[요지] 처분청이 동 매매가액에 취득세 등 납부액을 합한 금액을을 토지 장부가액으로 하여 건물분 공급가액을 산출한 처분은 정당함.
[요지] 처분청이 동 매매가액에 취득세 등 납부액을 합한 금액을을 토지 장부가액으로 하여 건물분 공급가액을 산출한 처분은 정당함.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인 OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 공동사업자로서 91년도에 경기도 광명시 OO동 OOO번지 및 OOOO O 대지 합계 1,326㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동으로 취득(지분 각 2분의 1)하여 동 지상에 상가 건물 9,968㎡(155개 점포, 이하 쟁점토지 및 동 지상건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 92년 63개, 93년 37개 점포를 분양하고 분양수입금액의 귀속시기를 소유권이전등기일로 하여 91.1기～93.2기분에 대한 건물의 과세표준과 세액을 각각 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 분양계약서상의 대금지급 약정일을 기준으로 각 과세기간별 분양수입금액을 다음과 같이 결정하고, 〈 단위 ; 천원 〉 년도 분기 1기 2기 계 91년 61,690,100 852,737,100 914,427,100 92년 1,193,319,700 2,944,372,500 4,137,692,200 93년 1,552,075,690 1,048,973,650 2,601,049,340 위 분양수입금액 중 토지 및 건물의 공급가액과 건물분 부가가치세액이 별도로 구분되지 아니하였다 하여 청구인들 장부상의 건물신축가액 4,570,544,747원과 거래상대방인 청구외 OOO, OOO에 의한 확인서 및 검인계약서상의 쟁점토지 취득가액 30억원에 등록세·취득세 124,000,000원을 합한 가액 3,124,000,000원을 기준으로 하여 건물분 공급가액 비율을 아래의 산식에 따라 56.07%로 산정한 후, 동 비율을 위에서 살펴본 각 과세기간별 분양수입금액에 곱하여 산출한 금액을 건물분 부가가치세 과세표준으로 하여 새로이 계산한 각 과세기간별 부가가치세액을 94.9.16 청구인들에게 별지와 같이 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 94.11.15 심사청구를 거쳐 95.3.6 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액”이라고 규정되어 있다. 청구인들은 쟁점토지 및 동 지상 건물의 가액과 건물분 부가가치세액을 구체적으로 명시함이 없이 쟁점부동산을 분양하였으므로 이 건의 경우 위 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 각호에 규정된 순서에 따라 건물의 공급가액을 결정하여야 할 것인 바, 주택의 경우에 적용되는 제1호의 규정은 적용할 여지가 없고 제2호의 규정에 따라 토지 및 건물의 장부가액을 기준으로 건물에 안분한 금액이 건물의 실지거래가액, 즉 공급가액이 되며 이 경우 총 분양수입금액에 건물분 부가가치세가 포함되어 있음을 감안하면 건물분 부가가치세를 산출하기 위한 산식은 다음과 같다.(부가 22601-786, 92.6.15 참조)
1. 처분청은 쟁점토지를 청구인들에게 양도한 청구외 OOO, OOO(양자는 부부간임)으로부터 징취한 쟁점토지 양도 및 대금수수과정에 대한 진술서와 확인서, 그리고 청구인들으로의 소유권등기이전시 제출된 검인계약서에 의거, 청구인들이 쟁점토지를 30억원에 취득한 것으로 결정하고 이를 근거로 각 과세기간의 건물분 과세표준을 계산하여 이 건 과세하였다.
2. 청구인들은 쟁점토지 취득가액이 39억원임을 주장하면서 쟁점토지의 매매계약서 사본과 대금지불 후 교부받았다는 영수증 및 확인서, 중도금 16억원에 대한 금융자료 등을 제시하고 있으나 첫째, 청구인들이 제시한 매매계약서상에는 쟁점토지에 대해 계약금 4억원, 중도금 16억원, 잔금 19억원으로 하여 총 39억원을 지불한 것으로 기재되어 있으나 원본이 아닌 사본만을 제시한 바 매매계약서는 사인간의 이해관계에 따라 얼마든지 재작성될 수 있음을 감안하면 위 계약서가 진실한 거래내용을 담보하는 것으로 믿기 어려운 점 둘째, 91.4.30자 OOOO은행 OOO지점에서 확인한 당좌예금 거래실적증명서상으로는 청구인 OOO의 명의로 중도금 16억원에 대한 당좌수표를 발행한 사실만이 인정될 뿐 금액이 위 매도인들에게 직접 지불되었는지 여부는 확인되지 아니하는 점 셋째, 매도인들이 지급받은 것으로 확인되는 청구인 OOO 발행 어음가액은 6억원에 불과한 반면 나머지 13억원은 수표(현금)로 지불하였다고 주장하면서도 13억원이나 되는 거액에 대하여 아무런 금융자료의 제시가 없어 사회통념이나 일반적인 금융거래상의 관행과도 맞지 아니한 점 등에 비추어 청구인들이 주장하는 쟁점토지 취득가액을 액면 그대로 믿기는 어렵다고 판단된다.
3. 한편 매도자들인 청구외 OOO와 OOO이 쟁점토지를 청구인들에게 양도한 후 양도소득세를 신고한 내용 및 송파세무서장의 양도소득세 결정내역에 의하면 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액이 결정되었음이 확인되고 있다. 그러나 기준시가에 의한 양도차익 결정요건을 충족하여 해당 양도소득세가 이미 과세된 위 매도인들에게는 이 건 쟁점토지의 실지매매가액이 얼마가 되든 직접적인 이해관계가 없음에도 실제로 매매된 가액이 검인계약서상의 가액인 30억원임을 자필로서 확인하고 있는 바 이러한 정황을 감안하면 거래상대방의 확인서는 상당한 신빙성이 인정된다 하겠다. 그러하다면 청구인들은 보다 신뢰할만한 반증을 제시하여 쟁점토지의 취득가액이 검인계약서상의 가액과는 다르다는 사실을 적극적으로 입증하여야 할 것이나 위에서 보았듯이 쟁점토지의 매매가액이 39억원임을 입증할만한 직접적인 거증자료의 제시가 없으므로 양 당사자의 합의에 의하여 작성된 검인계약서 상의 매매가액 30억원을 사실로 인정할 수 밖에 없다 하겠고, 따라서 처분청이 동 매매가액에 취득세 등 납부액 124,000,000원을 합한 3,124,000,000원을 쟁점토지 장부가액으로 하여 전시 4페이지의 산식에 따라 건물분 공급가액을 산출한 처분은 정당하다.