[요지] 토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단됨.
[요지] 토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단됨.
[주 문]
1. 서인천세무서장이 1994.12.16 청구인에게 한 1990년 귀속분 종합소득세 75,411,120원 및 동방위세 15,082,220원의 고지처분은 쟁점토지(인천광역시 서구 OO동 OOO 공장용지 2,390㎡)의 취득·양도시 실지거래가액을 재조사하여 매매차익을 산정하고, 실지양도가액이 확인되지 아니할 경우에는 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사결정방법으로 그 과세표준과 세액을 경정 결정한다.
2. 나머지 청구주장은 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 인천광역시 서구 OO동 OOOOO 공장용지 2,390㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.8.18 청구인의 동생인 청구외 OOO와 공동으로 취득하여 1990.7.20 쟁점토지를 8개필지로 분할한후 청구외 OOO등 8인에게 1990.8.21 양도하고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 1991.5.31 쟁점토지의 양도소득세 과세표준확정신고(과세미달)를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 분할양도한 것은 부동산매매업에 해당하고 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다하여 추계조사결정방법으로 총수입금액에 소득표준율을 곱한 금액을 소득금액으로 하여 1990년 귀속분 종합소득세 75,411,120원 및 동방위세 15,082,220원을 1994.12.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.2.14 심사청구를 거쳐 1995.5.12 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 청구인은 쟁점토지 양도전후에 쟁점토지이외의 부동산을 매입하거나 양도한 사실이 없을 뿐만 아니라 부동산매매업을 영위하기 위하여 사업자등록을 한 사실도 없고, 다만 쟁점토지의 매수자가 여러명(8명)이 서로 합자하여 취득하게 됨에 따라 각각 자기출자지분에 해당하는 만큼의 토지에 대하여 소유권 이전등기를 해야되기 때문에 부득이 청구인 명의로 필지를 분할하여 토지소유권을 이전하게 된 것에 불과하므로 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하고
② 설령 쟁점토지 양도가 부동산매매업에 해당한다 하더라도 쟁점토지의 매매계약서등에 의하여 취득가액과 양도가액이 확인되는데도 불구하고 소득금액을 추계조사 결정한 것은 부당하니 확인된 실지거래가액으로 소득금액을 계산하여 과세하여야 한다.
① 부동산매매사업에 해당되는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단되어야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 양태등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것인 바, 청구인은 쟁점토지를 1989.8.18 취득하여 1990.7.20 토지를 8개필지로 분할하고 1990.8.21 청구외 OOO등 8인에게 양도한 사실과 분할하여 양도한 필지별로 면적과 양도금액이 각각 상이한 사실이 처분청 조사서에 의해 확인되고 있어 청구인은 쟁점토지를 취득하여 토지분할을 통하여 필지별로 매각함으로써 이득을 취하려는 사업상(부동산매매업) 목적이 있는 것으로 보여지고, 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 양도하였으므로 청구인을 부동산매매업자로 본 처분청의 당초 처분은 정당하고,
② 청구인은 쟁점토지 취득가액의 증빙으로 관인계약서를 양도가액의 증빙으로 양수자가 확인한 매매사실확인서를 제출하고 있을뿐, 부동산매매업에 대한 장부와 실거래계약서의 제출이 없으며, 그외 청구주장 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득자금의 원천 및 양도자금의 사용등 자금관계에 대한 소명이 일체 없어 청구인의 부동산매매업에 대한 실지조사가 불가능하므로 추계로 소득금액을 계산하여 과세한 처분 또한 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 처분의 당부
② 쟁점토지 거래관련 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 추계조사 결정방법으로 소득금액을 결정한 처분의 당부
1. 제70조의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액의 당해년도분 합계액』이라고 규정하고 같은법시행령 제134조 제2항에서 『법 제82조에 규정하는 종합소득산출세액의 계산은 재무부령이 정하는 바에 의한다』라고 규정하면서, 같은법 시행규칙 제67조에서 『영 제134조 제2항의 규정에 의한 종합소득산출세액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다』라고 하면서 그 제1호에 『토지 및 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매로 인하여 발생한 소득이외의 종합소득이 없는 경우에는 다음(가) 및 (나)에 의하여 계산한 금액중 많은 금액을 그 종합소득산출세액으로 한다. (가) (매매차익-기타 필요경비-소득공제액)×기본세율=종합소득산출세액 (나) (매매차익-양도소득공제-소득공제액)×법 제70조 제3항 각호의 규정에 의한 세율=종합소득산출세액』으로 규정하고 있으며, 같은법 제94조 제1항에서는 『부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등의 매매차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다』고 규정하고, 같은법시행령 제142조 제1항에서는 『법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다』고 규정하고 있으며, 그 제2호에서는 『제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서는 『제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제114조의 2에서는 사업자의 총수입금액의 조사결정은 제117조 내지 제120조(과세표준확정신고결정, 실지조사결정, 서면조사결정, 추계조사결정)를 준용하도록 규정하고 있고, 같은법 제118조 제2항에서는 『정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사 결정하여야 한다』고 규정하고 있으며 같은법 제120조 제1항에서는 『정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 조사결정한다.』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제169조 제1항에서는 『법 제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때, 다만 제164조 제4항 제166조 제1항 제2호의 경우를 제외한다(78.12.30 개정) 2.～3. (생략)』라고 규정하고 있다. 살피건대, 위의 관련법령을 종합하여 보면 부동산매매업자의 종합소득산출세액은 “매매차익”의 결정이 선행되어야 하고, 매매차익은 신고여부에 불구하고 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 결정하여야 하며, 비치·기장한 장부 및 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 매매차익으로 하고, 이 경우 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매도 당시의 기준시가를 매매가액으로 하도록 하고 있음을 알 수 있다. 처분청의 이 건 과세자료에 의하면 쟁점토지의 양도에 따른 검인계약서(8매)상의 매매(양도)가액 304,470,000원(총 608,940,000원중 청구인 지분 1/2)에 소득표준율 34.4%를 곱하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 결정하였고, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 취득에 따른 검인계약서에 의하면 취득가액이 253,050,000원(총 506,100,000원중 청구인 지분 1/2)임이 확인되고 있는바, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정하여야 한다는 대법원판례(91누5983, 91.9.10)는 별론으로 하더라도, 처분청에서는 쟁점토지의 취득·양도에 따른 검인계약서중 금융자료확인등 특별한 이유도 없이 취득계약서는 이를 인정하지 아니하면서 양도계약서만을 사실거래내용과 부합되는 것으로 하여 양도계약서에 기재된 매매대금을 실지거래가액으로 보아 이 금액에 해당 소득표준율을 적용 매매차익을 산출하여 과세한 것은 과세형평에 위배되고 행정편의에 치우친 부당한 처사라고 여겨지므로 검인양도계약서를 인정하려면 같은 조건인 검인취득계약서 또한 인정하여야 할 것이고, 만약 처분청에서 이들 검인계약서 내용이 신빙성이 없다고 판단한다면 취득·양도시의 실지거래가액을 달리 조사하여 매매차익을 산정하고, 실지양도가액이 확인되지 아니할 경우에는 전시한 소득세법시행령 제142조 제2항 후단에서 규정한대로 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 총수입금액으로 하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단된다.