경우 그 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 있는 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호를 종합하여 보면, 자산양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 다만, 자산의 양도자가 자산양도차익예정신고시 또는 양도소득과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 한하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고 기한내인 93.9.28 취득가액 60,000,000원, 양도가액 100,000,000원을 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 자진신고납부하면서 위 실지거래가액의 증빙으로 취득 및 양도당시의 매매계약서를 제출하고 있다. 먼저, 취득가액에 대하여 살펴보면 청구인은 당초 자산양도차익예정신고시 제출한 취득당시 매매계약서가 사실은 사후에 새로이 작성된 것이라고 스스로 시인하고 있고, 양도자 청구외 OOO의 확인서 이외에는 실지거래가액을 입증할 만한 금융자료의 제시도 없으므로 취득가액에 대한 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 다음, 양도가액에 대하여 살펴보면 청구인은 매매계약시 양도대금은 매매총액을 기재하며 채무담보는 매도자가 책임지고 해지하는 것이 일상적인 거래이기에 일반적으로 사용되는 부동산 매매계약서에 매매총액만을 기재하였다고 주장하나 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도할 당시에 청구인을 채무자로 한 채권최고액 75,000,000원의 근저당권 설정등기가 되어 있었는데도 청구인이 제출한 양도당시의 매매계약서에는 이에 대한 기재내용이 전혀 없으며, 처분청이 쟁점토지에 인접해 있는 청구외 OO부동산 OOO 등 4개 부동산중개업소에 임하여 쟁점토지 양도당시의 시가를 조사한 바, 그 가액이 250,000,000원으로 확인되고, 기준시가는 201,520,000원이며, 93.8.3 김제시에 제출한 검인계약서에 기재된 매매대금은 152,000,000원인 점 등 제반 사실들로 미루어 볼 때 양도가액을 100,000,000원으로 하여 처분청에 제출한 위 매매계약서는 신빙성이 없어 청구주장은 믿기 어렵다 할 것이다. 그렇다면 이 건 거래는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 관련법령의 규정에 의거 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 한편, 청구인은 처분청이 이 건 양도소득세를 부과함에 있어, 기준시가에 의한 양도차익 191,940,288원이 실지양도가액 100,000,000원을 초과하여 결정한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니하고 있으므로 이부분 청구주장도 받아 들일 수 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.