토지 취득시 청구인이 실제 지출하였다고 주장하는 취득세 및 등록세 4,996,446원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 평택시 OO동 OOOOO 대지 810㎡ 및 같은동 O OOOOO 임야 262㎡ㆍO OOOOO 임야 275㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를88.12.28. 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.3.31. (주)OO상사에 양도하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 과세시가표준액으로 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 결정하여 95.5.1. 청구인에게 89년도분 양도소득세 8,562,600원 및 방위세 1,712,520원 합계 10,275,120원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.17. 심사청구를 거쳐 95.7.26. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 297,409,000원에 취득하여 청구외 (주)OO상사에 305,000,000원에 양도하였다고 신고한 사실이 틀림없으므로 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여야 한다. 특히, 쟁점토지의 취득시에는 검인계약서 제도의 시행 초기로서 취득세 및 등록세의 징수와 직결되어 그 통제가액이 엄격하였으며, 양도인의 거래확인서와 인감증명서까지 첨부하여 양도차익 예정신고서를 제출하였는데도 이에 대한 타당한 근거도 없이 실지거래가액을 부인하고 추정 과세함은 극히 부당한 처분이다.

(2) 처분청의 필요경비 계산이 실질내용과 다르므로 청구인이 실제 부담한 취득세 및 등록세 4,996,446원을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지에 대하여 88.12.20. 청구외 OOO으로부터 취득계약하고 8일만에 청구외 (주)OO상사와 양도계약을 체결하면서 등록세, 취득세 및 등기수수료 등을 제외하고 양도차익이 전무한 상태로 양도하였다고 하는 것은 사회통념상 이해하기 어려우며, 취득시 실지거래가액에 대한 증빙으로 부동산매매계약서, 부동산거래사실확인서(인감증명서 첨부)등을 제출하고 있지만, 이는 임의대로 작성할 수 있는 문서로서 그 내용이 구체적인 증거능력을 갖추었다고 보기에는 부족하다고 인정되며, 그 외 실지거래가액에 대한 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙제시가 없는 바, 처분청이 이 건 법인과의 거래에 대하여 구소득세법시행령 제170조 제1항 단서에 의거 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 과세시가표준액으로 환산한 기준시가에 의거 양도차익을 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 청구인이 주장하는 297,409,000원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부(쟁점1)와 쟁점토지 취득시 청구인이 실제 지출하였다고 주장하는 취득세 및 등록세 4,996,446원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 쟁점1에 대하여

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은 법 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정을 모아보면 “토지 또는 건물의 양도차익은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하고, 다만 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산한다”고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제170조 제1항, 제115조 제1항 제1호 (다)목에 의하면, 『양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나는 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가로 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 법인인 (주)OO상사에게 305,000,000원에 양도한 사실에는 다툼이 없다. 청구인이 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 297,409,000원에 취득하였다고 주장하며, 그 사실이 입증되지 아니하는 매매계약서 및 매도인의 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 영수증등 매매대금 관련자료와 금융자료 등 객관적으로 신빙성 있는 증빙서류를 제출하지 못하고 있다.

(3) 또한, 쟁점토지를 취득하고 8일만에 양도계약을 체결하면서 양도차익이 거의 없이 양도하였다는 것은 특별한 사정이 없는 한 납득하기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않는다고 보아 관계법령의 규정에 따라 기준시가로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 다. 쟁점2에 대하여

(1) 소득세법 제23조 제2항에서는 『양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각 호의 금액을 순차적으로 공제한 금액으로 한다. 다만, 토지 또는 건물의 보유기간이 2년 미만인 것은 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한다. (각호 생략)』라고 규정하고 있다. 같은법 제45조 제1항 제1호 본문 및 같은법시행령 제94조 제5항에서는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 토지의 경우 ‘취득당시의 기준시가’에 ‘취득당시의 등록세과세표준액×’을 가산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지 취득시 등록세 3,211,999원 및 취득세 1,784,447원 합계 4,996,446원이 실제 지출되었다고 주장하며, 등록세 납부 영수증 2매를 제출하였으나, 토지에 대한 취득가액을 기준시가로 결정할 경우에는 필요경비는 위 관계법령의 규정에 따라 계산하는 것이므로 청구인 주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.