청구인이 신고한 부동산의 양도가액과 취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 청구외 OOO, OOO과 공동으로 86.6.28 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 지상4층 지하1층 건물의 지하1층 363.6㎡ 및 대지지분 249.71㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 89.9.5 양도하고 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 90.4.3 쟁점부동산의 1/3 지분 양도에서 발생한 소득에 대해 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래양도가액과 취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 95.5.1 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세9,971,060원 및 동 방위세 1,994,200원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.30 심사청구를 거쳐 95.9.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인과 청구외 OOO, OOO등 3인은 쟁점부동산을 양도하고 부동산매매계약서와 거래상대방의 확인서를 첨부하여 쟁점부동산의 1/3지분에 대해 각자 양도소득세과세표준 확정신고를 하였는데 공동소유자 중 다른 두 사람에 대하여는 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과(과세미달)하고 청구인의 경우는 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 신의성실의 원칙에 어긋나는 것이며, 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 신고하고 관련증빙서류도 제출하였는데 아무런 조사도 없이 증빙서류가 불비하다는 이유로 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 실질과세원칙에 위배되는 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시기부터 양도한 시기에 부동산 경기가 호황이었는데도 시설비, 공과금, 수수료 등 비용을 감안하면 손해가 발생하는 가액으로 쟁점부동산을 양도하였다고 보기는 어렵고, 부동산중개를 할 수 없는 법무사가 쟁점부동산의 매매계약서(양도)를 작성한 사실을 보아도 신빙성이 없으며, 거래상대방의 확인서는 검인계약서의 금액에 맞추어 작성된 것으로 보이므로 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 90.12.31 개정전 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도당시 기준시가와 취득당시 기준시가로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 90.12.31 개정전 같은법시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 하고, 그 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 열거하고 있다. 그리고 같은법시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 89.9.5 쟁점부동산의 1/3지분을 양도하고 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 90.4.3 양도소득세과세표준 확정신고를 하면서 실지거래가액의 증빙서류로 매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서를 제출하였는 바 그 내용을 보면

① 취득시 매매계약서는 작성일자가 85.1.12이고 매매대금은 171,920,000원이며, 매도인은 청구외 OOO이고 매수인은 OOO외 2인으로 되어 있다. 그리고 90.3.27 청구외 OOO은 쟁점부동산을 171,920,000원에 양도하였다고 거래사실을 확인하였다.

② 양도시 매매계약서는 작성일자가 89.8.3이고 매매대금은 180,000,000원이며 매도인은 청구인과 청구외 OOO, OOO이며 매수인은 청구외 OOO로 되어 있다. 청구외 OOO는 쟁점부동산을 180,000,000원에 취득하였다고 거래사실을 확인하고 있다.

③ 청구인은 위 매매계약서상 양도 및 취득가액의 1/3을 실지거래양도가액 및 취득가액으로 하여 90.4.3 양도소득세 신고를 하였다.

④ 청구인등 3인이 쟁점부동산을 취득할 당시에 쟁점부동산은 슈퍼마켓이었는데 양도시 청구외 OOO가 거래사실을 확인한 내용을 보면 쟁점부동산은 대중목욕탕으로 되어 있으며, 청구인도 청구이유에서 기 슈퍼마켓시설이 되어 있는 쟁점부동산을 취득하였으나 슈퍼마켓 경영이 적절치 않아 대중목욕탕을 개설하여 영업을 하다가 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 취득시 매매계약서상 매매대금인 171,920,000원이 실지거래 취득가액이라고 주장하고 있으나, 청구인등 3인은 슈퍼마켓인 쟁점부동산을 취득하여 대중목욕탕으로 시설을 개조하였으므로 대중목욕탕시설비는 자본적지출로 취득가액에 포함되어야 할 것인데 청구인은 동 시설비의 금액과 그에 대한 증빙서류를 제시하지 않고 있다. 따라서 이 건은 제출된 증빙서류에 의해 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 위 관련법령의 규정에 의해 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없음으로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.