청구인이 미등기 전매자인지 여부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 청구인은 광주광역시 서구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 “OO부동산”이라는 상호로 부동산중개업을 하는 사람으로서 처분청이 부동산 투기 사전억제를 위한 종합세무조사계획에 의거 청구외 OOO이 동광양시 OO동 O OOOO 소재 임야 16,644㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 데 대한 부동산 투기조사를 하여 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 94.8.3 청구인에게 90년 과세기간분 양도소득세 113,512,770원과 동 방위세 22,702,410원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.5 이의신청과 94.11.1 심사청구를 거쳐 94.12.27 위 과세처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 자기와 매우 가까운 사이인 청구외 OOO으로 부터 OOO의 친지인 OOO이 쟁점토지를 평당 4만원 이상으로 매도해 주면 4만원 초과분을 수수료로 주겠다고 제의하였으므로 이를 청구외 OOO이 부동산중개업자인 청구인에게 매도중개해 줄 것을 의뢰하여 청구인이 쟁점토지를 OOO외 7인과 평당 5만원에 매매중개하고 90.5.25까지 계약금 및 중도금 잔금 등을 완불받아 동 대금을 전액 청구외 OOO에게 인계하였으며, 잔금 인계시 수수료 25,000,000원을 받고 매매를 중개하였을 뿐이고 청구인이 직접 쟁점토지를 미등기전매한 것이 아니라고 주장한다.
• 나. 국세청장의견 처분청의 조사내용인 쟁점토지 매도인 OOO의 진술서를 보면『청구인이 미등기전매자라고 하는 OOO은 쟁점토지를 살만한 능력이 없는 무능력자이고, 쟁점토지는 광주에 사는 OOO이 샀다고 생각되며 법적으로 증인을 서서라도 OOO이 샀다고 생각하는 것은 변함이 없으며, 청구외 OOO(OOO의 동서)가 본인에게 중도금 및 잔금을 주면서 광주사람(OOO)에게서 받아서 주는 것이라고 하였습니다』라고 진술하고 있고 또한, 쟁점토지의 매수인인 OOO의 진술서를 보면『대금은 OOO에게만 지불했고 영수증은 OOO이 직접 서명날인 교부하였습니다. OOO이 처음부터 자기 땅인데 자기 직업이 부동산중개라 자기 자신이 노출되면 안되기 때문에 편의상 OOO 명의로 했을 뿐이라고 하면서 대금지불시마다 OOO만이 참여했고 OOO 본인이 모든 영수증을 직접 작성하였습니다』라고 진술하고 있다. 이러한 사실로 보아 청구인이 청구외 OOO과 청구외 OOO외 7인간의 쟁점토지 매매거래 중간에서 미등기전매한 사실이 확인되므로 청구인이 이 건 양도소득 126,125,306원을 얻었다고 보아 처분청이 청구인에게 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 미등기 전매자인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제70조 제3항에서 “거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

4. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의75”라고 규정하고, 제7항에서『제3항 제4호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.』고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제23조 제4항 제1호 단서와 같은법시행령 제170조 제4항 제2호본문 및 (나)목의 규정을 보면, 미등기자산을 양도한 경우 당해 자산의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있음을 알 수 있다.

