토지의 양도에 대해 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 78.7.20 취득한 인천광역시 서구 OO동 OOOO O 전 1,435㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.12.17 청구외 OOO에게 양도하고 동 양도에 따른 양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하자, 처분청은 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의해 결정하고 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 52,689,500원을 95.1.3 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.1.18 심사청구를 거쳐 95.3.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장 청구외 OOO은 인천시 서구 OO동 OOOOO 등에 소재한 청구인과 청구인의 부(父)인 망 OOO(91.12.7 사망)소유의 답 수천여평을 소작하던 자로 청구인이 급전이 필요하여 쟁점토지를 매도코자 하였으나 매수자가 나서지 않아 오랜 친분관계에 있던 청구외 OOO에게 양도하기로 하였는데, 쟁점토지 위에는 동 OOO의 모친의 산소가 있고 쟁점토지가 구릉지이며 그 위로 고압전류가 지나가고 있어 현실적으로 인근의 다른 토지에 비해 가치가 크게 떨어지는 점, 그리고 OOO이 청구인의 집안의 소작인으로서 오랫동안 성실하게 일해온 점 등을 감안하여 기준시가보아 낮은 45,000,000원을 매매가액으로 하기로 합의하고 이를 양도하였는 바, 처분청이 결정한 기준시가에 의한 양도차익 151,974,537원은 청구인의 실지양도가액을 초과하므로 실질과세의 원칙에 의거 실지양도가액을 양도차익으로 하여 당초처분을 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인과 쟁점토지의 매수자인 청구외 OOO이 평소 잘 알고 있는 사이라 하더라도 청구인 주장 실지양도가액은 기준시가에 의한 양도가액의 25.7%에 불과하고 관인계약서와 청구인 제시 매매계약서상의 거래가액이 서로 다른 점에 비추어 볼 때 청구인 주장을 사실로 인정하기는 어려우므로 기준시가에 의해 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다. 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고를 하지 아니하였으므로 전시 소득세법령이 정한 실지거래가액에 의하여 양도가액 및 취득가액을 결정하는 경우에 해당하지 아니하고 따라서 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여 과세한 당초처분은 원칙적으로 적법하다 하겠다. 그러나 청구인이 주장한 바와 같이 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익에 미달하는 경우에도 기준시가에 의해 양도차익을 결정한다면 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 한하여 과세한다”는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4항 제1호)에 합당하지 아니할 뿐 아니라, 국세부과의 대원칙인 『실질과세의 원칙』에도 부합되지 아니하는 결과가 되므로 청구인이 주장하는 실지양도가액이 사실로 인정된다면 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여야 하는 경우라 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과하여서는 아니된다 할 것이다.
• 다. 청구인 주장 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 보면,

1. 쟁점토지에 대한 ㎡당 개별공시지가의 변동 추이를 보면 1990년 56,000원, 1991년 110,000원, 1992년 114,000원, 1993년 115,000원, 1994년 129,000원으로서 꾸준한 지가 상승이 이루어진 것으로 나타나고 있는 바 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 45,000,000원은 동 시점의 기준시가에 의한 양도가액 163,590,000원의 27%에 불과하여 개별공시지가가 시가에 비하여 부당하게 높게 산정되었다는 반증이 없는 이 건의 청구인 주장 실지양도가액은 시가에 비하여 현저히 낮은 가액임을 알 수 있다.

2. 이러한 사실을 감안한다면 청구인이 보다 객관적이고 신빙성있는 증빙의 제시에 의하여 시가보다 낮게 양도하게 된 특별한 사유가 인정될 때에 한하여 예외적으로 그 양도가액을 인정할 수 있다 할 것인데, 청구인은 쟁점토지 양도대금 중 계약금조로 현금지급하였다는 3,000,000원을 제외한 잔금 42,000,000원(92.11.30자 32,000,000원, 92.12.11자 10,000,000원)을 청구외 OOO이 청구인의 처인 청구외 OOO에게 입금한 사실이 기록되어 있는 통장사본과 매매계약서 및 청구외 OOO 및 인근주민들이 날인한 확인서를 그 증빙으로 제시하고 있다.

3. 그러나 만일 청구인 보아 높은 가액으로 쟁점토지를 양도하였다고 가정한다면 위 금융자료에 의하여 확인되는 금액은 실제 양도대금의 일부에 불과하게 되므로 동 금융자료가 절대적인 증거력을 가진다고 볼 수는 없을 뿐 아니라, 청구인이 급전이 필요하여 쟁점토지를 급히 양도하였다고 하면서도 그러한 정황을 인정할만한 아무런 증빙의 제시가 없는 점, 청구외 OOO이 작성하여 동인외 6인이 날인하여 제출한 확인서의 경우 OOO이 청구인 소유의 답을 소작한 사실만을 확인하고 있을 뿐 쟁점토지의 실제양도가액을 확인하고 있지는 아니한 점, 청구인이 등기시 제출한 검인계약서상의 양도가액은 43,050,000원으로서 청구인 주장 실지양도가액과 달라 굳이 어느 한쪽을 사실로 채택하기는 어려운 점 등의 제반정황에 비추어 보아도 청구인과 청구외 OOO간의 특수한 관계가 있었다는 사실만으로 쟁점토지를 기준시가의 27%에 불과한 낮은 가액으로 양도할만한 특별한 사유가 있었다고 보기는 어렵다고 판단된다.

4. 그러하다면 청구인주장 실지양도가액이 사실로 인정되지 아니하는 이 건 양도에 대하여 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하고 양도소득세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.