부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 수원시 권선구 OOO동 OOOOO 대지 228㎡ 및 건물 492㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87.11.30 취득하여 89.6.29 양도하고 89.7.2 취득가액 170,000,000원, 양도가액 180,000,000원으로 자산양도차익 예정신고를 하면서 이에따른 89년 귀속 양도소득세 3,393,560원 및 동 방위세 339,350원을 납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 때인 89.6월은 부동산시세가 호황이었는데도 청구인이 신고한 가격은 지나치게 낮다 하여 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 18,946,660원 및 동방위세 3,757,610원을 95.5.1 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.30 심사청구를 거쳐 95.10.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 89.6.29 쟁점부동산을 양도하고 89.7.2 신고한 양도가액 180,000,000원과 취득가액 170,000,000원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 취득하였던 87.11월은 비교적 부동산 거래가 활발하지 못하였던 시기이고 쟁점부동산을 양도하였던 89.6월은 부동산가격이 크게 상승하였던 시기인바, 청구인이 객관적인 증빙의 제시도 없으면서 양도차익이 거의 없이 양도하였다는 주장은 신빙성을 인정하기 어렵고, 따라서 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.
• 다. 청구인 주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지 취득과 양도당시의 개별공시지가를 보면 취득당시인 87년 평당 1,006,359원에서 양도당시인 89년 평당 1,470,985원으로 평균 46% 상승하였고, 건설교통부 지가동향 자료에 의하면 87년 지가상승률이 14.67%, 88년 지가상승률이 24.47%, 89년 지가상승률이 31.97%로 87 ˜ 89년은 지가상승율이 유례없이 높았던 시기이다. 그러한데도, 청구인이 처분청에 신고한 취득가액과 양도가액은 각각 평당 2,259,210원과 2,392,105원으로 5.9% 상승에 그쳐 당시의 지가상승률에 비하여 현저히 낮음을 알 수 있다. 이러한 사실을 감안한다면 청구인이 객관적이고 신빙성있는 증빙의 제시에 의하여 양도가액과 취득가액을 입증할 때 실지거래가액으로 인정할 수 있을 것이다.

(3) 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로 매매계약서와 중도금 7,500,000원과 잔금 32,500,000원에 대한 영수증, 양도가액에 대한 증빙으로 매매계약서와 매수인 청구외 OOO, OOO 명의의 확인서를 당심판소에 제출하면서 청구인이 현재 거주하고 있는 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOOO 소재 주택을 취득하는데 105,000,000원, 88.1.27 OO협동조합으로부터의 대출금을 상환하는데 22,500,000원, 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세를 납부하는데 3,732,900원등의 자금수요가 있어 쟁점부동산을 시가보다 낮게 양도하였다고 주장하고 있다. 그러나, 청구인이 위와같은 자금수요가 있었다 하더라도 앞서 살펴본 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 취득한 87년부터 이를 양도한 89년 동안에는 지가상승이 현저하였음이 공지의 사실이며, 부동산거래에는 취득세, 등록세, 국민주택채권매입비등의 부대비용이 많이 소요되는 점을 감안할 때 170,000,000원에 취득한 쟁점부동산을 180,000,000원에 양도한 것으로 보이지는 아니한다.

(3) 그러하다면, 청구인이 주장하는 실지양도가액을 사실로 인정하기 어려우므로 처분청이 이건 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.