[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 89.7.10 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOOOO 대지 189.9㎡와 건물 271.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 등기부등본상 93.4.24 양도한 후 94.5.30 과세표준확정신고시에 기준시가에 의거 취득가액을 74,950,000원(취득일: 89.7.10)으로 하고 양도가액을 107,255,000(잔금청산일: 91.4.21)으로 하여 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 잔금담보조로 93.4.24 채권최고액 30,000,000원에 쟁점부동산을 근저당설정해 놓은 점으로 보아 잔금청산전에 등기이전된 경우에 해당된다 하여 등기접수일(93.4.24)을 양도일로 보아 기준시가에 의거 양도차익을 산정하고 94.9.18 청구인에게 ’93년도분 양도소득세 69,004,100원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.11.14 심사청구를 거쳐 95.2.6 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산의 주변에 OO외과병원이 신축이전해 옴에 따라 91.3.13 청구외 OOO에게 매매대금 120,000,000원으로 양도계약하고 계약금으로 당일 20,000,000원을 수령한 후 같은 해 4.4 중도금으로 40,000,000원을, 같은 해 4.21 잔금 60,000,000원을 수령하고 양도하였다. 그후 청구인이 위 OOO에게 소유권이전을 해 가도록 요구하였으나 위 OOO은 개인사정으로 소유권이전을 미루면서 그 대가로 양도소득세를 부담하기로 하고 91.4.29 이러한 사실에 대하여 각서를 작성하였고 93.4.15 이러한 사실을 확인하는 각서를 재작성하였다가 93.4.24에야 비로소 소유권이전을 경료하였다. 따라서 채권액 30,000,000원의 근저당설정은 위 양도소득세를 담보하기 위한 것이지 잔금담보조로 설정한 것이 아닌데도 이를 잔금담보조로 설정한 것으로 보아 처분청이 실지잔금청산일이 아닌 등기접수일을 양도일로 보아 과세한 것은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 쟁점부동산에 대하여 매수인 OOO이 실제로 91.4.21 잔금을 청산하고도 특별한 이유없이 청구인의 양도소득세를 부담하겠다는 각서까지 써주면서 등기접수일인 93.4.24에 소유권이전등기를 경료하였다는 것은 사회통념상 납득하기 어렵고, 91.4.21자로 잔금청산을 하였다는 객관적인 증빙도 없다. 특히, 이 건 조사 당시 위 OOO이 『조사일 현재까지도 잔금청산이 되지 않아 소유권이전을 하면서 근저당설정으로 잔금을 담보하였다』고 확인하는 것을 볼 때 청구주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도일을 청구인이 신고한 91.4.21이 아닌 등기접수일인 93.4.24로 본 처분의 당부.
- 나. 관련법령 소득세법 제27조에서는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정되어 있고, 동법시행령 제53조 제1항 본문에서는 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하면서, 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고, 제2호에서 『대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일』을 규정하고 있다.
- 다. 쟁점부동산의 양도일이 언제인지 여부. (1). 사실관계 쟁점부동산의 양도시 매매계약서 사본 및 검OO약서 사본을 살펴보면, 총매매대금은 120,000,000원으로서 91.3.13 계약금 20,000,000원과 91.4.4 중도금 40,000,000원 및 91.4.21 잔금 60,000,000원을 지급하기로 기재되어 있고, 부동산매매계약서상 특약사항으로서 『단 4.21일 잔금지불후 준공일 2년이 경과시 등기이전하기로 하고 2년후 양도소득세가 나올 경우 매수인이 부담키로 잔금지불시 각서를 매도인에게 써주기로 한다. (이하생략)』고 기재되어 있으며, 매수인은 이러한 사실을 거래사실확인서로 확인하고 있다. 특히, 매수인 OOO은 소유권이전등기가 늦어질 경우 양도소득세를 부담하겠다는 각서를 91.4.29과 93.4.15 두번에 걸쳐 작성하였다면서 청구인이 그 사본을 제시하고 있으나 매수인 OOO은 94.7월 처분청에서 이 건 조사시 『조사일 현재까지도 잔금청산이 되지 않아 소유권이전을 하면서 근저당설정으로 잔금을 담보하였다』고 진술하고 있음과 등기부등본상 93.4.24자로 청구인을 채권자로 하고 위 OOO을 채무자로 하는 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음이 관련자료에서 확인된다. (2). 쟁점부동산의 양도일이 언제인지 여부. 위에서 살펴 본 바와같이 청구인은 잔금청산일이 91.4.21라고 주장하고 있으나 쟁점부동산 양도와 관련한 수수대금에 대한 객관적인 증빙제시를 전혀 하지 못하고 있고, 당심에서 매수인 OOO이 잔금을 청산하고도 소유권이전등기를 지연시킨 특별한 이유에 관한 매수인진술서를 제출하도록 하였으나(국심 1310, 95.3.27 발송) 이를 제출하지 않고 있으며 매수인이 잔금까지 청산하였으면서도 양도소득세를 부담하면서까지 등기이전을 지연시켰다는 것은 사회통념상 납득하기가 어렵고 특히, 위 OOO이 처분청 조사 당시에는 『조사일 현재까지도 잔금청산이 되지 않아 소유권이전등기를 하면서 근저당설정으로 잔금을 담보하였다』는 진술을 하였다가 이 건 심판청구시 『양도소득세를 담보하기 위하여 근저당설정을 하였다』고 진술을 번복하고 있으나 양도소득세를 위 OOO이 부담한 구체적 이유를 제시하지 않아 그 진실성을 믿기 어렵다. 이러한 점을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산 양도에 따른 객관적인 대금수수관련증빙등의 반증을 제시하지 못하는 이상 위 OOO의 당초 조사시의 진술이 보다 신빙성이 있다고 판단되며, 설령, 청구인의 주장대로 양도소득세를 매수인이 부담하는 조건이었다고 하더라도 그 결과 양도가액은 양도소득세액만큼 커지게 되고 따라서 다시 양도소득세액만큼의 잔금이 남아 있게 되어 청구인은 잔금청산이 되지 않은 상태에서 93.4.24 등기이전을 경료하였다는 사실을 부정할 수는 없게 되므로 처분청이 전시한 관련법령에 의거 양도일을 등기접수일인 93.4.24로 본 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.