취득시의 검인계약서상 취득가액을 인정하지 않고 추계조사 결정한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 89.7.7 취득한 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 대지 300.3㎡(이하 “쟁점토지”라한다)를 89.12.15 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 행위를 부동산매매업으로 보아 양도시 검인계약서상 매매가격에 소득표준율을 곱하여 89년 귀속 소득금액을 90,128,000원으로 결정하고 이 건 종합소득세 64,546,560원 및 동 방위세 12,909,310원을 95.5.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.7.13 이의신청, 95.9.26 심사청구를 거쳐 95.11.30 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지의 거래증빙으로 양도시 및 취득시 검인계약서와 거래상대방의 거래사실확인서를 처분청에 제시하였는데도 처분청은 취득시 검인계약서상 매매대금 250,000,000원은 실지거래 취득가액으로 인정하지 아니하면서 양도시 검인계약서상 매매가격 262,000,000원은 실지거래가액으로 보아 동 양도가액에 소득표준율을 곱하여 소득금액을 추계조사결정하여 과세한 처분은 부당하므로 검인계약서상 양도가액 262,000,000원과 취득가액 250,000,000원을 각각 실지거래가액으로 하여 소득금액을 실지조사결정하여야 한다.
• 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지를 양도하고 매매차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 않았고, 쟁점토지의 취득시 검인계약서상 매매대금 250,000,000원은 검인계약서와 거래상대방의 거래사실확인서만 제시할 뿐 금융자료등 객관적인 입증자료가 없으므로 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 허위 또는 미비한 경우로서 소득금액추계결정 사유에 해당되어 사업장 관할 세무서장이 확정한 수입금액에 대하여 소득표준율을 곱한 추계조사결정방법에 의하여 결정고지한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 검인계약서상의 양도가액을 수입금액으로 인정하면서 취득시의 검인계약서상 취득가액을 인정하지 않고 추계조사 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조【토지 등 매매차익의 결정】 제1항에서 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정한다고 규정하고 같은법 시행령 제142조【토지 등 매매차익과 세액의 조사·결정 및 통지】제1항에서 법 제94조의 규정에 의한 토지 등 매매차익과 세액의 결정은 다음각호에 의한다고 규정하고 있다.

1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.

2. 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 제2항에서 제1항 제2호에서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있으며 같은법시행령 제169조【추계조사결정】 제1항에서 법 제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다고 규정하고 있다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때(단서 생략)

2. 기장의 내용이 시설규모, 종업원수, 원자재, 상품, 제품시가, 각종요금 등에 비추어 허위임이 명백할 때

3. 기장의 내용이 원자재사용량·전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 때

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 89.7.7 쟁점토지를 취득하여 소유하다가 89.12.15 이를 양도하고 이에따른 양도소득세의 자산양도차익예정신고·과세표준확정신고 또는 부동산매매업의 토지 등 매매차익예정신고·과세표준확정신고를 한 바 없으며, 처분청이 쟁점토지의 거래를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과할 시점에 청구인에게 실지조사결정에 필요한 관련 증빙의 제출을 요구하자 청구인은 취득 및 양도시의 검인계약서를 처분청에 제출 한 바 있다.

(2) 처분청이 쟁점토지의 거래와 관련하여 조사한 바에 의하면, 쟁점토지는 6m 도로에 인접한 건축이 가능한 지역에 위치하고 있으며, 인근부동산 중개업소에 탐문조사한 바에 의하면 쟁점토지가 거래될 당시에는 평당 3,500,000원～5,000,000원에 거래된 것으로 조사되었으며 부동산중개업소인 OOOOO가 조사한 바에 의하여도 쟁점토지의 거래당시에는 평당 3,500,000원～7,000,000원에 거래된 것으로 조사되었다.

(3) 이건의 경우 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도할 때까지 보유한 기간은 5개월 정도의 단기간이었으며 이 기간 동안에 지가가 현저히 상승한 것도 공지의 사실이며 토지를 취득하여 양도하는데에는 취득세·등록세·중개수수료의 비용이 소요되는 데도 청구인은 262,000,000원에 양도한 쟁점토지를 250,000,000원에 취득하였다고 주장하는 바, 그 취득가액은 실거래가액으로 인정하기 어렵다.

(4) 그러나 청구인은 실지양도가액에 대한 증빙으로 검인계약서를 제시하고 있는데 이에 의하면 262,000,000원이며 위 검인계약서 이외에 실지양도가액을 인정할 만한 거증이 없으므로 처분청으로서는 이 가액을 실지거래가액으로 채택할 수 밖에 없다고 보이므로 이를 기초로 하여 쟁점거래에 따른 매매차익을 산출하여야 할 것이다.

(5) 그러하다면 실지양도가액을 전시 검인계약서상의 양도가액 262,000,000원으로 하고 필요경비는 소득표준율에 의한 추계조사결정방법에 의하여 산출한 가액으로 하여 과세한 당초처분은 잘못이 있다 하기 어렵다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.