상속세신고한데 대하여 상속개시 5개월후 매매계약한 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 상속재산을 평가하여 과세한 처분이 정당한지 여부(경정)

[주 문] 남인천세무서장이 95.5.1. 별지 기재의 청구인들에게 결정고지한 ’94년도분 상속세 합계 623,751,810원은 상속재산 중 인천광역시 중구 OO동 OOOO 잡종지 1,603.2㎡ 및 같은동 OOOOO 잡종지 1,679.4㎡의 평가액을 1,362,279,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구외 망 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 94.1.5. 사망으로 상속이 개시되었다. 상속인들이 94.7.2. 상속세 신고시에 상속재산중 인천광역시 중구 OO동 OOOO OO 잡종지 1,603.2㎡ 및 같은동 OOOOOOO 잡종지 1,679.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속개시일 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하여 1,362,279,000원으로 평가하여 상속세를 신고하였다. 처분청은 이 건 상속세를 결정함에 있어서 상속인들이 쟁점토지를 94.5.31. 청구외 (주) OO건설에 2,383,100,000원으로 매매하기로 계약체결하고 94.11.24. 소유권이전한데 대하여 위 매매가액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 95.5.1. 별지 지개의 청구인들에게 ’94년도분 상속세 합계 623,751,820원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 95.6.29. 심사청구를 거쳐 95.10.17. 심판청구를 하였다.

2. 청구인들 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 처분청은 청구인들이 상속개시일이후 5개월이 경과한 시점에 쟁점토지의 매매계약을 체결한 사실을 근거로 그 매매가액을 상속개시일 현재의 시가로 간주하였으나, 상속세법 제9조 제1항에서 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있는바, 상속개시일 5개월후의 매매가액을 상속개시당시의 시가로 보는 것은 토지의 시가는 시간의 경과와 주위환경의 변화에 따라 수시로 변동하는 사실을 무시한 것이라고 할 것이다.

(2) 대법원판례(90누1939, 90.7.27.)에서는 “상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매 사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우에는 그 가액을 상속개시당시의 시가로 본다고 규정한 상속세법기본통칙 39...9 제1항 제2호는 국세행정기관 내부에서의 사무처리지침에 불과할 뿐 법원이나 일반국민에 대한 법적 구속력은 없는 것이므로, 과세관청이 상속개시당시로부터 6개월째 되는 시점의 매매가격을 상속개시당시의 시가로 보려면 그 사이에 시가의 변동이 없었다는 점을 적극적으로 입증하여야 할 것이고 상속개시당시와 매매시점 사이의 시간적 간격이 6개월에 불과하다 하여 그 사이에 시가의 변동이 없었다고 추정할 수는 없다”고 하였다.

(3) 쟁점토지는 공시지가의 변동상황을 보아도 상속개시당시와 그 이후는 다르다는 것을 알 수 있는바, 상속개시당시에는 1㎡당 약 400,000원 정도이었으나 1년후인 95.1.1.에는 1㎡당 600,000원으로 지가가 많이 상승한 것을 알 수 있으며, 지가상승이유는 쟁점토지일대는 청구외 (주)OO건설이 94.7.4. 주택건설사업계획승인을 득하고, 그 이후 아파트 건설착공신고한 관계로 공시지가가 많이 상승한 것이므로 위 매매계약금액을 상속개시당시의 시가로 보아 이 건 과세한 것은 부당하다.

• 나. 국세청장의견 상속세법 제9조 제1항에서는 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제5조 제1항에서는 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가”에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 기본통칙 39...9 제1항 제2호에서 “상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래사실이 확인되는 경우는 그 가액”을 시가로 본다고 규정하고 있다. 청구인들은 쟁점토지의 양도가액이 청구외 (주)OO건설이 아파트를 지을 목적으로 쟁점토지와 인근토지를 일괄구입할 때 형성된 가액으로서 통상의 시가보다 높은 가액이었으므로 OOO 감정평가법인이 소급감정한 기준으로 과세하여야 한다는 주장이나, 청구인들이 상속개시일 이후 1년 4개월이나 지난 시점에서 소급감정하여 평가한 감정가액보다는 위의 규정에 의거 상속개시일 이후 5개월만에 거래된 쟁점토지의 실지거래가액을 시가로 보는 것이 훨씬 합리적이라 할 것이므로 청구인들의 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 상속개시당시의 개별공시지가로 토지를 평가하여 상속세신고한데 대하여 상속개시 5개월후 매매계약한 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 보아 상속재산을 평가하여 과세한 처분이 정당한 지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 상속세법 제9조 제1항에서는 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다”고 규정하고, 같은법시행령 제5조 제1항에서는 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제2항 본문에서는 “유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다”고 규정하고, 제1호에서는 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하고, 그 이외의 경우에는 “시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(개별공시지가)에 의한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인들이 이 건 상속세신고시 쟁점토지를 평가한 내용을 보면 다음과 같다. (단위: 원) 지 번 면 적 개별공시지가 평 가 액 중구 OO동 OOOO 중구 OO동 OOOOO 1,603.2㎡ 1,679.4㎡ ㎡당 415,000 ㎡당 415,000 665,328,000 696,951,000 합 계 3,282.6㎡ 1,362,279,000 ※ 위 개별공시지가는 93.1.1. 공시지가임