• 다. 청구인이 쟁점토지의 미등기 전매자인지 여부에 대하여

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 90.3월경(일자 미상) 125,800,000원에 청구외 OOO으로부터 취득하여 3,034평은 90.4월경(일자 미상) 청구외 OOO외 5인에게 152,150,000원에 양도하고, 나머지 2,000평도 청구외 OOO외 1인에게 100,000,000원에 양도하면서 이를 등기하지 아니하고 미등기전매함으로써 합계 126,125,306원의 양도차익을 청구인이 얻은 것으로 인정하여 이 건 과세한 사실을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지매매에 관한 거래를 중개하였고 그 중개수수료로 25,000,000원만을 수령하였을 뿐 쟁점토지를 미등기 전매한 사실이 없다고 주장하나, 쟁점토지의 양도자인 청구외 OOO의 진술내용과 쟁점토지의 취득자인 청구외 OOO의 진술내용 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 인정될 뿐 청구인이 단순히 중개만 한 사실이 인정되지 아니하며, 달리 청구인의 주장이 신빙성 있는 것으로 볼 수 있는 관련 매매계약서·중개수수료 영수증 등 증거가 없다. 그러므로 처분청이 청구인을 쟁점토지의 미등기 전매자로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 광주광역시 서구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 “OO부동산”이라는 상호로 부동산중개업을 하는 사람으로서 처분청이 부동산 투기 사전억제를 위한 종합세무조사계획에 의거 청구외 OOO이 동광양시 OO동 O OOOO 소재 임야 16,644㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 데 대한 부동산 투기조사를 하여 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 94.8.3 청구인에게 90년 과세기간분 양도소득세 113,512,770원과 동 방위세 22,702,410원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.5 이의신청과 94.11.1 심사청구를 거쳐 94.12.27 위 과세처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 자기와 매우 가까운 사이인 청구외 OOO으로 부터 OOO의 친지인 OOO이 쟁점토지를 평당 4만원 이상으로 매도해 주면 4만원 초과분을 수수료로 주겠다고 제의하였으므로 이를 청구외 OOO이 부동산중개업자인 청구인에게 매도중개해 줄 것을 의뢰하여 청구인이 쟁점토지를 OOO외 7인과 평당 5만원에 매매중개하고 90.5.25까지 계약금 및 중도금 잔금 등을 완불받아 동 대금을 전액 청구외 OOO에게 인계하였으며, 잔금 인계시 수수료 25,000,000원을 받고 매매를 중개하였을 뿐이고 청구인이 직접 쟁점토지를 미등기전매한 것이 아니라고 주장한다.
• 나. 국세청장의견 처분청의 조사내용인 쟁점토지 매도인 OOO의 진술서를 보면『청구인이 미등기전매자라고 하는 OOO은 쟁점토지를 살만한 능력이 없는 무능력자이고, 쟁점토지는 광주에 사는 OOO이 샀다고 생각되며 법적으로 증인을 서서라도 OOO이 샀다고 생각하는 것은 변함이 없으며, 청구외 OOO(OOO의 동서)가 본인에게 중도금 및 잔금을 주면서 광주사람(OOO)에게서 받아서 주는 것이라고 하였습니다』라고 진술하고 있고 또한, 쟁점토지의 매수인인 OOO의 진술서를 보면『대금은 OOO에게만 지불했고 영수증은 OOO이 직접 서명날인 교부하였습니다. OOO이 처음부터 자기 땅인데 자기 직업이 부동산중개라 자기 자신이 노출되면 안되기 때문에 편의상 OOO 명의로 했을 뿐이라고 하면서 대금지불시마다 OOO만이 참여했고 OOO 본인이 모든 영수증을 직접 작성하였습니다』라고 진술하고 있다. 이러한 사실로 보아 청구인이 청구외 OOO과 청구외 OOO외 7인간의 쟁점토지 매매거래 중간에서 미등기전매한 사실이 확인되므로 청구인이 이 건 양도소득 126,125,306원을 얻었다고 보아 처분청이 청구인에게 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 미등기 전매자인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제70조 제3항에서 “거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

4. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의75”라고 규정하고, 제7항에서『제3항 제4호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.』고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제23조 제4항 제1호 단서와 같은법시행령 제170조 제4항 제2호본문 및 (나)목의 규정을 보면, 미등기자산을 양도한 경우 당해 자산의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있음을 알 수 있다.

• 다. 청구인이 쟁점토지의 미등기 전매자인지 여부에 대하여

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 90.3월경(일자 미상) 125,800,000원에 청구외 OOO으로부터 취득하여 3,034평은 90.4월경(일자 미상) 청구외 OOO외 5인에게 152,150,000원에 양도하고, 나머지 2,000평도 청구외 OOO외 1인에게 100,000,000원에 양도하면서 이를 등기하지 아니하고 미등기전매함으로써 합계 126,125,306원의 양도차익을 청구인이 얻은 것으로 인정하여 이 건 과세한 사실을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지매매에 관한 거래를 중개하였고 그 중개수수료로 25,000,000원만을 수령하였을 뿐 쟁점토지를 미등기 전매한 사실이 없다고 주장하나, 쟁점토지의 양도자인 청구외 OOO의 진술내용과 쟁점토지의 취득자인 청구외 OOO의 진술내용 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 인정될 뿐 청구인이 단순히 중개만 한 사실이 인정되지 아니하며, 달리 청구인의 주장이 신빙성 있는 것으로 볼 수 있는 관련 매매계약서·중개수수료 영수증 등 증거가 없다. 그러므로 처분청이 청구인을 쟁점토지의 미등기 전매자로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론