건물의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부 및 건물의 청구인 지분을 2분의 1로 본 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 ’88.9.30 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 대지 282.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 ’88.10.20 OO토건(주)와 건축계약을 체결·공동으로 ’88.6.16 쟁점토지 지상에 주상복합건물 678.24㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 준공한 후 ’89.7.8 청구외 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도하였다. 처분청은 쟁점토지 및 건물의 양도에 대한 서울지방국세청 허위실사신청혐의 조사결과통보(부조6 46200-2854)에 의하여 ’94.12.16 89년 귀속 양도소득세 82,247,940원 및 동 방위세 16,450,670원 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.2.10 심사청구를 거쳐 ’95.6.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 ’88.9.30 청구외 OOO로부터 361,990,000원에 취득한 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO소재 대지 282.8㎡(이중 청구인 지분 2분의 1)에 ’88.10.20 당시 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO에 본점을 둔 OO토건(주)에게 쟁점건물 건축공사를 453,500,000원에 발주하고 청구인외 1인 명의로 ’88.11.8 강남구청에 건축허가를 신청하여 ’89.6.16 준공 후 ’89.7.8 청구외 OOO에게 쟁점토지와 건물을 847,000,000원에 양도하였다.

1. 동안양세무서장이 서울지방국세청장의 세무조사결정에 따라 청구인에게 양도소득세 및 동 방위세를 결정고지함에 있어 토지, 건물의 양도가액 및 토지의 취득가액은 실지거래가액으로 적용하고 건물 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다하여 사실조사 없이 기준시가로 환산적용한 것은 부당하다.

2. 쟁점건물은 청구인이 모든 공사비를 부담하여 단독으로 신축한 것이므로 양도소득세 계산시 취득가액을 2분의 1로 하여 과세함은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

1. 청구인은 쟁점건물의 신축공사비가 460백만원이므로 이를 쟁점건물의 실지취득가액으로 보아야 한다는 주장을 보면, 청구인은 쟁점건물의 신축과 관련한 공사도급계약서 또는 이를 뒷받침할 만한 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 처분청에서 쟁점건물의 취득가액을 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목에 의하여 환산한 가액으로 결정한 처분은 달리 잘못이 없으며

2. 청구인은 쟁점건물을 청구인 단독으로 공사비를 부담하여 신축하였으므로 쟁점건물을 청구인 단독소유의 건물로 보아야 하는데도 처분청에서 당초 쟁점토지의 공유자인 청구외 OOO과 공유로 보아 청구인 지분을 2분의 1로 결정한 처분은 부당하다는 주장을 보면, 청구인은 쟁점건물의 신축과 관련된 건축허가신청서, 공사도급계약서 및 공사대금지급내역 등에 관한 일체의 증빙제시를 하지 못하고 있으며, 처분청 조사시 쟁점건물의 건축허가서는 청구인과 청구외 OOO이 공동으로 건축허가를 받은 사실이 확인되었으므로 쟁점건물의 청구인 지분을 2분의 1로 하여 결정한 처분은 또한 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점건물의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부 (쟁점 ①)

(2) 쟁점건물의 청구인 지분을 2분의 1로 본 처분의 당부 (쟁점 ②)

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가를 원칙으로 하되 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하도록 하고 있다.

(2) 소득세법 시행령 제170조 제1항·같은법 시행령 제115조 제1항 제1호·같은법 시행규칙 제56조의 5에서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 하나는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있다. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액= 양도당시의 실지거래가액 ×양도당시의 실지거래가액 × 또한 소득세법 시행령 제170조 제2항에서는 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점 ①에 대하여 먼저 처분청의 처분내용을 보면 ① 양도가액의 경우 쟁점토지와 쟁점건물의 실지양도가액인 847,000,000원을 기준시가에 의하여 토지분 615,169,443원, 건물분 231,830,557원으로 안분계산하였고 ② 취득가액의 경우 토지의 취득가액은 실지거래가액인 361,990,000원으로, 건물의 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 소득세법 시행규칙 제56조의 5의 규정에 의하여 환산한 가액인 231,830,557원으로 하여 양도소득세를 결정고지 하였다. 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도가액과 쟁점건물의 양도가액에 대한 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 매매계약서상의 금액인 453,500,000원으로 하여야 한다고 주장하면서 관련증빙으로서 쟁점건물 시공자인 OO토건(주)와의 매매계약서 사본을 제시하고 있을 뿐 계약서원본의 제시 및 관련금융자료의 제시요구에 대하여 신뢰할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실지취득가액은 인정하기 어렵다고 보여지는바, 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항의 규정에 의하여 환산한 가액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 쟁점 ②에 대하여 청구인은 쟁점건물을 청구인 본인이 취득가액 전액을 지급하였으므로 전액에 대하여 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 청구인이 쟁점건물의 건축비 전액을 납입하였다는 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 이 건 쟁점건물의 양도소득중 그 1/2 지분만 청구인에게 과세하는 것이므로, 만약 청구인이 쟁점건물의 신축비용 전액을 부담하였다 하더라도 동 전액을 청구인 지분의 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비로 공제하여 달라는 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.