실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 소재 대지 204.8㎡ 및 동 지상 주택 261.42㎡(이하 “쟁점부동산”이라한다)를 88.8.22 취득하고 89.9.1 양도한 후 89.9.31 실지거래가액(취득: 134,000,000원, 양도: 140,000,000원)으로 자산양도차익예정신고 납부하였다. 처분청은 위 실지거래가액이 당시 시가보다 현저히 낮다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 95.5.1 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 20,175,100원 및 동 방위세 4,086,850원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.10 이의신청, 95.7.1 심사청구를 거쳐 95.9.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 쟁점부동산 매수·매도 시점이 각각 5～6년이 지난 시점에서 처분청이 조사한 탐문조사가격은 아파트 가격과 달리 주택별로 심한 가격차이가 나는 단독주택의 실지거래가액을 정확히 반영할 수 없고, 당시 해외주재원 대기발령상태 등으로 주택을 급히 매도하고자 하였으며, 양도소득세 예정신고당시 매매계약서, 매매사실확인서와 이를 증빙하는 인감증명등 관련 증빙서류를 성실히 갖추어 신고되었으므로 신고내용을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 쟁점부동산의 기준시가가 동일기간에 144.3% 상승하였는데 청구인은 104.5% 상승된 가격으로 거래하였다는 것은 통상적인 거래에 비추어 볼 때 맞지 아니하고, 처분청이 양도당시의 쟁점부동산 인근 지가를 탐문조사한 바에 의해서도 그 당시 지가가 평당 300～350만원인데 비하여 청구인은 평당 226만원으로 자진신고하여 당시 시가보다 현저히 저가로 거래할 특별한 사유도 없이 저가로 매매가 이루어진 점 등으로 비추어 보아 청구인이 양도소득세 확정신고시 제출한 매매계약서 등의 내용에 의하여 그 양도 및 취득한 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없다 하여 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법 제23조 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목, 동법시행령 제170조 제4항 제3호에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액을 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 양도자가 자산양도차익예정신고나 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 한하여 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 이 건 쟁점부분을 심리·판단한다.

1. 청구인은 89.9.1 쟁점부동산을 양도한 후 89.9.31 취득가액 134,000,000원, 양도가액 140,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고 하였고, 이를 확인할 수 있는 증빙서류로 부동산매매계약서와 거래사실확인서 및 인감증명서만을 제시할 뿐 실지거래가액이 구체적으로 확인되는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있다.

2. 청구인이 제시한 부동산매매계약서를 살펴보면, 취득당시에는 중개업자들이 중개한 매매계약서를 양도시에는 중개인이 없는 매매계약서를 제시하고 있어 통상의 거래가 부동산중개업자를 통해 이루어지고 있는 점을 감안하여 볼 때 청구인이 제시한 양도시의 매매계약서는 신빙성이 없다고 보여진다.

3. 처분청의 과세자료에 의하면 88년～89년 기간중 쟁점부동산의 기준시가는 144.3% 상승하였고, 청구인의 신고금액은 104.5% 상승하였음이 확인되고, 양도당시 쟁점부동산의 인근지가를 처분청이 탐문한 바에 의해서도 그당시 지가가 평당 300～350만원인데 비해 청구인은 평당 226만원으로 신고하였음을 알 수 있다. 그렇다면 이 건은 청구인이 제출한 증빙만으로 그 실지거래가액이 확인될 수가 없는 경우로써, 위 법령에 의거 기준시가로 양도차익을 계산할 수밖에 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.