[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인은 ’88.9.30 경기도 군포시 OO동 OOOOOOO 전 220.6㎡를 취득하고 ’89.8.24 그 지상에 건물 653.99㎡(이하 대지·건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 ’89.9.6 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 ’95.1.3일 청구인에게 ’89.2기분 부가가치세 27,318,720원과 89년 귀속 종합소득세 72,718,680원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.4 심사청구를 거쳐 ’95.6.23 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인의 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구 주장 청구인은 경기도 OO시 만안구 OOO동 OOOOOOOOO에 거주하는 자로서 ’89.9.6 매각한 경기도 군포시 OO동 OOOOO 소재 부동산에 대하여 OO세무서장이 부동산매매업으로 간주하여 부가가치세 27,318,720원과 종합소득세 45,400,960원을 고지하였다. 쟁점부동산은 OO건업에 건축도급비로 1억7천5백만원에 도급계약하여 건물이 준공되면 청구인은 4층 주거용건물에 거주하면서 지층부터 3층까지의 근린생활시설에 대하여는 임대하려고 하였으나 쟁점건물이 준공된 89년 7월 전후로는 경기불황 및 평촌신도시와 OO신도시의 토지수용보상으로 인한 당해토지소유자의 대체부동산 취득 및 신축건물들이 OO시와 군포시에 과다공급된 상태로 인해 임대가 극히 여의치 않아 건축비등의 지급독촉으로 부득이 ’89.9.6 쟁점부동산을 2억 8천만원에 매각하였다. 처분청에서는 사업목적의 유무도 구분없이 단지 부동산을 매각하는 시점인 89년 2기 과세기간에 쟁점부동산외 2건의 양도자료가 있다는 전산자료만으로 부동산매매업으로 간주하여 과세하였으나 ’89.9.27 매각한 경기도 OO시 만안구 OO동 OOOOOO소재 임야 367㎡ 및 ’89.10.27 매각한 경기도 군포시 OO동 O OOOOO 소재 임야 487.40㎡는 신도시건설에 의한 토지수용으로 대한주택공사에 강제수용된 것으로 이러한 사실이 감안되어야 하며 청구인은 매년 계속적으로 건물을 신축 양도해 온 사실이 없으며 89년 쟁점부동산 신축매각 후 92년 10월 청구인이 거주하고 있는 경기도 OO시 만안구 OO동 OOOOOOO 소재 주택과 경기도 OO시 만안구 OO동 OOOOOOO 소재 건물은 부동산 임대업으로 관할세무서에 사업자등록을 필하고 임대업을 영위하고 있는 바 쟁점부동산의 양도를 매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산 매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다. 이 건의 경우를 보면 88년 9월부터 92년 11월까지 단독주택 및 기타건물을 매년 계속적으로 신축하여 양도해온 사실이 청구인에 대한 전산조회 결과 확인되고 있으나 청구인이 쟁점부동산을 신축한 것은 임대목적에 있었던 것이지 결코 부동산매매목적이 아니라고 주장하고 있으나, 전산조회에 나타난 바와 같이 청구인이 수년간 영위해 오던 부동산매매업을 아무런 이유없이 부동산 임대업으로 전환한 사실에 대하여 수긍하기 어려울 뿐더러 자금경색으로 쟁점부동산을 부득이 처분하였다면 즉 그에 합당한 사유(채무발생, 부도 또는 재산의 압류 경매처분등)가 발생하였다면 사외통념상 부득이한 경우로 이해될 수도 있을 것이나 쟁점부동산을 신축한 지 단지 2개월 만에 판매한 이 건은 자금압박으로 인한 부득이한 경우로 볼 수 없다. 이렇다면 이 건 쟁점부동산의 매매는 청구인이 수년간 영위해 온 부동산 매매의 하나로서 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.
- 나. 관련 법령 부가가치세법 제2조 제1항에서 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화나 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 같은법 시행령 제2조 제1항 제4호의 단서에서는 부동산 매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다고 규정하는 한편, 같은법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 어떤 부동산의 매매가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 매매가 수익일 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다. (대법 90누1045 ’90.9.25 같은 뜻)
- 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 임대목적으로 신축한 것으로서 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 잘못이라는 주장이나
① 쟁점부동산의 건물은 지층 대중음식점 142.81㎡·1층소매점 129.85㎡·1층 3층 사무실 각각 129.85㎡·4층주택 121.03㎡ 합계 653,39㎡으로서 청구인은 건물 4층에 거주이전하고 나머지는 임대하려고 하였다고 주장하고 있으나 쟁점건물에 거주이전한 사실이 없을 뿐 아니라 나머지 부분에 대하여도 임대한 사실이 없다. ② 또한 청구인은 건물이 준공(’89.8.24)되기에 앞서 쟁점부동산의 매매계약을 체결(’89.7.6)한 사실이 건축물관리대장 및 부동산매매계약서에 의하여 확인되며 ③ 청구인은 자금경색으로 부득이하게 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하고 있으나 이를 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있다. 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 건물을 임대목적으로 신축하였다기 보다는 수익을 목적으로 신축판매하였다고 보는 것이 사회통념에 합치된다고 할 것이므로 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.