(2) 청구인들이 쟁점토지를 청구외 (주)OO건설에 매매한 내용을 보면 다음과 같다. ㆁ 매매계약일: 94.5.31. ㆁ 매매대금: 2,383,100,000원 ㆁ 잔금약정일: 94.9.30. ㆁ 잔금청산일: 94.11. ㆁ 소유권이전등기일: 94.11.24. 위 매매계약서 제2조 제1항의 내용을 보면 매매계약과 동시에 계약금을 지급하기로 하고, 매도인은 계약금 수령과 동시에 매수인의 사업승인 및 건축허가에 필요한 서류일체를 교부하기로 하고, 고층아파트 건축허가 및 사업승인을 매도인이나 매수인의 과실이 아닌 행정법규 및 명령등 부득이한 사유로 득하지 못할 경우 이 계약은 무효로 하고, 기지급된 계약금은 위약금없이 전액반환키로 한다고 되어 있다.

(3) 쟁점토지에는 (주)OO건설 대표이사 OOO이 94.7.4. 인천광역시 중구청장으로부터 주택건설사업계획승인을 득하고 94.8.7. 건축물 착공을 신고한 사실이 확인된다.

(4) 쟁점토지에 대하여 청구외 OOO감정평가법인이 95.5.10. 상속개시일(94.1.5.)을 가격시점으로 하여 소급 감정한 가액은 1,372,126,800원임이 확인된다.

(5) 쟁점토지에 대하여 93.1.1, 94.1.1. 및 95.1.1.의 1㎡당 개별공시지가의 변동상황을 보면 다음과 같다. (단위: 원) 지 번 93.1.1. 공시지가 94.1.1. 공시지가 95.1.1. 공시지가 중구 OO동 OOO O 중구 OO동 OOOOO 415,000 415,000 405,000 400,000 600,000 600,000

• 라. 적용 및 판단 관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면, 상속재산의 상속개시당시의 시가라 함은 상속개시시점에서의 객관적인 교환가치를 말하는 것이고 그 객관적인 교환가치는 시가의 경과와 주위환경의 변화에 따라 수시로 변동할 수 있는 것이라 할 것이므로 이 사건에 있어서와 같이 쟁점토지일대가 아파트 건축 예정지가 됨으로써 주위환경이 바뀌고 시간이 경과하는등 상속받은 부동산에 대하여 상속개시일로부터 약 5개월후에 매매계약한 가액을 상속개시당시의 시가로 볼 수 있기 위하여는 그 부동산에 관하여 아무런 가격변동이 없었다는 사실을 주장하는 과세관청이 이를 입증하여야 할 것(대법원 90누1939, 90.7.27. 같은뜻임)인데 처분청은 이에 대하여 입증하지 못하고 있다. 이 건 상속개시일인 94.1.5. 부터 매매계약일인 94.5.31. 까지 사이에 쟁점토지의 가격변동이 없었는지를 보면 94.1.1. 개별공시지가 ㎡당 400,000원～405,000원, 95.1.1. 개별공시지가는 ㎡당 600,000원으로 1년동안 약 50%가 상승한 사실을 인정할 수 있고, 감정평가법인이 상속개시일로 소급 감정한 감정평가액은 1,372,600,000원(㎡당 418,144원)인 사실등으로 미루어 볼 때 쟁점토지의 상속개시당시와 매매계약시점의 시가가 같은 것으로 보기 어려우므로 쟁점토지의 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 볼 수는 없다고 판단된다.
• 라. 결론 따라서 처분청이 단순히 상속세법 기본통칙 39-9... 제1항 제2호의 규정을 적용하여 쟁점토지 매매가액을 상속개시 당시의 시가로 본 것은 부당하고, 청구인들이 상속개시 당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지를 평가하고, 상속세를 신고한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구인들의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] ㆁ 청구인 및 상속지분별 상속세액 (단위: 원) 청 구 인 현 주 소 상속세 고지액 O O O O O O O O O 서울서초구 OO동 〃 〃 267,322,210 178,214,800 178,214,800 합 계 623,751,810