[요지] 토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단됨.
[요지] 토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단됨.
[참조결정] 국심1995경1406
[주 문] 종합소득세 32,411,660원 및 동 방위세 6,482,330원의 고지처분은 쟁점토지(인천광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지508㎡, 같은동 OOOOOOO 대지 508.2㎡, 같은동 OOOOOO대지 596.2㎡)의 취득·양도시 실지거래가액을 재조사하여 매매차익을 산정하고, 실지양도가액이 확인되지 아니할 경우에는 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 그 과세표준과 세액을 경정결정하고
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO 및 OOO(청구인과 위 2인을 이하 “청구인등”이라 한다)과 공동으로 인천광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 1,016.2㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은동 OOOOOO 대지 596.2㎡(쟁점①토지와 본건토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.12.1 취득하여 쟁점①토지는 2개 필지로 분할한 후 쟁점토지 모두(3개필지)를 청구외 OOO등 3인에게 1989.3.7 각각 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1989년 5월 과세미달로 신고를 하였다. 처분청은 청구인등이 쟁점토지를 양도한 것은 부동산매매업에 해당하고 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 추계조사결정방법으로 총수입금액에 소득표준율을 곱한 금액을 소득금액으로 하여 기타 청구인 소득을 합산한후 1989년 귀속분 종합소득세 32,411,660원 및 동 방위세 6,482,330원을 1995.5.1 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.8 심사청구를 거쳐 1995.8.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 주택신축 목적으로 취득하였다가 공동취득자들간의 불화로 양도한 이 건의 경우 사업성이 없다 하겠으므로 부동산매매업에 해당하지 아니하고.
② 설령 부동산매매업으로 본다 하더라도 처분청은 청구인등이 장부를 비치기장하지 아니하였다 하여 청구인등이 신고한 양도계약서상의 양도가액 330,000,000원을 총수입금액으로 하여 추계조사결정방법으로 과세하였는데, 장부를 비치기장하지 않았다 하더라도 다른 증빙에 의해 과세표준이 되는 소득을 계산할 수 있다면 실지조사결정하여야 한다는 대법원판례(80누422, 82.2.9)등을 감안해 볼때 이 건의 경우 양도가액은 처분청이 이미 이를 인정하였고, 경매가격인 취득가액 또한 입증되므로 실거래가액으로 소득금액을 계산하여 과세하여야 한다.
① 청구인등은 1988.12.1 쟁점토지를 법원경락으로 취득하고 쟁점①토지의 경우 그 필지를 분할(2필지)하여 1989.3.7 청구외 OOO등 3인에게 각각 양도함으로서 그 보유기간이 불과 3개월에 불과하고, 토지분할을 통하여 필지별로 매각하므로서 이득을 취하려는 사업목적이 있었다고 판단되므로 처분청이 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 본 처분은 정당하다 하겠고,
② 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인등은 부동산매매업자로서의 소득금액계산을 위한 장부를 기장하여 종합소득세 신고시 기장사업자로 신고한 사실이 없고, 양도시 실지매매계약서의 제출이 없었으며, 그 가액을 확인할 수 있는 금융거래자료등 객관적 증빙의 제출이 없으므로 청구인등의 부동산매매업에 대한 장부와 증빙의 중요한 부분이 없거나 허위인 때에 해당하여 실지조사가 불가능하므로 추계로 소득금액을 계산하여 과세한 처분 또한 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 처분의 당부
② 쟁점토지 거래관련 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 추계조사 결정방법으로 소득금액을 결정한 처분의 당부
1. 제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액의 당해년도분 합계액』이라고 규정하고 같은법시행령 제134조 제2항에서 『법 제82조에 규정하는 종합소득산출세액의 계산은 재무부령이 정하는 바에 의한다』라고 규정하면서, 같은법 시행규칙 제67조에서 『영 제134조 제2항의 규정에 의한 종합소득산출세액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다』라고 하면서 그 제1호에 『토지 및 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매로 인하여 발생한 소득이외의 종합소득이 없는 경우에는 다음(가) 및 (나)에 의하여 계산한 금액중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 한다. (가) (매매차익-기타 필요경비-소득공제액)×기본세율=종합소득산출세액 (나) (매매차익-양도소득공제-소득공제액)×법 제70조 제3항 각호의 규정에 의한 세율=종합소득산출세액』으로 규정하고 있으며, 같은법 제94조 제1항에서는 『부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등의 매매차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다』고 규정하고, 같은법시행령 제142조 제1항에서는 『법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다』고 규정하고 있으며, 그 제2호에서는 『제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서는 『제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제114조의 2에서는 사업자의 총수입금액의 조사결정은 제117조 내지 제120조(과세표준확정신고결정, 실지조사결정, 서면조사결정, 추계조사결정)를 준용하도록 규정하고 있고, 같은법 제118조 제2항에서는 『정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다』고 규정하고 있으며 같은법 제120조 제1항에서는 『정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 조사결정한다.』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제169조 제1항에서는 『법 제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때, 다만 제164조 제4항 및 제166조 제1항 제2호의 경우를 제외한다(78.12.30 개정) 2.～3. (생략)』라고 규정하고 있는바, 위의 관련법령등을 종합하여 보면 부동산매매업자의 종합소득산출세액은 “매매차익”의 결정이 선행되어야 하고, 매매차익은 신고여부에 불구하고 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 결정하여야 하며, 비치·기장한 장부 및 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인때에는 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 매매차익으로 하고, 이 경우 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매도당시의 기준시가를 매매가액으로 하도록 하고 있음을 알 수 있다(국심 95경1406, 1995.9.21 같은뜻) 사실관계를 보면 청구인등은 쟁점토지를 인천지방법원으로부터 경락을 받았으며, 그 경락대금은 330,000,000원인 사실이 인천지방법원 판사 OOO이 발행한 경락허가결정서에 의해 확인되고, 청구인등이 쟁점토지 양도와 관련하여 양도차익신고시 처분청에 제출한 쟁점토지 검인용 양도계약서(3매)에는 그 양도대금의 합계액이 330,000,000원으로 기재되어 있다. 살피건대, 처분청은 청구인이 부동산매매업에 대한 소득세 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부가 없고 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류의 제출도 없다 하여 검인용 양도계약서상의 매매(양도)가액 330,000,000원에 해당 소득표준율을 곱하여 추계조사결정방법으로 매매차익을 결정하였는 바, 이 건의 경우 법원에서 경락을 받아 취득하였고 경락대금 또한 제증빙(경락허가결정서등)에 의해 확인되는 취득가액은 특별한 이유도 없이 인정하지 아니하면서 계약서외에 실지거래가액임을 입증할 수 있는 여타 증빙이 없는 검인용 양도계약서만을 사실거래내용과 부합되는 것으로 하여 양도계약서에 기재된 매매대금을 매매가액으로 하여 이금액에 해당소득표준율을 적용 매매차익을 산출하여 과세한 것은 과세형평에 위배되고 행정편의에 치우친 부당한 처분이라 여겨지므로 실지양도가액이 확인되면 객관적인 증빙에 의해 확인되는 취득가액 또한 이를 실지거래가액으로 인정하여 실지거래가액에 의해 매매차익을 계산하여 과세하여야 할 것이고, 실지양도가액이 확인되지 아니할 경우에는 전시한 소득세법시행령 제142조 제2항 후단에서 규정한대로 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단된다.